地區(qū)人防標(biāo)志

小區(qū)人防地下空間是業(yè)主共有的，還是開發(fā)商或其他人的專有權(quán)利？人防地下停車位的“主人”是誰？11月29日，黃牛區(qū)人民法院起訴小區(qū)開發(fā)商3354成都三九投資管理有限公司(以下簡稱“三九公司”)起訴黃牛區(qū)三九綠色城東實業(yè)委員會，要求對小區(qū)人防工程使用收益權(quán)進(jìn)行一審判決。

法院認(rèn)為，三九公司的訴求于法無據(jù)，遂駁回了其訴訟請求。小區(qū)業(yè)委會因此代表小區(qū)業(yè)主贏得了這場官司。對此判決結(jié)果，開發(fā)商表示很意外，但是否上訴，要向上匯報后再做決定。

官司

交房多年

開發(fā)商來要人防工程收益權(quán)

三九·綠城小區(qū)位于成都市金牛區(qū)王賈路18號，于2008年9月竣工驗收。交房后，一直由開發(fā)商三九公司旗下物業(yè)公司進(jìn)行管理。2014年，小區(qū)第一屆業(yè)委會成立，并選聘了新物業(yè)（金房物業(yè)公司）入駐。今年4月，第一屆業(yè)委會進(jìn)行了換屆選舉，組成了新的小區(qū)業(yè)委會。

然而就在新的小區(qū)業(yè)委會上任后不久，10月便收到來自法院的傳票?，F(xiàn)任業(yè)委會主任何興寶告訴記者，他們成了被告，而原告則是三九公司，三九公司主張其享有人防工程的使用和收益權(quán)，并要求業(yè)委會返還小區(qū)地下人防車位。除此之外，三九公司還讓業(yè)委會歸還自2014年12月1日至2019年8月31日小區(qū)業(yè)委會侵占地下人防車位的收益——200余萬元。

據(jù)了解，人防車位是指開發(fā)項目根據(jù)《中華人民共和國人民防空法》的要求，建設(shè)的人民防空地下室，在戰(zhàn)時或重大災(zāi)難時用于躲避居民，而在平時可用作地下停車位。

何興寶說，小區(qū)確有近兩百個人防車位，每月出租有38250元的收益，但所有費用都用于小區(qū)公共設(shè)施的維修、維護等。

焦點

開發(fā)商是否為案涉人防車位投資者？

開發(fā)商為何在交房多年后，來主張取得小區(qū)人防工程的收益？對此，三九公司有自己的說法。在該公司的訴狀中，記者看到，小區(qū)“人防工程”的修建面積未計入公攤，且在與業(yè)主所簽訂的商品房買賣合同中明確約定：“未計入公攤面積的建筑物、構(gòu)筑物等的所有權(quán)、使用權(quán)均歸出賣人所有”，同時，根據(jù)《中華人民共和國人民防空法》第五條規(guī)定“人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有”，因此，三九公司對小區(qū)人防工程擁有使用權(quán)和收益權(quán)。

對此，何興寶并不認(rèn)同。他告訴記者，房屋買賣合同都是格式合同，“你不簽就買不了房，就算發(fā)現(xiàn)合同條款有問題，你能不簽嗎？”

金牛區(qū)人民法院認(rèn)為，根據(jù)規(guī)定，人防車位屬于人民防空工程，應(yīng)當(dāng)由投資者進(jìn)行使用管理和收益，故本案的爭議焦點為三九公司是否為案涉人防車位的投資者。

三九公司認(rèn)為，其對小區(qū)進(jìn)行投資開發(fā)建設(shè)，且《商品房買賣合同》中明確約定，未計入公攤面積的建筑物、構(gòu)筑物等所有權(quán)、使用權(quán)均歸出賣人。而小區(qū)業(yè)委會則認(rèn)為，三九公司已通過出售商品房取得了收益，享有過收益權(quán)，所以無權(quán)再重復(fù)享受二次收益權(quán)，因此《人民防空法》中所指的投資者，應(yīng)為成本的最終承擔(dān)者，即全體業(yè)主。

判決

開發(fā)商舉證不能

法院駁回訴訟請求

法院表示，“當(dāng)事人對自己提出的主張，有責(zé)任提供證據(jù)?！比殴菊J(rèn)為，其為人防車位的投資者，就應(yīng)對人防車位系獨立投資、在銷售項目時未將人防車位成本計入商品房銷售價格承擔(dān)舉證責(zé)任。雖然三九公司提交了《商品房買賣合同》，擬證明合同中約定的地下車庫不隨所售商品房一并轉(zhuǎn)讓，但該約定系開發(fā)商提供的格式條款，在三九公司未舉證其對人防車位系獨立投資、成本獨立計算的情況下，開發(fā)商在向小區(qū)業(yè)主出售商品房時，對人防車位出資者的身份及權(quán)益也隨之讓渡于小區(qū)業(yè)主，對此，三九公司應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律后果。最終，法院駁回了開發(fā)商的訴訟請求。

對此判決，三九公司代理人——四川中一律師事務(wù)所姚波律師表示現(xiàn)在還不方便發(fā)表任何意見。對此判決結(jié)果，三九公司感到非常意外，“有的東西超出了我們的理解。”而對于是否上訴，其表示要向上匯報后再做決定。

在該案件中，《商品房買賣合同》中明確約定未計入公攤面積的建筑物、構(gòu)筑物等的所有權(quán)、使用權(quán)均歸出賣人所有。該約定是否有效？對此，小區(qū)業(yè)委會代理人——上海喜睦律師事務(wù)所唐震東律師認(rèn)為，首先，小區(qū)中，凡是不能依法辦得專有權(quán)屬證書的小區(qū)車位（包括人防車位），都毫無疑問是業(yè)主的共有部分。其次，共有面積本就分為“應(yīng)列入公攤的共有面積”和“不應(yīng)列入公攤的共有面積”兩種。計入公攤的，當(dāng)然是共有部分，但共有部分并不都應(yīng)當(dāng)公攤，如承重基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)等。法律并沒有規(guī)定“只有計入公攤的才是共有部分，沒有進(jìn)入公攤的就不是共有部分，共有部分均必須公攤”。唐律師還認(rèn)為，本案訴爭的人防地下車位，既然也未能辦得專有權(quán)屬證書，就不是開發(fā)商或其他任何人的專有部分，它毫無疑問就是業(yè)主的共有部分。小區(qū)業(yè)主在共有停車場停放車輛的行為，是對自己共有物的合法利用，不屬于侵權(quán)行為。

律師說法

1 若格式合同難修改

靠補充協(xié)議來約定

四川澳南律師事務(wù)所曾林剛律師認(rèn)為，本案系人防車位使用及收益產(chǎn)生的爭議，實質(zhì)是所有權(quán)歸屬的糾紛?，F(xiàn)實生活中，此類案例也不少，而且各地判決不一。人防工程面積不計入公攤面積，其歸屬不易界定；當(dāng)前法律法規(guī)對人防工程的所有權(quán)規(guī)定比較籠統(tǒng)，沒有專門明確的規(guī)定。

為了避免類似問題，業(yè)主在購房時，應(yīng)與開發(fā)商將相關(guān)問題在購房合同中進(jìn)行明確，尤其是人防工程建設(shè)成本是否分?jǐn)偟缴唐贩炕鶞?zhǔn)銷售價格之中；最好是對人防工程的相關(guān)權(quán)屬進(jìn)行明確。當(dāng)然，因購房合同往往是格式條款，很多內(nèi)容難以修改，業(yè)主也可以通過補充協(xié)議的形式，與開發(fā)商進(jìn)行約定。若出現(xiàn)糾紛，曾律師建議，業(yè)主先咨詢律師，并依據(jù)現(xiàn)有資料及證據(jù)進(jìn)行案件風(fēng)險評估，然后再確定維權(quán)的方式。

2 人防工程投資人

應(yīng)界定為本樓盤全體業(yè)主

四川恒和信律師事務(wù)所邱文鋒律師認(rèn)為，人防工程是法律要求建設(shè)的備戰(zhàn)防災(zāi)功能構(gòu)筑物，投資巨大，且終極利益和業(yè)主居民直接關(guān)聯(lián)，常理可知，商業(yè)開發(fā)逐利，不將人防工程成本綜合計算在銷售價格的可能性極小，不能苛求于格式合同的約定，人防工程的投資人和收益人應(yīng)界定為本樓盤全體業(yè)主。

成都商報-紅星新聞記者 胡挺 章玲 攝影報道