文/劉京柱律師

廣東丹柱律師事務(wù)所合伙人律師、管委會(huì)主任

文/余垣福

廣東丹柱律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師

根據(jù)《中華人民共和國人民防空法》第五條第二款之規(guī)定，國家鼓勵(lì)、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人，通過多種途徑，投資進(jìn)行人民防空工程建設(shè)；人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有。該條僅規(guī)定人防工程的收益歸投資者所有，但是未明確所有權(quán)歸屬。模棱兩可之處生出種種異議，針對(duì)兼具人防工程性質(zhì)的地下車位、車庫方面的司法判決可見一斑。

一、人防工程性質(zhì)車位、車庫的所有權(quán)歸屬

除了上海市、湖南省以政府規(guī)章的形式對(duì)人防工程性質(zhì)的地下車位、車庫所有權(quán)歸屬進(jìn)行了規(guī)定外，所有權(quán)歸國家還是開發(fā)商，法律法規(guī)并無明確規(guī)定，司法裁判觀點(diǎn)也不盡相同。

（一）所有權(quán)歸國家所有

1.大連隆豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等訴大連金世紀(jì)房屋開發(fā)有限公司合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛案【案號(hào)：(2013)民申字第1997號(hào)】

裁判要旨：根據(jù)《中華人民共和國人民防空法》以及國家關(guān)于人防工程的有關(guān)規(guī)定，訟爭(zhēng)項(xiàng)目的地下停車場(chǎng)屬于人民防空工程的一部分，產(chǎn)權(quán)歸國家所有。

2.欒德剛（原告）、吉林市吉化集團(tuán)隆飛建筑安裝有限責(zé)任公司（被告）商品房銷售合同糾紛【案號(hào)：（2020）最高法民申4493號(hào)】

裁判要旨：因地下車庫兼具有人防工程性質(zhì)，其所有權(quán)屬于國家，依法不得轉(zhuǎn)讓。

3.欽州希望房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與南寧憑興物業(yè)服務(wù)有限公司、南寧憑興物業(yè)服務(wù)有限公司欽州分公司返還原物糾紛【案號(hào)：(2015)欽民一終字第306號(hào)】

裁判要旨：根據(jù)《中華人民共和國防空法》第2條規(guī)定：“人民防空是國防的組成部分”和《中華人民共和國物權(quán)法》第52條規(guī)定：“國防資產(chǎn)屬于國家所有”。據(jù)此，作為國防資產(chǎn)組成部分的人防工程，其產(chǎn)權(quán)屬于國家，居民小區(qū)修建的人防工程產(chǎn)權(quán)亦歸屬國家。

（二）所有權(quán)歸投資者所有

1.上海市浦東新區(qū)都林龍?jiān)窐I(yè)主委員會(huì)（上訴人）與上海華龍建設(shè)有限公司（被上訴人）所有權(quán)確認(rèn)糾紛【案號(hào)：(2014)滬一中民二(民)終字第531號(hào)】

裁判要旨：涉案地下車庫系經(jīng)批準(zhǔn)建造的平戰(zhàn)結(jié)合的人民防空工程，故其所有權(quán)的歸屬，應(yīng)依照人民防空工程的權(quán)屬規(guī)則來確定?！吨腥A人民共和國人民防空法》明確規(guī)定，人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有?！渡虾Ｊ忻穹拦こ探ㄔO(shè)和使用管理辦法》第二十條規(guī)定，民防工程的投資者可以按照房地產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定取得民防工程的所有權(quán)。涉案民防工程經(jīng)批準(zhǔn)，由被上訴人投資建造，并經(jīng)竣工驗(yàn)收，根據(jù)上海市浦東新區(qū)房產(chǎn)測(cè)繪中心出具的《房屋土地權(quán)屬調(diào)查報(bào)告書》，涉案民防工程的建筑面積也未分?jǐn)傆?jì)入公用建筑面積，且雙方當(dāng)事人均認(rèn)可都林龍?jiān)沸^(qū)在由開發(fā)商交付業(yè)主時(shí)，雙方并未對(duì)涉案民防工程的所有權(quán)歸屬作出約定，被上訴人與購買該小區(qū)新建住宅的業(yè)主簽訂的《上海市商品房預(yù)售合同》中也未對(duì)涉案民防工程作出過約定，故依據(jù)法律規(guī)定，并結(jié)合誰投資、誰收益，誰投資、誰享有所有權(quán)的原則，在開發(fā)商即被上訴人與購買該小區(qū)新建住宅的業(yè)主就涉案民防工程之所有權(quán)未作約定的情況下，涉案民防工程之所有權(quán)應(yīng)歸屬其投資者華龍公司所有。

2.李文軍（原告）與東莞市三正雁田房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（被告）商品房預(yù)售合同糾紛【案號(hào)：(2017)粵19民終6874號(hào)】

裁判要旨：《中華人民共和國人民防空法》規(guī)定了人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有，但沒有對(duì)人民防空工程平時(shí)的所有權(quán)作出明確規(guī)定?！稄V東省實(shí)施<中華人民共和國人民防空法>辦法》也未對(duì)人民防空工程平時(shí)的所有權(quán)問題作出明確規(guī)定，也就是說目前國家法律以及廣東省相關(guān)立法并未對(duì)人防工程所有權(quán)作出明確規(guī)定。故案涉商品房買賣合同約定人防工程所有權(quán)歸三正雁田公司所有并未違反法律法規(guī)強(qiáng)制性效力性規(guī)定，也未有證據(jù)證明該約定損害了國家利益或者社會(huì)公共利益。

3.吳明炎（上訴人）與龍巖萬盛基業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（被上訴人）房屋買賣合同糾紛【案號(hào)：(2016)閩08民終362號(hào)】

裁判要旨：根據(jù)《中華人民共和國防空法》第五條第二款關(guān)于“人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有”的規(guī)定，訟爭(zhēng)的人防車位由被上訴人萬盛基業(yè)投資建設(shè)，收益也應(yīng)歸被上訴人所有。

附上海市、湖南省相關(guān)規(guī)定：

《上海市民防工程建設(shè)和使用管理辦法(2018修正)》第二十條：“民防工程的投資者可以按照房地產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定取得民防工程的所有權(quán)。

民防工程的所有權(quán)登記，按照本市房地產(chǎn)登記的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。”

《湖南省人民防空工程產(chǎn)權(quán)管理辦法》第四條：“人防工程實(shí)行誰投資、誰所有的原則。戰(zhàn)時(shí)服從人民政府統(tǒng)一調(diào)用?！?/p>

《湖南省人民防空工程建設(shè)與維護(hù)管理規(guī)定(2019)》第四條：“人防工程屬于國防設(shè)施和社會(huì)公益設(shè)施，平時(shí)實(shí)行誰投資、誰所有、誰受益、誰維護(hù)，戰(zhàn)時(shí)由人民政府統(tǒng)一調(diào)配使用?！?/p>

《重慶市人民防空條例(2010修正)》第七條:“人民防空設(shè)施建設(shè)及開發(fā)利用，享受國家、市人民政府規(guī)定的優(yōu)惠政策。

鼓勵(lì)企業(yè)事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人，以多種方式投資建設(shè)和利用人民防空設(shè)施，其所有權(quán)和收益歸投資者?！?/p>

小結(jié)：在我國法律未明確人防工程所有權(quán)歸屬的背景下，多數(shù)判決以人民防空法規(guī)定的“誰投資、誰使用、誰收益”原則，以及國防資產(chǎn)歸國家所有的法律規(guī)定為依據(jù)，認(rèn)定人防工程所有權(quán)歸國家。在有地方政府規(guī)章明確人防工程所有權(quán)歸投資者的情況下，該地區(qū)的法院在裁判中傾向于認(rèn)定所有權(quán)歸投資者（開發(fā)企業(yè)）。最高人民法院第二巡回法庭2019年第15次法官會(huì)議紀(jì)要觀點(diǎn)認(rèn)為人防車位作為人防工程的一種現(xiàn)實(shí)存在形式，本質(zhì)屬性為國家戰(zhàn)備設(shè)施，應(yīng)當(dāng)歸國家所有。但為鼓勵(lì)社會(huì)資本投資人防工程建設(shè)，減輕國家財(cái)政負(fù)擔(dān)，人防工程經(jīng)驗(yàn)收合格后，投資者可以取得用益物權(quán)性質(zhì)的人防車位使用權(quán)。從程序上看，為加強(qiáng)對(duì)人防工程的監(jiān)督管理，有效維護(hù)人防工程的戰(zhàn)時(shí)防御功能，投資者應(yīng)按人防主管部門的規(guī)定履行備案審批程序，才能取得人防車位使用權(quán)。投資者經(jīng)人防主管部門備案批準(zhǔn)，取得人防車位使用權(quán)，該人防車位使用權(quán)可以作為執(zhí)行標(biāo)的；投資者未經(jīng)人防主管部門批準(zhǔn)，對(duì)人防車位不享有合法的使用權(quán)，申請(qǐng)執(zhí)行人將其作為投資者的合法財(cái)產(chǎn)申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行的，人民法院不予支持。

二、人防車位、車庫轉(zhuǎn)讓合同的性質(zhì)

當(dāng)人防車位、車庫所有權(quán)被認(rèn)定為歸屬于投資者時(shí)，投資者轉(zhuǎn)讓該車庫、車位的合同一般被認(rèn)定為有效；當(dāng)人防工程所有權(quán)限定為國家所有時(shí)，該種車位、車庫轉(zhuǎn)讓合同的性質(zhì)及效力為何，法院的裁判規(guī)則可謂大相徑庭。

（一）轉(zhuǎn)讓合同系所有權(quán)轉(zhuǎn)讓

1.張良等與周巖買賣合同糾紛【(2017)魯01民終8946號(hào)】

裁判要旨：案涉車位系人防設(shè)施，人防設(shè)施不得進(jìn)行買賣，張良對(duì)案涉車位僅享有使用權(quán)，無權(quán)對(duì)案涉車位出售所有權(quán)。一審判決認(rèn)定該買賣合同無效并無不當(dāng)。

2.劉文化與中國人民解放軍陸軍裝甲兵學(xué)院等確認(rèn)合同無效糾紛案【(2019)京0106民初38636號(hào)】

裁判要旨：因涉案車位屬人防設(shè)施，任何組織或個(gè)人不得侵占，而對(duì)于人防設(shè)施所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓，會(huì)造成對(duì)社會(huì)公共利益的損害，故海軍研究院與劉文化之間訂立的出售涉案車位的合同應(yīng)為無效。合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還。

3.周磊（受讓人）與何六英（出讓人）房屋買賣合同糾紛【案號(hào)：(2020)贛0502民初6908號(hào)】

裁判規(guī)則：雖然，《中華人民共和國人民防空法》第五條第二款規(guī)定：“國家鼓勵(lì)、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人，通過多種途徑，投資進(jìn)行人民防空工程建設(shè)；人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有。"但該規(guī)定并未確認(rèn)將人民防空工程的所有權(quán)授予投資者，僅是確認(rèn)投資者可基于占有這一物權(quán)狀態(tài)，對(duì)人民防空工程進(jìn)行使用、收益。并且建設(shè)人民防空工程設(shè)施的目的是為了防范和減輕空襲危害，如果允許公民個(gè)人對(duì)防空設(shè)施所有權(quán)肆意進(jìn)行處分，顯然不利于防空設(shè)施的維護(hù)和管理，有損社會(huì)公共利益。綜上，本案中，案涉車庫已查實(shí)為人民防空工程，故雙方當(dāng)事人簽訂的《車庫轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無效。雖然，何六英辯稱，該轉(zhuǎn)讓協(xié)議的實(shí)質(zhì)是車位使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，是車位租賃合同，故該轉(zhuǎn)讓協(xié)議有效。但本院認(rèn)為，該《車庫轉(zhuǎn)讓協(xié)議》明確約定“何六英同意將車庫的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給周磊"，系對(duì)車庫所有權(quán)的處分行為，故本院對(duì)該主張不予支持。

（二）轉(zhuǎn)讓合同系使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

1.王因軍（原告）、齊河縣城市建設(shè)綜合開發(fā)公司（被告）合同糾紛 【案號(hào)：（2021）魯14民終769號(hào)】

裁判要旨：《中華人民共和國人民防空法》第五條規(guī)定：“國家對(duì)人民防空設(shè)施建設(shè)按照有關(guān)規(guī)定給予優(yōu)惠。國家鼓勵(lì)、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人，通過多種途徑，投資進(jìn)行人民防空工程建設(shè);人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有。”地下車庫兼具人防工程性質(zhì)，所有權(quán)歸國家，依法不得轉(zhuǎn)讓，但地下車庫的使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓流通。從法律關(guān)系來看，原被告就涉案車位事實(shí)上形成了合法的車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓關(guān)系，該使用權(quán)轉(zhuǎn)讓關(guān)系不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。

2.欒德剛（原告）、吉林市吉化集團(tuán)隆飛建筑安裝有限責(zé)任公司（被告）商品房銷售合同糾紛【案號(hào)：（2020）最高法民申4493號(hào)】

裁判要旨：因地下車庫兼具有人防工程性質(zhì)，其所有權(quán)屬于國家，依法不得轉(zhuǎn)讓，但地下車庫的使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓流通。吉林市人民防空辦公室已對(duì)案涉地下車庫（人防工程）出具《結(jié)建人防工程防護(hù)質(zhì)量竣工驗(yàn)收確認(rèn)書》，載明防護(hù)質(zhì)量合格，并已按規(guī)定辦理竣工檔案移交，準(zhǔn)許使用。開發(fā)商對(duì)案涉地下車庫（人防工程）依法享有使用權(quán)，其與購房人簽訂《商品房買賣合同》，將地下車庫和社區(qū)用房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給購房人，并不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定。

3.黃希青（申請(qǐng)人）、福建省安特房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（被申請(qǐng)人）車位糾紛【案號(hào)：(2019)閩民申1931號(hào)】

裁判要旨：首先，被申請(qǐng)人對(duì)于涉案車位享有使用收益權(quán)。人防工程屬于國家鼓勵(lì)建設(shè)的工程，根據(jù)《中華人民共和國人民防空法》第五條第二款“國家鼓勵(lì)、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人，通過多種途徑，投資進(jìn)行人民防空工程建設(shè)；人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有"的規(guī)定，人防車位的使用權(quán)和收益權(quán)應(yīng)歸屬于投資者。本案人防工程系被申請(qǐng)人投資建設(shè)，無證據(jù)表明列入業(yè)主的公攤面積，被申請(qǐng)人可依法享有人防工程的使用權(quán)和管理權(quán)。業(yè)主雖然出資購買了房屋，但不能理所當(dāng)然的轉(zhuǎn)化成對(duì)人防工程進(jìn)行了投資，所以使用收益權(quán)不能歸屬于業(yè)主。其次，涉案轉(zhuǎn)讓協(xié)議是車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，并非租賃合同，故不能適用租賃合同有關(guān)最長(zhǎng)租賃期限來理解涉案轉(zhuǎn)讓協(xié)議的期限。被申請(qǐng)人作為涉案車位的使用收益人，在涉案車位所在地塊的土地使用權(quán)期限內(nèi)，享有對(duì)涉案車位的使用收益權(quán)，其將該使用期限內(nèi)的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給申請(qǐng)人，依據(jù)充分。因此，涉案轉(zhuǎn)讓協(xié)議是雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為合法有效，原審對(duì)此認(rèn)定正確。

4.昆明春水堂房地產(chǎn)營銷咨詢有限公司（申請(qǐng)人）、云南馳利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（被申請(qǐng)人）服務(wù)合同糾紛【案號(hào)：(2018)云民申183號(hào)】

裁判要旨：對(duì)于城市新建民用建筑人防工程地下車位，開發(fā)商不享有所有權(quán)，但其享有并可依法轉(zhuǎn)讓使用權(quán)

（三）名為轉(zhuǎn)讓，實(shí)為租賃

1.張開山（原告）與合肥市城建房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（被告）、合肥天時(shí)置業(yè)集團(tuán)有限責(zé)任公司（被告）確認(rèn)合同有效糾紛【案號(hào)：(2019)皖0103民初1705號(hào)】

裁判要旨：車位“使用權(quán)轉(zhuǎn)讓”實(shí)質(zhì)是“出租”，按照租賃合同相關(guān)法律規(guī)定，租期不能超過20年，超過《中華人民共和國合同法》第二百一十四條規(guī)定的租賃期限，該部分約定依法無效。該部分無效，不影響該協(xié)議書其他部分效力，雙方對(duì)涉案車位有償使用協(xié)議書的其他約定，不違反法律規(guī)定，應(yīng)確認(rèn)有效。

2.賈華成（原告）與江蘇禾嘉置業(yè)有限公司（被告）確認(rèn)合同無效糾紛【(2017)蘇09民終3809號(hào)】

裁判要旨：案涉《龍橋新園車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》中明確約定禾嘉公司將案涉車位的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給賈華成，車位的使用年限與賈華成所購龍橋新園住宅具有同等年限，賈華成已對(duì)上述車位的使用狀況及位置、大小等充分了解，自愿與禾嘉公司簽訂案涉合同，該合同系雙方真實(shí)意思表示，并不因禾嘉公司對(duì)人防車位不享有所有權(quán)而當(dāng)然無效。《中華人民共和國人民防空法》第五條規(guī)定：“人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有”。結(jié)合案涉合同的約定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定案涉合同具有租賃合同的性質(zhì)。雖然法律對(duì)租賃合同期限有明確規(guī)定，但本案中賈華成系起訴認(rèn)為禾嘉公司轉(zhuǎn)讓人防車位使用權(quán)，無權(quán)進(jìn)行銷售，而主張確認(rèn)案涉合同無效，其系基于買賣合同的性質(zhì)而主張無效，該訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)和理由與本案查明認(rèn)定的合同性質(zhì)不符，故對(duì)其該訴請(qǐng)本院不予支持。

3.朱殷椿與張榮行紀(jì)合同糾紛【案號(hào)：(2018)蘇1181民初2722號(hào)】

裁判要旨：但案涉車位屬人民防空工程，根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十六條的規(guī)定，人民防空工程平時(shí)用作停車位的，出租的租賃期限不得超過三年。原、被告在車位轉(zhuǎn)讓合同中約定的租賃期限為二十年，雙方約定的租賃期明顯過長(zhǎng)，本院變更租賃期限為自簽訂協(xié)議之日起三年。被告已收取的4萬元，扣除三年的租金6000元后，應(yīng)當(dāng)退還34000元給原告。

小結(jié)：當(dāng)人防車位、車庫轉(zhuǎn)讓合同被認(rèn)定為所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)被認(rèn)定為國家所有，故此種合同一般認(rèn)為是無效合同；當(dāng)人防車位、車庫轉(zhuǎn)讓合同被認(rèn)定為使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，此種合同一般被認(rèn)為是有效合同；當(dāng)人防車位、車庫轉(zhuǎn)讓合同被認(rèn)定為租賃合同時(shí)，又因合同約定的時(shí)間長(zhǎng)短而被認(rèn)為部分有效，部分無效。

三、人防車位、車庫能否辦證？

關(guān)于人防車位、車庫能否辦證，各地有不同的規(guī)定。如上文所載，《上海市民防工程建設(shè)和使用管理辦法(2018修正)》第二十條規(guī)定上海地區(qū)的人防工程可辦理產(chǎn)權(quán)證。

《重慶市民防辦關(guān)于我市人防車位產(chǎn)權(quán)辦理的說明》指出：一、人防車位是否可以出售和辦理產(chǎn)權(quán)？根據(jù)《重慶市國土房管局關(guān)于人防工程權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知》（渝國土房管發(fā)〔2009〕51號(hào)）規(guī)定：對(duì)結(jié)建式人防工程依法初始登記后，兼作停車場(chǎng)的，政府允許參照普通地下停車庫的方式出售，且同意購房人對(duì)所購的兼有停車庫功能的人防工程擁有產(chǎn)權(quán)。所以，人防車位是可以出售和辦理產(chǎn)權(quán)的。

《廣州市人民防空管理規(guī)定(2015修正)》第二十五條規(guī)定：“人民防空工程所有權(quán)歸屬的確定依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》和有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，適用與建設(shè)用地使用權(quán)相一致的原則。人民防空工程可以依照有關(guān)規(guī)定辦理產(chǎn)權(quán)登記。房地產(chǎn)登記部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)建設(shè)工程規(guī)劃報(bào)建和驗(yàn)收文件及其附圖，在登記簿和附記欄注明人民防空工程。權(quán)利人對(duì)人民防空工程行使權(quán)利應(yīng)當(dāng)遵守相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，不得損壞人民防空工程，不得妨礙平戰(zhàn)轉(zhuǎn)換。”

除了上述明確規(guī)定人防車位、車庫可辦理產(chǎn)權(quán)證的地方外，對(duì)于沒有明確規(guī)定的，一般認(rèn)為當(dāng)人防工程產(chǎn)權(quán)歸國家所有時(shí)，不得辦理產(chǎn)權(quán)證；當(dāng)人防工程產(chǎn)權(quán)歸投資者所有時(shí)，得辦理產(chǎn)權(quán)證。