(一個)

去年，邵陽的一位同學(xué)手里有些錢，想在長沙買學(xué)位房讓他的孩子上學(xué)，但無奈沒有車票，只好把目光轉(zhuǎn)向公寓。

千挑萬選，他買了個宣傳帶學(xué)位的公寓，單價雖比周邊住宅高，但面積小總價低。想想高不可攀的學(xué)位房住宅價格，同學(xué)覺得撿到寶了。

可誰想，隨著時間一天天過，同學(xué)沒等來交房通知書，卻收到開發(fā)商發(fā)來的順延交付期限通知書。

眼看著離原定交房時間越來越近，同學(xué)到長沙來一看：該公寓樓還有十多層未建，外立面也都沒有弄。

同學(xué)傻眼了，別說宣傳的學(xué)位會不會兌現(xiàn)，能不能交房都成問題！

相信很多人都有這樣的疑問:

買房被限購了，可以去買不限購的商住公寓嗎？

同地段公寓比住宅便宜，可以買嗎？

住宅買不起，可以先買個小公寓過渡一下，以后再換房嗎？

最近，也有不少讀者咨詢關(guān)于買公寓的事，今天就來談?wù)劊?/p>

（二）

長沙的公寓，到底能不能買

公寓，最大的特點是：宜商宜住。

不但可以住，還可以作為注冊地，進行工商登記注冊公司或辦事機構(gòu)；而且小戶型，總價低，精裝修，不限購。

看起來不錯，那是選公寓，還是選住宅呢？

關(guān)于商住公寓與普通住宅的區(qū)別，小編特地做了個表，方便大家比較。

怎么看都是住宅香！一般情況下，只要能買住宅的就別買公寓。

不過，產(chǎn)權(quán)方面大家也不要糾結(jié)40年、50年、70年的區(qū)別。

物權(quán)法規(guī)定，住宅土地的使用期屆滿，會自動續(xù)期。雖然沒有具體說明商業(yè)用地是否自動續(xù)期，但相信繳納少量的土地出讓金以后可以續(xù)期。

因為物權(quán)法在處理這個問題上的原則是國不與民爭利。當(dāng)然，最后怎樣還是要看以后的具體政策。

有房友可能要說了：

我當(dāng)然知道住宅好，可被限購了，既然公寓不用擔(dān)心產(chǎn)權(quán)問題，總價還低，那買了也總比把錢放手里貶值強吧？

其實，決定買不買公寓的關(guān)鍵是：看你的用途！

①如果你是想博上漲，幾年后賣掉，那你買公寓就被坑了！

漲幅遠不及住宅，而且很難出手，因為公寓過戶稅費太高了。

商住房交易稅費相比住宅除了印花稅、契稅等，還有差額20%的個稅（住宅可以滿5唯一減免，商住房不免）。

除此之外，公寓還會比住宅額外多一個差額30%至60%的土地增值稅。

土地增值稅占據(jù)總稅費很大比重，計算方法較為復(fù)雜，具體計算方法如下：

圖源 | 網(wǎng)絡(luò) 僅供參考

一般來說，二手商住公寓出售稅收支出要占增值額30%-50%之間。

舉個例子：小李5年前花30W在雨花區(qū)買了一套公寓，現(xiàn)在漲到了60W。翻倍了，可別高興太早，如果小李要出售這套公寓，光增值稅就得交10W左右。

商住公寓如此高的交易費用，導(dǎo)致不好出手，漲幅自然也比不上住宅。

不過有個情況例外，可以考慮！

大幅度降價！比如上半年的某鉑園！6字頭，雖說只有10套，但二環(huán)內(nèi)、湘江邊的誘惑還是很大的。

又或者價格是同地段同品質(zhì)住宅的5-7折，又沒有明顯缺陷的話，還是可以考慮的。

某鉑園降價消息截圖 圖源 | 網(wǎng)絡(luò)

②如果你只是想有個固定資產(chǎn)、穩(wěn)定收租金，商住公寓其實也是個不錯的選擇。

大家都知道一線城市住宅租售比是很低的，很多總價400萬的房子才租4至5000一月。

就算按5000算，租金年回報率才1.5%（5000×12/400萬），那還不如買國債呢。

所以，住宅投資看重的是房價漲幅，而公寓，主要看它的租金年回報率。

租金年回報率能達到4%以上，而你又沒有其它更好的投資渠道，可以考慮買。

商住公寓雖然漲幅有限，多多少少還是會漲點。

假設(shè)5年上漲30%，年化利率接近6%，加上4%的租金年回報率也能有10%左右的年化利率。

所以如果非要買公寓，首要關(guān)注的應(yīng)是租金。

假設(shè)周邊公寓租金3000，如果要租金年回報率4%以上，那么公寓總價低于90W才考慮入手。

我們回到一開始的問題：

Q: 買房被限購了，可以去買不限購的商住公寓嗎？

A: 看你買公寓用途，奔著投資去的就算了。

如果你的資產(chǎn)達到一定程度，需要進行資產(chǎn)配置，如房產(chǎn)，股票等，又追求長期穩(wěn)定的收益，可以買租金年回報率高的公寓。

Q：同地段公寓比住宅便宜，可以買嗎？

A：看租金年回報率，一般要達到4%以上；而且要做好長期持有的準(zhǔn)備。

Q: 住宅買不起，可以先買個小公寓過渡一下，以后再換房嗎？

A：不建議。公寓比住宅難賣，漲幅也比不上住宅，將來賣公寓換住宅成本很高。

（三）

當(dāng)決定了買公寓，要怎么挑呢？除了租金年回報率，小編還給你以下幾個建議：

1、一定要選擇老城區(qū)，越靠近市中心越好。

如果附近有商場、寫字樓這些人流密集的區(qū)域，出租基本是不成問題的；

2、不要以買住宅的眼光來買公寓，尤其不要買遠郊公寓。

租不出去，哪怕有所謂的地鐵，名校加持！

3、能買現(xiàn)房就不要買期房。

不能光圖便宜，要防范爛尾樓的風(fēng)險，前面小編同學(xué)不就踩雷了？而且現(xiàn)房可以更好知道租金；

4、買小面積單間公寓。

商住公寓買面積越小的越好，面積越小，租售比越高。

年輕人租公寓主要看中獨立性，有一個屬于自己的空間；寧可多買幾套小面積的單間，也不買一套大面積公寓；

5、買交通便利（比如地鐵口）、配套成熟，年輕人青睞的公寓。

最后，長沙公寓紅海，競爭慘烈，“以價換量”已經(jīng)成常用招數(shù)，并且效果顯著！

今年上半年，長沙內(nèi)五區(qū)公寓供應(yīng)93.8萬方，同比上漲2%；成交72.6萬方，同比上漲61%；成交均價12212元/平，同比下跌4%。（數(shù)據(jù)來源：湖南中原）

圖源 | 湖南中原

一定程度上也反映出，長沙的公寓是有市場，有購買人群的。不然，再怎么降價，也沒人買賬！

想買降價公寓的，友情提醒：

不要光看廣告宣傳降價，要看實際成交均價；不要光看降價幅度，還要看實際對比周邊住宅的價格！

利弊權(quán)衡，買不買看自己選擇。你對買公寓有什么看法？留言區(qū)見。