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下面是正文。

去年下半年以來(lái)，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了久違的上漲行情，租賃市場(chǎng)也悄然啟動(dòng)，沒(méi)有比房地產(chǎn)市場(chǎng)更優(yōu)越的了。

根據(jù)小房弟團(tuán)隊(duì)整理的WIND數(shù)據(jù)，2021年8月上海市住宅平均租金為99.34元/平/月，而去年8月這個(gè)數(shù)據(jù)還是81.62元/平/月，一年時(shí)間暴漲21.7%。

上海租金上漲是否會(huì)持續(xù)？我們應(yīng)該如何面對(duì)？今天小房弟團(tuán)隊(duì)就帶大家一起探討下上海房租暴漲背后的邏輯。

Part1 上海租賃市場(chǎng)的現(xiàn)狀

在今年5月18日的一次采訪中，市房管局局長(zhǎng)王楨表示：“上海有大致1000萬(wàn)人口，占常住人口40%，是通過(guò)租賃來(lái)解決他們的居住問(wèn)題的?！?/p>

我們不得不承認(rèn)，在上海買(mǎi)房其實(shí)一直都是件很奢侈的事情，在上海有千萬(wàn)人口都是通過(guò)租房來(lái)解決居住問(wèn)題，所以租房是真正的民生問(wèn)題。

全國(guó)第七次人口普查（以下簡(jiǎn)稱七普）調(diào)查結(jié)果顯示，上海目前有42.1%高達(dá)1048萬(wàn)的外來(lái)人口，也基本驗(yàn)證了這個(gè)說(shuō)法。

而上海租賃市場(chǎng)整體還是偏剛需的。租金結(jié)構(gòu)分布來(lái)看，二季度套均租金在2000-6000元/月以下的租賃住房供給占比相對(duì)較多，總計(jì)占比接近5成。

套均租金在6000-8000元/月的租賃住房供給占比較一季度上升明顯，反映這一階段該租金段的租賃房源相對(duì)較多。

另外，套均租金在12000元/月以上的改善型高端房源供給占比較一季度繼續(xù)小幅上升，成為上海住房租賃市場(chǎng)供給的重要組成部分。

從戶型來(lái)看，上海的租賃市場(chǎng)也是以小戶型為主力，租賃房源超4成集中在60平方米以下。

整體來(lái)看，二季度上海住房租賃市場(chǎng)供應(yīng)主要集中在套均面積20-100平方米。

其中套均面積20-40、40-60和80-100平方米的戶型占比較多，60平方米以下的小戶型占比超過(guò)4成，反映出市場(chǎng)上的小戶型租賃住房仍是供應(yīng)主力。

另外，80-100平方米的中端戶型也占據(jù)一定比例，市場(chǎng)供應(yīng)也相對(duì)較多。

值得一提的是，上海租賃市場(chǎng)的機(jī)構(gòu)化率不足5%。

也就是說(shuō)，包括機(jī)構(gòu)重資產(chǎn)長(zhǎng)租公寓、輕資產(chǎn)長(zhǎng)租公寓、政府租賃用地等形態(tài)在內(nèi)的租賃機(jī)構(gòu)，目前市場(chǎng)占比都很小。

市場(chǎng)最大比重還是掌握在個(gè)人房東手里的房源，中介擁有極高的話語(yǔ)權(quán)，這也導(dǎo)致上海租賃市場(chǎng)亂象叢生。

個(gè)別中介的工作人員利用信息差，不斷推高租金賺取差價(jià)；

部分二房東瞞著房東將大戶型拆小，通過(guò)增加房間數(shù)獲取暴利，不但傷害了租客也傷害了房東。

加上上海房?jī)r(jià)走出了三年陰跌后的大漲行情，房租跟著水漲船高也就順理成章了。

Part2 買(mǎi)房和租房，從來(lái)就是兩個(gè)市場(chǎng)

既然上海房租暴漲了這么多，那么是不是上海的租售比也很高了呢？

根據(jù)小房弟團(tuán)隊(duì)整理的WIND數(shù)據(jù)，我們可以發(fā)現(xiàn)上海的租金收益率（年租金/房屋總價(jià)）近兩年一直很穩(wěn)定，穩(wěn)定在1.65-1.85%之間，遠(yuǎn)低于市面上大多理財(cái)產(chǎn)品。

相比其他國(guó)家，我國(guó)房地產(chǎn)金融屬性更強(qiáng)。在上海大家買(mǎi)房除了自住，更多是指望著資產(chǎn)本身升值，而不僅僅是為了賺取租金收入。

更殘酷的現(xiàn)實(shí)是，買(mǎi)房和租房從來(lái)就是兩個(gè)市場(chǎng)。

買(mǎi)房，除了購(gòu)房資格，更多考驗(yàn)的是買(mǎi)房家庭的財(cái)富，是否由動(dòng)輒幾百萬(wàn)上千萬(wàn)的首付，是否有能力提供動(dòng)輒幾萬(wàn)的流水證明。

這些都是不僅對(duì)個(gè)人工資水平的考驗(yàn)，而是對(duì)家庭財(cái)富的考驗(yàn)，是中國(guó)財(cái)富塔尖家庭的事情；

反觀租房，更多的是對(duì)租房人每個(gè)月的工資收入的考驗(yàn)，工資是否足以覆蓋租金，是事關(guān)民生的事情。

從過(guò)去幾十年上海樓市的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，趁早買(mǎi)房的人都收獲頗豐，而堅(jiān)持租房的人都已經(jīng)黯然離場(chǎng)。

Part3 上海租房市場(chǎng)，拐點(diǎn)或?qū)⒌絹?lái)

小房弟團(tuán)隊(duì)近期關(guān)注到一個(gè)新聞，或許是政府開(kāi)始正式介入租賃市場(chǎng)的信號(hào)。

2021年9月18日，上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)組織本市12家大型住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，開(kāi)展了以“維護(hù)住房租賃市場(chǎng)秩序，保持住房租賃市場(chǎng)穩(wěn)定”為主題的行業(yè)自律承諾活動(dòng)。

自如、建信、相寓、唐巢、魔方、領(lǐng)寓、安歆、閑貓、鏈家、中原、我愛(ài)我家、太平洋等12家企業(yè)代表，現(xiàn)場(chǎng)簽署了承諾書(shū)。

其中，為穩(wěn)定本市住房租賃市場(chǎng)，8家租賃企業(yè)明確承諾，今年底前掛牌出租房源不漲租金。

這12家企業(yè)不僅有從事住房租賃業(yè)務(wù)的中介，也有長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商，這代表政府開(kāi)始全面介入租金管控，保障民生。

除了對(duì)租房企業(yè)的管控，早期為了保障“房主不炒”和“租售同權(quán)”而出讓的租賃用地，已經(jīng)開(kāi)始入市。

截至2021年年中，上海共計(jì)出讓137幅R4用地，可供建設(shè)17.6萬(wàn)套長(zhǎng)租公寓，是現(xiàn)有存量的2.5倍。

在目前已出讓的R4用地中，90%以上的地塊競(jìng)得人為國(guó)有企業(yè)，其中上海地產(chǎn)、張江集團(tuán)、上海城投等持有R4地塊數(shù)量。

最多這些租賃用地的租金普遍低于市場(chǎng)價(jià)，而且沒(méi)有入住門(mén)檻。

在已出讓的137幅R4地塊中，有5個(gè)地塊項(xiàng)目合計(jì)約5000套租賃住宅已竣工并開(kāi)始運(yùn)營(yíng)，預(yù)計(jì)其余將在未來(lái)幾年陸續(xù)推向市場(chǎng)。

另外，出于對(duì)國(guó)內(nèi)一線城市特別是上海的看好，境外資本巨頭也開(kāi)始布局上海租賃市場(chǎng)。

2019年，國(guó)際公寓巨頭Greystar在中國(guó)設(shè)立了首支長(zhǎng)租公寓投資基金，并在上海中山公園附近收購(gòu)資產(chǎn)并對(duì)其改造翻新，目前項(xiàng)目順利開(kāi)業(yè)成為了新晉網(wǎng)紅打卡點(diǎn)。

2021年初，大家耳熟能詳?shù)馁Y本巨頭黑石集團(tuán)，收購(gòu)了普陀融創(chuàng)香溢花城3號(hào)樓并改造為了長(zhǎng)租公寓，目前項(xiàng)目也基本満租。

根據(jù)魔都小房弟團(tuán)隊(duì)的了解，目前有多家國(guó)際資本都在上海跑馬圈地，未來(lái)幾年會(huì)有很多外資高端租賃項(xiàng)目入市。

政府的強(qiáng)力干預(yù)，加上源源不斷的低價(jià)租賃用地項(xiàng)目、外資高端項(xiàng)目入市，相信上海的租賃市場(chǎng)將很快恢復(fù)理性，畢竟在我國(guó)保障民生才是重中之重。

Part4 面臨當(dāng)下租賃市場(chǎng)，我們?cè)撛趺醋?/p>

首先，對(duì)于上海的房東粉絲來(lái)說(shuō)，請(qǐng)盡快趁著目前房租高點(diǎn)，盡快將你的房子出租出去。

目前房租管控會(huì)趨于嚴(yán)格，而且房屋空置成本也很驚人。但是請(qǐng)注意挑選好合適的租客，謹(jǐn)慎選擇口碑較差的中介，保護(hù)好自身利益。

其次，對(duì)于在上海有租房需求的租客來(lái)說(shuō)，不妨多看看租房的公租房（有申請(qǐng)門(mén)檻）、租賃用地項(xiàng)目（無(wú)申請(qǐng)門(mén)檻）。

這些項(xiàng)目的租金有很大折扣，而且由于是政府主導(dǎo)，本身對(duì)租客的保障也更強(qiáng)。至于如何去找到這些項(xiàng)目，除了上文提到的項(xiàng)目之外，可以搜索“上海地產(chǎn)城方”、“華潤(rùn)有巢”等品牌，找到官方渠道進(jìn)行了解。

最后，想送給粉絲們一句話：“樂(lè)觀者往往成功,悲觀者往往正確”。

上海樓市的周期一輪接著一輪，最終從其中受益的都是趁早買(mǎi)房的人。對(duì)上海樓市走勢(shì)的判斷仁者見(jiàn)仁智者見(jiàn)智，小房弟從來(lái)不鼓勵(lì)炒房，我們只希望大家都能盡快找到合適自己的房子。

祝粉絲們都能找到合適的住所。

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