資料來源：張九宇翻譯

資料整理：藏區(qū)

前兩天在上班，一個武漢女生接電話讓我買公寓，她去武漢上班五六年了，還沒有結(jié)婚，想買一套公寓，問我還不太合適嗎？我告訴她不要買公寓，事后問題很多，但她覺得這個公寓不錯，還送精裝本，自己也不懂裝修。再說，她名下沒有任何資產(chǎn)，第一套必須買住宅

為什么，因為我從事房地產(chǎn)銷售8年，我朋友和我經(jīng)歷了買公寓的坑，我為什么要這樣說服她。(莎士比亞)。

一、沖動之下買了公寓

這幾年房地產(chǎn)比較火熱，各種形式的房子層出不窮，大概在2014年的時候，我們這邊城市化率擴張得比較厲害，由于靠近海邊，夏天旅游的人特別多，小公寓這個時候火熱的不行，當時我的一個朋友從內(nèi)蒙古過來旅游，一下子就喜歡上這個地方了。覺得如果每一年夏天來這邊旅游度假真是個不錯的選擇。

如果選擇租房的話，一般不靠海邊，海邊的全是小公寓做日租房，但是每一天的價格很高，基本上在500到800一天，可是我這朋友又特別喜歡大海，就喜歡那種在家推開窗簾就能開到大海的感覺，剛好我當時做銷售，代理了各個新房的樓盤，但我給他的建議是別買公寓，因為在這個公寓的后面還是有很多住宅的，但是朋友還是想買公寓，加上之前去過一次售樓處，銷售告訴他這個公寓很搶手，帶精裝修交付，即使只住一夏天也沒有關(guān)系，他們售樓處有個托管出租模式，夏天來的時候業(yè)主自己住，走的時候售樓處就會把房子租出去，這樣也不耽誤還貸款。于是當時我朋友首付了30萬，貸款30萬買了一套位于15樓的北向觀海公寓。面積是50平，一室?guī)l(wèi)生間和廚房。每個月還款3400元，這里要說一下，公寓的首付是50%，貸款年限只有10年，當時的貸款利率是6.55%。

在等待了一個月左右的時間，這套公寓的所有的手續(xù)全部辦下來了，只不過當時項目還在建，需要在第二年的秋天才開始交房，不過我朋友還是很高興，想想以后來旅游就不用租房子花那么多的費用，而且還可以出租出去，一點也不虧。

可是往往我們只愿意去相信我們愿意去相信的事情，對于很多問題只看到好的一面，卻沒有看到公寓不好的一面。（這些是從朋友買了公寓實際使用的情況出發(fā)，并不存在抹黑）

二、噩夢開始

房子在2015年的9月交房，實際上這個時候已經(jīng)過了旅游旺季，我們這里的旅游旺季從每一年的5月份開始，在9月的時候基本上已經(jīng)結(jié)束，因為孩子都開學(xué)了，家長們也需要回去陪孩子辦上學(xué)的事宜。于是當年銷售就建議這個公寓先別出租，加上剛交房精裝修交付，屋里多多少少有些異味，不如到來年的夏天再出租。我朋友也聽從了建議。

第二年的夏天，我朋友的親戚知道他在這邊買了公寓，而且還是海景房，非要一起過來旅游，我朋友也不好推辭。于是一行5個人一起來到這邊旅游，但是問題來了，我朋友買的是50平的公寓，這有一個臥室，連廳都沒有，這個公寓類似于我們出差住的酒店，只不過多了一個廚房，說是廚房也就是一個臺面加上一個電磁爐，因為公寓是商業(yè)性質(zhì)的，不能安裝天然氣。來了那么多人只能住一個人，他的朋友還要在附近找地方住。

前面說到過，夏天旅游旺季周邊的日租房基本上要500到800一天，即使是去找賓館也需要200到300一天，這邊的海鮮還是不錯的，原汁原味。他們又不想去飯店吃，只能去租日租房，因為里面可以做飯。但是原本他們來也不知道要花那么多錢，況且還有四個人，花銷太大，基本上他的朋友來這里就玩了4天就走了，這四天花費了他朋友將近8000塊錢。弄得大家都沒有玩好。再說回到我朋友，隨便能夠在家就能夠看到大海，但由于買的是北向的公寓，一直見不到陽光，整個屋子里面非常潮濕。還有一種陰冷的感覺。晚上基本上也睡不著覺，因為當時的公寓是建的南北兩排，北向可以看海，南邊的公寓可以看公園，中間一條大走廊，夏天來旅游的人多，大半夜不睡覺的很多，尤其是帶小孩的旅游客，孩子一鬧就是半夜，對于我朋友這樣睡覺比較輕的人真是一種折磨。最關(guān)鍵的是我朋友想著自己做一做海鮮吃，但只有電磁爐，做出來的味道太一般了，炒了一個青椒炒嘎滿屋子的油煙味。

于是我們想到之前銷售跟他說過可以出租的，玩了半個月我朋友找到銷售，銷售說可以，但是在租金的價格上產(chǎn)生了巨大的分歧，我朋友認為這個公寓位置好，旅游客也多，那么如果從9月份到第二年的5月份，每個月至少是2000元錢。從5月份到9月份我朋友自住。應(yīng)該售樓處給我朋友18000元，但銷售告訴我朋友，最掙錢的幾個月就是5月到9月，9月份以后就沒有什么游客了，想出租的話價格也會很低，銷售的意思只愿意給800元每個月，這個就和我朋友的心理落差有點大了，但銷售也說了，托管出租這樣的事情就是你情我愿的，你可以選擇給我們托管，也可以自己住或者租。

事實上我朋友很生氣也就沒有找他們托管，決定自己租出去，但是市場就是那樣的市場，旅游城市的一個特點就是候鳥城市，夏天的時候人滿為患，到了秋天游客走了，幾乎是沒有人在海邊住的，加上北向的公寓在秋冬之際風(fēng)特別大，沒有幾個人愿意租，最后我朋友只能以1000元每個月把公寓租出去了。

三、無法擺脫的公寓

到了2018年，全國的房價都開始漲了，朋友覺得租金太少，這么些年一直換著貸款，還不如趁現(xiàn)在房價高給賣出去。這個時候人們接受的訊息也開始多了，知道公寓和住宅的區(qū)別了，我朋友委托了幾個中介幫忙賣，但中介看了房子以后說，90萬可以當報價掛出去，但是實際成交價會比這個低很多，大概85萬能成交，我朋友一合計也可以，不管怎么說也是賺了，只不過賺的比較少而已。

可中介接著說，公寓是有稅費的。這個稅費是比較高的，大概是14.7%的稅費（5%的土地出讓金、6.6%的增值稅、3%的契稅、0.1%的印花稅）也就是說即使按照我朋友當初購買的60萬的總價，這個稅費也高達將近9萬塊錢。這個費用想要解決也就三個方式，要么我朋友全出，要么購買方全出，要么一人一半。我朋友肯定是不想出這筆錢的，但是現(xiàn)在的購房者也會核算成本，如果價格過高也會直接放棄購買。

中介接著說，賣這種公寓就是不能著急，也不是說賣不出去，關(guān)鍵時間會比較長，這種公寓有一定的局限性，除非和你一樣特別喜歡大海，現(xiàn)在買住宅的還是比較多，畢竟根據(jù)政策過兩年以后就沒有增值稅了，而公寓的這些稅會一直存在。

從2018年到2019年這一年的時候，中介前前后后帶了將近20組客戶去看我這個朋友的房子，每一次進去的時候看得都挺好，但是回來以后都覺得價格太高，而且不愿意承擔高額的稅費。期間我朋友也想過把費用給全包了，可是算了一下確實不合適。從2014年的買的時候就開始還貸款，利息差不多也還了5萬多，加上這9萬的稅費?？偝杀疽呀?jīng)是74萬了。這兩年房價有所回落，如果成交價是80萬到85萬之間的話，加上銀行的貸款。基本上我朋友算是賠了。我朋友有的時候和我聊天也抱怨，如果當時是買的住宅也許現(xiàn)在早賺錢了，可世界上哪里有后悔藥呢？

四、后續(xù)

我朋友也想過辦法把這套公寓賣出去，但是還是無人問津，前不久我朋友加入了這個小區(qū)的公寓群，結(jié)果一打聽，當時這棟樓的公寓全部賣給了外地人，因為本地人知道靠近海邊的燭照或者公寓是比較潮濕陰暗的，當時的這個公寓就是為了旅游客采取建設(shè)的，有的購房者花的錢比我朋友還多，而且有的價格比我朋友賣得還低，他們沒有別的想法，就是趕緊把這個公寓賣了，賠也認了。

在公寓群里面打聽了一下，只有南邊采光比較好的幾套公寓賣出去了，北邊的公寓幾乎沒有賣出去的，而且這幾年的出租行情也不怎么樣。以前只有公寓樓作為日租房，現(xiàn)在附近的很多住宅也被改成日住房了，在整個夏天日租房的市場也非常的激烈。一套80平的住宅每天的價格只需要300就可以了，這就讓我朋友的公寓失去了價值。

知道今天我朋友的公寓還在中介掛著，中介也差不多有一年的時間沒有溝通了，即使打電話也是象征性地回訪，問一問公寓賣沒有賣。當一個公寓超過一年沒有賣，基本上中介也不會去好好推送了，畢竟占用資源。我朋友也想好了，還有3年這套公寓的貸款就還完了，不行的話就到時候還完貸款再說，這期間我朋友原計劃在內(nèi)蒙那邊買第二套房子的，結(jié)果這30萬是直接套進去了，沒有多余的錢去買第二套房子。

有的時候我朋友大半夜不睡覺還會給我打電話，說起可能這輩子最后悔的事情就是2014年的夏天，沖動買了公寓，如果再給一次機會堅決去買住宅。他很害怕這套公寓最終砸到自己手中。

看得出來，我的朋友真的很后悔，同時也不甘心。