[事件]

2016年5月29日，原被告三方簽訂了將一個地塊(19區(qū))東區(qū)地下車庫T107出售給被告的停車買賣合同。金額共計150，000元。

原告于2016年5月29日交付給被告張某20000元定金，交付給被告濟(jì)南某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司傭金5000元。訴訟中，經(jīng)當(dāng)事人申請、法院調(diào)查，該買賣合同中車位屬于人防車位。原告要求被告張某返還定金20000元， 要求被告濟(jì)南某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司返還傭金5000元。

被告張某辯稱原告在簽訂車位買賣合同之前，明確告知了涉案車位的完整真實情況，并出示了有償獲得車位權(quán)益的證明——即我與開發(fā)商簽訂的車位使用權(quán)買賣合同。原告曾在合同簽訂并交付定金后，在不同場合表達(dá)對價格不滿意以及買不如租劃算的意思，這才是原告反悔并違約的真實理由。因此，認(rèn)為車位買賣合同是有效的。

被告濟(jì)南某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司辯稱被告張某的車位是通過合法途徑在開發(fā)商處購買的，開發(fā)商經(jīng)備案允許出售。車位使用權(quán)買賣合同第四條約定，該車位的使用年限同該地塊住宅的國有土地使用權(quán)證書載明的使用年限，買受人對該車位享有使用權(quán)，該車位不辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，因此不同意退還傭金。

【案件焦點】

本案的焦點是：

人防車位所有權(quán)能否買賣，雙方簽訂的車位買賣合同是否有效？

若能買賣，則買賣合同有效，原告要求退還定金及傭金即沒有法律依據(jù);若人防車位買賣合同違反了強制性規(guī)定和社會公益，則合同無效，兩被告應(yīng)退還定金和傭金。

【裁判理由】

一審判決支持原告訴訟請求后，兩被告不服，在法定期間內(nèi)提起上訴，濟(jì)南市中級人民法院經(jīng)過審理，認(rèn)為一審法院查明的事實清楚，法律適用正確，遂駁回上訴，維持原判。

【法官說法】

本案是濟(jì)南市人防車位買賣合同被判定為無效合同的第一個案例，具有典型意義，對規(guī)范房地產(chǎn)公司與業(yè)主之間的車位使用權(quán)、所有權(quán)讓渡具有指導(dǎo)意義。

當(dāng)事人訂立合同，必須遵循法律規(guī)定。違反法律行政法規(guī)禁止性規(guī)定的合同，為無效合同，不被法律所保護(hù)。本案中，涉案車位已被證實為人防車位。根據(jù)《中華人民共和國人民防空法》的規(guī)定，不得進(jìn)行買賣，因此原告與兩被告簽訂的車位買賣合同為無效合同。合同無效或被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還。被告某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司一方面獲得了傭金收入，一方面又排除了自身義務(wù)，因此其抗辯意見不予認(rèn)可。

目前，房地產(chǎn)公司開發(fā)的地下車位，有相當(dāng)一部分為人防車位；針對人防車位，為了利益需求，房地產(chǎn)公司與業(yè)主簽訂的合同，或前業(yè)主與后業(yè)主之間簽訂的合同，大都不規(guī)范，不少合同直接涉及“車位買賣”、“所有權(quán)轉(zhuǎn)讓”等內(nèi)容，違反了國家法律的強制性規(guī)定。根據(jù)我國《國防法》和《人民防空法》，人民防空工程包括為保障戰(zhàn)時人員與物資隱蔽、人民防空指揮、醫(yī)療救護(hù)等而單獨修建的地下防護(hù)建筑，以及結(jié)合地面建筑修建的戰(zhàn)時可用于防空的地下室。人民防空工程所涉資產(chǎn)為國有資產(chǎn)，任何人不得買賣、破壞、損害、侵占。本案所涉車位，為人防車位;合同的主要的形式和內(nèi)容，均直指人防車位買賣，因人防車位所有權(quán)屬于國家，因此該車位買賣合同是無效的。

另外需說明的是，根據(jù)我國的《人民防空法》，國家是鼓勵社會資金參與對人防工程的開發(fā)、投入的，也鼓勵平時利用人民防空工程為經(jīng)濟(jì)建設(shè)和人民生活服務(wù)，并明確了誰投資、誰受益的原則，建設(shè)人防車位的房地產(chǎn)開發(fā)公司，有權(quán)對該車位使用、收益。但無論如何，均不得針對人防車位所有權(quán)的買賣、讓渡。

文丨李統(tǒng)律師 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)部

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