[事件]

2016年5月29日，原被告三方簽訂了將一個地塊(19區(qū))東區(qū)地下車庫T107出售給被告的停車買賣合同。金額共計150，000元。

原告于2016年5月29日交付給被告張某20000元定金，交付給被告濟南某房地產經紀有限公司傭金5000元。訴訟中，經當事人申請、法院調查，該買賣合同中車位屬于人防車位。原告要求被告張某返還定金20000元， 要求被告濟南某房地產經紀有限公司返還傭金5000元。

被告張某辯稱原告在簽訂車位買賣合同之前，明確告知了涉案車位的完整真實情況，并出示了有償獲得車位權益的證明——即我與開發(fā)商簽訂的車位使用權買賣合同。原告曾在合同簽訂并交付定金后，在不同場合表達對價格不滿意以及買不如租劃算的意思，這才是原告反悔并違約的真實理由。因此，認為車位買賣合同是有效的。

被告濟南某房地產經紀有限公司辯稱被告張某的車位是通過合法途徑在開發(fā)商處購買的，開發(fā)商經備案允許出售。車位使用權買賣合同第四條約定，該車位的使用年限同該地塊住宅的國有土地使用權證書載明的使用年限，買受人對該車位享有使用權，該車位不辦理產權登記手續(xù)，因此不同意退還傭金。

【案件焦點】

本案的焦點是：

人防車位所有權能否買賣，雙方簽訂的車位買賣合同是否有效？

若能買賣，則買賣合同有效，原告要求退還定金及傭金即沒有法律依據;若人防車位買賣合同違反了強制性規(guī)定和社會公益，則合同無效，兩被告應退還定金和傭金。

【裁判理由】

一審判決支持原告訴訟請求后，兩被告不服，在法定期間內提起上訴，濟南市中級人民法院經過審理，認為一審法院查明的事實清楚，法律適用正確，遂駁回上訴，維持原判。

【法官說法】

本案是濟南市人防車位買賣合同被判定為無效合同的第一個案例，具有典型意義，對規(guī)范房地產公司與業(yè)主之間的車位使用權、所有權讓渡具有指導意義。

當事人訂立合同，必須遵循法律規(guī)定。違反法律行政法規(guī)禁止性規(guī)定的合同，為無效合同，不被法律所保護。本案中，涉案車位已被證實為人防車位。根據《中華人民共和國人民防空法》的規(guī)定，不得進行買賣，因此原告與兩被告簽訂的車位買賣合同為無效合同。合同無效或被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還。被告某房地產經紀有限公司一方面獲得了傭金收入，一方面又排除了自身義務，因此其抗辯意見不予認可。

目前，房地產公司開發(fā)的地下車位，有相當一部分為人防車位；針對人防車位，為了利益需求，房地產公司與業(yè)主簽訂的合同，或前業(yè)主與后業(yè)主之間簽訂的合同，大都不規(guī)范，不少合同直接涉及“車位買賣”、“所有權轉讓”等內容，違反了國家法律的強制性規(guī)定。根據我國《國防法》和《人民防空法》，人民防空工程包括為保障戰(zhàn)時人員與物資隱蔽、人民防空指揮、醫(yī)療救護等而單獨修建的地下防護建筑，以及結合地面建筑修建的戰(zhàn)時可用于防空的地下室。人民防空工程所涉資產為國有資產，任何人不得買賣、破壞、損害、侵占。本案所涉車位，為人防車位;合同的主要的形式和內容，均直指人防車位買賣，因人防車位所有權屬于國家，因此該車位買賣合同是無效的。

另外需說明的是，根據我國的《人民防空法》，國家是鼓勵社會資金參與對人防工程的開發(fā)、投入的，也鼓勵平時利用人民防空工程為經濟建設和人民生活服務，并明確了誰投資、誰受益的原則，建設人防車位的房地產開發(fā)公司，有權對該車位使用、收益。但無論如何，均不得針對人防車位所有權的買賣、讓渡。

文丨李統(tǒng)律師 房地產業(yè)務部

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