一、小區(qū)車位的分類

小區(qū)車位主要包括以下四種形式：1.地上車庫（車位）；2.地下車庫（車位）；3.樓房首層架空車庫（車位）；4.樓房屋頂平臺（車位）。

二、小區(qū)車位的權屬區(qū)別

1.地上車庫（車位）

對于地面上的車位，最高人民法院（2017）最高法民申2817號民事裁定書，確定為小區(qū)全體業(yè)主共有，具有權威性的指導意義。該裁定認為“根據(jù)《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條第一款關于“建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為物權法第六章所稱的專有部分：（一）具有構造上的獨立性，能夠明確區(qū)分；（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權的客體”之規(guī)定，案涉車位不能辦理產(chǎn)權登記，因此其不能成為享有專有權的專有部分。即使豪運公司在建造帝景豪苑小區(qū)時支付了建筑區(qū)劃內(nèi)的土地使用權出讓金，成為建設用地使用權人，但是小區(qū)建設完成之后，隨小區(qū)內(nèi)房屋的出售，小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)的土地使用權也隨之轉移，小區(qū)的共有部分土地使用權歸小區(qū)業(yè)主共有。由于案涉車位不能辦理產(chǎn)權登記，不能成為專有部分，原判決確認該部分停車位屬于占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位并無不當?！?/p>

另外，江門市中級人民法院（2018）粵07民終338號民事判決書從容積率、產(chǎn)權登記、土地使用權等方面闡述了地上車位業(yè)主共有的理由，該判決認為：“首先，根據(jù)相關規(guī)定，一個建筑物所占建筑面積能否辦理產(chǎn)權登記與是否納入容積率的計算有關。容積率，是指在項目規(guī)劃用地范圍內(nèi)，全部建筑面積與規(guī)劃建設用地面積的比率。涉案小區(qū)的室外停車位的面積是否計入容積率，直接決定停車位是否取得了相應宗地號的土地使用權面積份額，才具備成為建筑物區(qū)分所有權的客體的前提。一審法院在案件審理過程中，就涉案小區(qū)的室外停車位是否計算容積率相關問題，向相關部門進行了征詢，根據(jù)臺山市城鄉(xiāng)規(guī)劃局關于“涉案小區(qū)的室外停車位不屬于地上建筑物范疇，不計算建筑面積及容積率”的回復和臺山市不動產(chǎn)登記局關于“對于計算容積率的車位，可憑小區(qū)購房合同和購買車位的協(xié)議書來辦理不動產(chǎn)權證書”的回復，可以確認涉案小區(qū)的室外停車位并不計入容積率，是不能辦理產(chǎn)權登記。

其次，本案中涉案小區(qū)的室外停車位雖然經(jīng)政府規(guī)劃主管部門審定批準，開發(fā)商（即中美公司）并依該規(guī)劃建設而成，但不能就必然認為該室外停車位的權屬歸開發(fā)商。涉案小區(qū)的室外停車位是小區(qū)的地面停車位，并無建筑物，不能辦理產(chǎn)權登記，其本質(zhì)上屬于小區(qū)的土地使用權。有關部門規(guī)劃地面停車位的用途，與小區(qū)道路、綠化等規(guī)劃用途一樣，是確定小區(qū)內(nèi)公共土地的使用方式。涉案小區(qū)的室外停車位是占用小區(qū)的其他土地建設的，權屬應歸小區(qū)全體業(yè)主共有?！?/p>

2.地下車庫（車位）

地下車庫分涉人防工程的車位部分和非人防工程的車位部分。深圳市中級人民法院2018粵03民終18539號判決書認為“地下車庫主要包括兩類：一是規(guī)劃內(nèi)的地下車庫車位，若該部分已列入業(yè)主共同面積和業(yè)主公攤成本，應屬于業(yè)主共有；如果未列入業(yè)主公攤面積和業(yè)主公攤成本，則開發(fā)商依法享有建設用地使用權，可以作為專有部分進行登記，開發(fā)商享有單獨完整的物權。二是利用人防工程改造成的規(guī)劃外的地下車庫車位，其權屬應當按照人防工程的權屬規(guī)則來處理，不能按照車庫的權屬規(guī)則處理?！睂τ谶@兩部分，我們來看具體處理規(guī)則：

1）涉人防工程的車位部分：

上海市第一中級人民法院（2019）滬01民終2152號民事判決書認為“依據(jù)《中華人民共和國人民防空法》第五條、第二十二條之規(guī)定，對新建民用建筑修建的民防工程，平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有；依據(jù)《城市地下空間開發(fā)利用管理規(guī)定》第二十五條之規(guī)定：“地下工程應本著“誰投資、誰所有、誰受益、誰維護”的原則，允許建設單位對其投資開發(fā)建設的地下工程自營或者依法進行轉讓、租賃”，XX公司雖未進行產(chǎn)權登記，但作為該工程的投資者，依法取得系爭地下車庫的所有權。”也就是說，對涉人防工程部分的車位，誰投資，誰所有、誰受益，如認定人防工程的車位是開發(fā)商投資的，車位歸開發(fā)商所有，開發(fā)商有權進行轉讓、租賃。

南京市中級人民法院（2017）蘇01民終2327號民事判決書對上述“誰投資、誰所有、誰受益、誰維護”的原則進行了詳細闡釋，該判決書認為“人防機械車位的使用、收益實際歸屬問題，關鍵是看建造訴爭小區(qū)防空地下室機械車位的投資是否已經(jīng)攤入出賣房價之中而隨房屋轉移。如果建設費用已經(jīng)納入到住宅銷售價格之中，隨著房屋產(chǎn)權的轉移，投資者也就隨之變成了購房的業(yè)主，則人防地下機械車位的使用、收益權依法轉由小區(qū)全體業(yè)主享有。反之，如果房屋銷售價格沒有將建設費用納入，則人防地下機械車位的使用、收益權歸開發(fā)商。根據(jù)查明的事實，秦淮區(qū)物價局已經(jīng)將涉案機械車位的成本從房屋銷售價格中進行了扣除，并未納入到房屋銷售成本中，據(jù)此，中江公司作為開發(fā)建設單位，依法享有涉案小區(qū)防空地下機械車位的使用權、收益權。一審法院認定涉案小區(qū)防空地下室機械車位的使用權、收益權歸中江公司所有，并無不當，本院依法予以維持。上訴人美河園業(yè)委會的上訴意見不能成立，本院不予支持?！币簿褪钦f，如果人防工程的車位的建設費用轉移到房價之中，產(chǎn)權歸全體業(yè)主所有，反之歸開發(fā)商所有。

2）非人防工程的車位部分：

蘇州工業(yè)園區(qū)人民法院作出的（2016）蘇0591民初1045號民事判決認為“根據(jù)本院現(xiàn)場查勘情況，訴爭車位位于車庫負一層，該層與外界直接相通并未封閉，不符合人防工程的設置條件，而1#車庫負二層通道標注了“民防工程”字樣，門口又有人防工程設施，故原告按照規(guī)定配建的人防工程應位于1#車庫負二層，據(jù)現(xiàn)場勘查可以認定位于2#車庫負一層的訴爭車位并非人防工程性質(zhì)。房產(chǎn)面積測量成果由蘇州工業(yè)園區(qū)測繪有限責任公司出具，被告未提供相反證據(jù)證實其測繪內(nèi)容存在瑕疵，本院依法對該證據(jù)予以認可，根據(jù)該測繪成果，地下車庫面積并未分攤計入公用建筑面積，可以證明地下車庫并非建筑物區(qū)分所有權的公共部分，未分攤到小區(qū)業(yè)主購房款中。南都建屋公司作為訴爭車庫車位的投資、建設者，對涉案地下車庫車位依法享有所有權，其有權處分涉案車位，原、被告簽訂地下車位有償使用權協(xié)議依法成立有效。”該判決認為，非人防工程車位部分，車庫面積未分攤入公用面積，并非業(yè)主公共部分，屬于開發(fā)商所有。

駐馬店市中級人民法院（2017）豫17民終3518號民事判決書也認可上述觀點，判決認為“關于該部分地下車位的歸屬和使用問題，孫寧晨與鳳凰置業(yè)公司在商品房銷售合同中沒有明確約定，且其也未提供充分證據(jù)證明該部分地下車位的成本已攤入房價、面積已攤入房屋銷售面積。因此，孫寧晨該上訴主張不符合《中華人民共和國物權法》第七十四條、第一百三十六條的規(guī)定，不予支持?！?/p>

3.樓房首層架空車庫（車位）

蘄春縣人民法院（2018）鄂1126民初1229號民事判決書認為“架空層一般理解為僅有結構支撐而外圍護結構開敞的空間層。架空層作為一種從地面到房屋的空間，其法律權利應依附于計算建筑容積率的房屋建筑物。本案訴爭2﹟、12﹟樓附屬架空層是“城市花園”小區(qū)備案整體規(guī)劃的一部分，其建筑面積不計入建筑容積率，無相應的土地使用權面積份額，不能辦理產(chǎn)權登記。根據(jù)《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條第一款關之規(guī)定，該架空層不能成為享有專有權的專有部分，其所有權歸屬于全體業(yè)主專有權之外的共有權，即“城市花園”小區(qū)全體區(qū)分所有權人所共有?！痹撆袥Q書認為，架空部分建筑面積不計入容積率，不能辦理產(chǎn)權登記，不能成為專業(yè)部分，其法律權利應依附于計算建筑容積率的房屋建筑物，屬于全體業(yè)主共同所有。

然而，利川市人民法院（2017）鄂2802民初3269號民事判決書卻認為架空層不計入共有建筑面積，所以架空層不歸業(yè)主共有，這里出現(xiàn)相反的理解。

而榮城市人民法院（2012）榮民初字第771號民事判決書認為“本案中，所涉及的架空層停車位的權屬因其建筑面積是計算容積率的，故可以取得相應宗地號的土地使用權面積份額，成為第三人大永盛公司專有部分?！痹撆袥Q明確，計入容積率的架空部分，在開發(fā)商未出售給業(yè)主的情況下，歸開發(fā)商所有。

綜合來看，對于架空部分，對于未計入容積率且建設成本攤入房價的車位，應歸屬于全體業(yè)主所有。

4.樓房屋頂平臺（車位）

湖南省高級人民法院（2015）湘高法民再二終字第54號民事判決書認為“因業(yè)主對建筑物的所有權包括住宅等專有部分的所有權和專有部分以外的共有部分的共有權兩部分，二者不可分離。故出賣人轉移給買受人的房屋所有權也必須是包括這兩方面內(nèi)容的完整的權利。樓頂無疑屬于建筑物中業(yè)主的共有部分。本案訟爭的合同條款約定樓頂所有權歸出賣人所有，違反物權法定原則，當屬無效?！惫识瑯琼斖＼囄慌c地面綠化帶、占用業(yè)主共有場地的地面停車位的性質(zhì)完全相同，屬于業(yè)主共同共有。

三、法律規(guī)定

1.《中華人民共和國物權法》（2007-10-01）

第七十四條 【車位、車庫的規(guī)定】建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。

建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

2.《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》

第二條建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為物權法第六章所稱的專有部分：

（一） 具有構造上的獨立性，能夠明確區(qū)分；被3篇案例引用

（二） 具有利用上的獨立性，可以排他使用；

（三） 能夠登記成為特定業(yè)主所有權的客體。

規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設單位銷售時已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應當認定為物權法第六章所稱專有部分的組成部分。

本條第一款所稱房屋，包括整棟建筑物。

3.國務院建設部、國家測繪局聯(lián)合發(fā)布的現(xiàn)行有效的GBT17986.1-2000 《房產(chǎn)測量規(guī)范》（2000）

第1單元：房產(chǎn)測量規(guī)定：8.2.3 不計算建筑面積的范圍：a）層高小于2.2米以下的夾層、插層、技術層和層高小于2.2米的地下室和半地下室。

4.《新疆維吾爾自治區(qū)物業(yè)管理條例》

第十五條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建造的車庫、車位，計入容積率且未作為建筑物共有部分進行分攤的，建設單位可以向業(yè)主附贈、出售、出租。

下列車庫、車位屬于業(yè)主共有：

(一)計入容積率且作為建筑物共有部分進行分攤的;

(二)未計入容積率，或者利用建筑物防空地下室、建筑物共用設備層建造、劃定的車庫、車位;

(三)占用小區(qū)道路、共用場地劃定的車位。