一、區(qū)域停車位分類

小區(qū)停車位主要由以下四種形式組成：1.地面車庫(停車位)；地下車庫(停車位)；建筑物一樓架空車庫(停車位)；建筑物屋頂平臺(停車位)。

二、小區(qū)車位的權(quán)屬區(qū)別

1.地上車庫（車位）

對于地面上的車位，最高人民法院（2017）最高法民申2817號民事裁定書，確定為小區(qū)全體業(yè)主共有，具有權(quán)威性的指導(dǎo)意義。該裁定認(rèn)為“根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條第一款關(guān)于“建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分：（一）具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；（二）具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體”之規(guī)定，案涉車位不能辦理產(chǎn)權(quán)登記，因此其不能成為享有專有權(quán)的專有部分。即使豪運(yùn)公司在建造帝景豪苑小區(qū)時(shí)支付了建筑區(qū)劃內(nèi)的土地使用權(quán)出讓金，成為建設(shè)用地使用權(quán)人，但是小區(qū)建設(shè)完成之后，隨小區(qū)內(nèi)房屋的出售，小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)的土地使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移，小區(qū)的共有部分土地使用權(quán)歸小區(qū)業(yè)主共有。由于案涉車位不能辦理產(chǎn)權(quán)登記，不能成為專有部分，原判決確認(rèn)該部分停車位屬于占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位并無不當(dāng)。”

另外，江門市中級人民法院（2018）粵07民終338號民事判決書從容積率、產(chǎn)權(quán)登記、土地使用權(quán)等方面闡述了地上車位業(yè)主共有的理由，該判決認(rèn)為：“首先，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，一個建筑物所占建筑面積能否辦理產(chǎn)權(quán)登記與是否納入容積率的計(jì)算有關(guān)。容積率，是指在項(xiàng)目規(guī)劃用地范圍內(nèi)，全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積的比率。涉案小區(qū)的室外停車位的面積是否計(jì)入容積率，直接決定停車位是否取得了相應(yīng)宗地號的土地使用權(quán)面積份額，才具備成為建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體的前提。一審法院在案件審理過程中，就涉案小區(qū)的室外停車位是否計(jì)算容積率相關(guān)問題，向相關(guān)部門進(jìn)行了征詢，根據(jù)臺山市城鄉(xiāng)規(guī)劃局關(guān)于“涉案小區(qū)的室外停車位不屬于地上建筑物范疇，不計(jì)算建筑面積及容積率”的回復(fù)和臺山市不動產(chǎn)登記局關(guān)于“對于計(jì)算容積率的車位，可憑小區(qū)購房合同和購買車位的協(xié)議書來辦理不動產(chǎn)權(quán)證書”的回復(fù)，可以確認(rèn)涉案小區(qū)的室外停車位并不計(jì)入容積率，是不能辦理產(chǎn)權(quán)登記。

其次，本案中涉案小區(qū)的室外停車位雖然經(jīng)政府規(guī)劃主管部門審定批準(zhǔn)，開發(fā)商（即中美公司）并依該規(guī)劃建設(shè)而成，但不能就必然認(rèn)為該室外停車位的權(quán)屬歸開發(fā)商。涉案小區(qū)的室外停車位是小區(qū)的地面停車位，并無建筑物，不能辦理產(chǎn)權(quán)登記，其本質(zhì)上屬于小區(qū)的土地使用權(quán)。有關(guān)部門規(guī)劃地面停車位的用途，與小區(qū)道路、綠化等規(guī)劃用途一樣，是確定小區(qū)內(nèi)公共土地的使用方式。涉案小區(qū)的室外停車位是占用小區(qū)的其他土地建設(shè)的，權(quán)屬應(yīng)歸小區(qū)全體業(yè)主共有?！?/p>

2.地下車庫（車位）

地下車庫分涉人防工程的車位部分和非人防工程的車位部分。深圳市中級人民法院2018粵03民終18539號判決書認(rèn)為“地下車庫主要包括兩類：一是規(guī)劃內(nèi)的地下車庫車位，若該部分已列入業(yè)主共同面積和業(yè)主公攤成本，應(yīng)屬于業(yè)主共有；如果未列入業(yè)主公攤面積和業(yè)主公攤成本，則開發(fā)商依法享有建設(shè)用地使用權(quán)，可以作為專有部分進(jìn)行登記，開發(fā)商享有單獨(dú)完整的物權(quán)。二是利用人防工程改造成的規(guī)劃外的地下車庫車位，其權(quán)屬應(yīng)當(dāng)按照人防工程的權(quán)屬規(guī)則來處理，不能按照車庫的權(quán)屬規(guī)則處理?！睂τ谶@兩部分，我們來看具體處理規(guī)則：

1）涉人防工程的車位部分：

上海市第一中級人民法院（2019）滬01民終2152號民事判決書認(rèn)為“依據(jù)《中華人民共和國人民防空法》第五條、第二十二條之規(guī)定，對新建民用建筑修建的民防工程，平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有；依據(jù)《城市地下空間開發(fā)利用管理規(guī)定》第二十五條之規(guī)定：“地下工程應(yīng)本著“誰投資、誰所有、誰受益、誰維護(hù)”的原則，允許建設(shè)單位對其投資開發(fā)建設(shè)的地下工程自營或者依法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、租賃”，XX公司雖未進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，但作為該工程的投資者，依法取得系爭地下車庫的所有權(quán)?！币簿褪钦f，對涉人防工程部分的車位，誰投資，誰所有、誰受益，如認(rèn)定人防工程的車位是開發(fā)商投資的，車位歸開發(fā)商所有，開發(fā)商有權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、租賃。

南京市中級人民法院（2017）蘇01民終2327號民事判決書對上述“誰投資、誰所有、誰受益、誰維護(hù)”的原則進(jìn)行了詳細(xì)闡釋，該判決書認(rèn)為“人防機(jī)械車位的使用、收益實(shí)際歸屬問題，關(guān)鍵是看建造訴爭小區(qū)防空地下室機(jī)械車位的投資是否已經(jīng)攤?cè)氤鲑u房價(jià)之中而隨房屋轉(zhuǎn)移。如果建設(shè)費(fèi)用已經(jīng)納入到住宅銷售價(jià)格之中，隨著房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，投資者也就隨之變成了購房的業(yè)主，則人防地下機(jī)械車位的使用、收益權(quán)依法轉(zhuǎn)由小區(qū)全體業(yè)主享有。反之，如果房屋銷售價(jià)格沒有將建設(shè)費(fèi)用納入，則人防地下機(jī)械車位的使用、收益權(quán)歸開發(fā)商。根據(jù)查明的事實(shí)，秦淮區(qū)物價(jià)局已經(jīng)將涉案機(jī)械車位的成本從房屋銷售價(jià)格中進(jìn)行了扣除，并未納入到房屋銷售成本中，據(jù)此，中江公司作為開發(fā)建設(shè)單位，依法享有涉案小區(qū)防空地下機(jī)械車位的使用權(quán)、收益權(quán)。一審法院認(rèn)定涉案小區(qū)防空地下室機(jī)械車位的使用權(quán)、收益權(quán)歸中江公司所有，并無不當(dāng)，本院依法予以維持。上訴人美河園業(yè)委會的上訴意見不能成立，本院不予支持?！币簿褪钦f，如果人防工程的車位的建設(shè)費(fèi)用轉(zhuǎn)移到房價(jià)之中，產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有，反之歸開發(fā)商所有。

2）非人防工程的車位部分：

蘇州工業(yè)園區(qū)人民法院作出的（2016）蘇0591民初1045號民事判決認(rèn)為“根據(jù)本院現(xiàn)場查勘情況，訴爭車位位于車庫負(fù)一層，該層與外界直接相通并未封閉，不符合人防工程的設(shè)置條件，而1#車庫負(fù)二層通道標(biāo)注了“民防工程”字樣，門口又有人防工程設(shè)施，故原告按照規(guī)定配建的人防工程應(yīng)位于1#車庫負(fù)二層，據(jù)現(xiàn)場勘查可以認(rèn)定位于2#車庫負(fù)一層的訴爭車位并非人防工程性質(zhì)。房產(chǎn)面積測量成果由蘇州工業(yè)園區(qū)測繪有限責(zé)任公司出具，被告未提供相反證據(jù)證實(shí)其測繪內(nèi)容存在瑕疵，本院依法對該證據(jù)予以認(rèn)可，根據(jù)該測繪成果，地下車庫面積并未分?jǐn)傆?jì)入公用建筑面積，可以證明地下車庫并非建筑物區(qū)分所有權(quán)的公共部分，未分?jǐn)偟叫^(qū)業(yè)主購房款中。南都建屋公司作為訴爭車庫車位的投資、建設(shè)者，對涉案地下車庫車位依法享有所有權(quán)，其有權(quán)處分涉案車位，原、被告簽訂地下車位有償使用權(quán)協(xié)議依法成立有效?！痹撆袥Q認(rèn)為，非人防工程車位部分，車庫面積未分?jǐn)側(cè)牍妹娣e，并非業(yè)主公共部分，屬于開發(fā)商所有。

駐馬店市中級人民法院（2017）豫17民終3518號民事判決書也認(rèn)可上述觀點(diǎn)，判決認(rèn)為“關(guān)于該部分地下車位的歸屬和使用問題，孫寧晨與鳳凰置業(yè)公司在商品房銷售合同中沒有明確約定，且其也未提供充分證據(jù)證明該部分地下車位的成本已攤?cè)敕績r(jià)、面積已攤?cè)敕课蒌N售面積。因此，孫寧晨該上訴主張不符合《中華人民共和國物權(quán)法》第七十四條、第一百三十六條的規(guī)定，不予支持?！?/p>

3.樓房首層架空車庫（車位）

蘄春縣人民法院（2018）鄂1126民初1229號民事判決書認(rèn)為“架空層一般理解為僅有結(jié)構(gòu)支撐而外圍護(hù)結(jié)構(gòu)開敞的空間層。架空層作為一種從地面到房屋的空間，其法律權(quán)利應(yīng)依附于計(jì)算建筑容積率的房屋建筑物。本案訴爭2﹟、12﹟樓附屬架空層是“城市花園”小區(qū)備案整體規(guī)劃的一部分，其建筑面積不計(jì)入建筑容積率，無相應(yīng)的土地使用權(quán)面積份額，不能辦理產(chǎn)權(quán)登記。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條第一款關(guān)之規(guī)定，該架空層不能成為享有專有權(quán)的專有部分，其所有權(quán)歸屬于全體業(yè)主專有權(quán)之外的共有權(quán)，即“城市花園”小區(qū)全體區(qū)分所有權(quán)人所共有?！痹撆袥Q書認(rèn)為，架空部分建筑面積不計(jì)入容積率，不能辦理產(chǎn)權(quán)登記，不能成為專業(yè)部分，其法律權(quán)利應(yīng)依附于計(jì)算建筑容積率的房屋建筑物，屬于全體業(yè)主共同所有。

然而，利川市人民法院（2017）鄂2802民初3269號民事判決書卻認(rèn)為架空層不計(jì)入共有建筑面積，所以架空層不歸業(yè)主共有，這里出現(xiàn)相反的理解。

而榮城市人民法院（2012）榮民初字第771號民事判決書認(rèn)為“本案中，所涉及的架空層停車位的權(quán)屬因其建筑面積是計(jì)算容積率的，故可以取得相應(yīng)宗地號的土地使用權(quán)面積份額，成為第三人大永盛公司專有部分。”該判決明確，計(jì)入容積率的架空部分，在開發(fā)商未出售給業(yè)主的情況下，歸開發(fā)商所有。

綜合來看，對于架空部分，對于未計(jì)入容積率且建設(shè)成本攤?cè)敕績r(jià)的車位，應(yīng)歸屬于全體業(yè)主所有。

4.樓房屋頂平臺（車位）

湖南省高級人民法院（2015）湘高法民再二終字第54號民事判決書認(rèn)為“因業(yè)主對建筑物的所有權(quán)包括住宅等專有部分的所有權(quán)和專有部分以外的共有部分的共有權(quán)兩部分，二者不可分離。故出賣人轉(zhuǎn)移給買受人的房屋所有權(quán)也必須是包括這兩方面內(nèi)容的完整的權(quán)利。樓頂無疑屬于建筑物中業(yè)主的共有部分。本案訟爭的合同條款約定樓頂所有權(quán)歸出賣人所有，違反物權(quán)法定原則，當(dāng)屬無效。”故而，樓頂停車位與地面綠化帶、占用業(yè)主共有場地的地面停車位的性質(zhì)完全相同，屬于業(yè)主共同共有。

三、法律規(guī)定

1.《中華人民共和國物權(quán)法》（2007-10-01）

第七十四條 【車位、車庫的規(guī)定】建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。

建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

2.《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》

第二條建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分：

（一） 具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；被3篇案例引用

（二） 具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用；

（三） 能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。

規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱專有部分的組成部分。

本條第一款所稱房屋，包括整棟建筑物。

3.國務(wù)院建設(shè)部、國家測繪局聯(lián)合發(fā)布的現(xiàn)行有效的GBT17986.1-2000 《房產(chǎn)測量規(guī)范》（2000）

第1單元：房產(chǎn)測量規(guī)定：8.2.3 不計(jì)算建筑面積的范圍：a）層高小于2.2米以下的夾層、插層、技術(shù)層和層高小于2.2米的地下室和半地下室。

4.《新疆維吾爾自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》

第十五條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建造的車庫、車位，計(jì)入容積率且未作為建筑物共有部分進(jìn)行分?jǐn)偟?，建設(shè)單位可以向業(yè)主附贈、出售、出租。

下列車庫、車位屬于業(yè)主共有：

(一)計(jì)入容積率且作為建筑物共有部分進(jìn)行分?jǐn)偟?

(二)未計(jì)入容積率，或者利用建筑物防空地下室、建筑物共用設(shè)備層建造、劃定的車庫、車位;

(三)占用小區(qū)道路、共用場地劃定的車位。