取消短租，強制長租。租賃和交付、名稱租賃實際銷售；隱藏屬性，高價出售。收益歸屬、糾纏、糾紛的人防停車位成了麻煩的停車位

財產(chǎn)權(quán)歸國家，所有權(quán)歸誰？實踐中各有各的方法，更多的地方?jīng)]有明確的規(guī)定

人防停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬和維權(quán)分配要盡快從法律層面規(guī)范明確，相關(guān)職能部門要發(fā)揮領(lǐng)導作用，維護市長/市場秩序。

文| 《瞭望》新聞周刊記者

陜西西安無產(chǎn)權(quán)的人防汽車空間需要租賃22萬人民幣20年，開發(fā)商口頭承諾“20年租賃50年贈送”。福建泉州在不通知業(yè)主的情況下，以一般停車價格“出售”人方舟汽車。四川成都，人防汽車租金到底是誰，業(yè)主和開發(fā)商貸款法庭。

人防汽車空間是指按照人民防空法的要求，設(shè)置在各小區(qū)人防空間的停車位。

在車多位少的情況下，利用小區(qū)人防空間為小區(qū)居民設(shè)置停車位的做法十分普遍，在一定程度上緩解了停車難。但近年來，人防車位因頻繁引發(fā)糾紛，變成了人煩車位。

記者在陜西、福建、四川、安徽等地調(diào)研發(fā)現(xiàn)，由于人防車位所有權(quán)歸屬不清，容易引發(fā)4類糾紛：取消短租，強制長租；又租又送，名租實售；隱瞞屬性，高價出售；收益歸屬，糾纏不清。

人防車位遭遇四類糾紛

人防車位看起來與普通商品車位無異，但由于其依法屬于人民防空工程，在租賃、交易、產(chǎn)權(quán)方面有限制性規(guī)定。而有的開發(fā)商為了牟利，在人防車位租賃交易上動手腳，易引發(fā)糾紛。

取消短租，強制長租。今年4月底，陜西省西安市華龍?zhí)页乔锪衷沸^(qū)開發(fā)商單方面取消臨時停車、包月停車并對車位加鎖，要求小區(qū)業(yè)主只能選擇長期租賃，價格為22萬元，合同期限20年，還口頭承諾“租20年送50年”，引起業(yè)主強烈不滿。

“開發(fā)商用各種方式逼業(yè)主長期租賃，實際上是變相高價銷售沒有產(chǎn)權(quán)的人防車位?！睒I(yè)主李先生說，小區(qū)住戶此前通過多渠道反映問題后，開發(fā)商同意短租，租金從過去的每月350元漲至500元，但對比市場行情，小區(qū)車位從硬件到服務，遠遠達不到這個價位。

又租又送，名租實售。安徽省阜陽市某小區(qū)業(yè)主告訴記者，開發(fā)商以承諾“長租20年送50年”這種“名租實售”的方式誘導業(yè)主。業(yè)內(nèi)人士分析，該行為已違反相關(guān)條例?！栋不帐∥飿I(yè)管理條例》明確規(guī)定：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程平時用作停車位的，應當向全體業(yè)主開放，建設(shè)單位不得將停車位出售、附贈；出租的，租賃期限不得超過三年。

隱瞞屬性，高價出售。福建省泉州市德化縣某小區(qū)，有100多名業(yè)主在不知情的情況下，以當?shù)厣唐奋囄坏膬r格從該小區(qū)購買了人防車位，目前面臨辦不了產(chǎn)權(quán)證的情況，蒙受經(jīng)濟損失。

收益歸屬，糾纏不清。因為人防車位收益歸屬問題，四川省成都市西體奧林花園小區(qū)開發(fā)商和全體業(yè)主對簿公堂。法院一審判決認為，訴爭人防車位（車庫）并非原告（開發(fā)商）專有，其系全體業(yè)主共有。開發(fā)商不服判決提出上訴，目前該案正在進行二審。專家介紹，此類案件數(shù)量呈持續(xù)增長態(tài)勢。

所有權(quán)到底歸誰

人防車位為何糾紛纏身？多位受訪專家認為，根源在于其所有權(quán)問題尚缺少統(tǒng)一、明確的法律規(guī)定。

人民防空法起草人之一、國家人防辦原副主任王勝利說，人民防空法規(guī)定“人防是國防的組成部分”，物權(quán)法則規(guī)定“國防資產(chǎn)屬于國家所有”。由此來看，開發(fā)商修建的法定義務內(nèi)的人防工程產(chǎn)權(quán)應歸國家所有。

產(chǎn)權(quán)歸國家，所有權(quán)歸誰？實踐中各有各的說法和做法，更多城市沒有明確規(guī)定。北京德恒（深圳）律師事務所郭靂律師說，被用作人防車位等人防工程的所有權(quán)歸屬，當前法律并未統(tǒng)一、明確地規(guī)定，各地理解不同，做法也不一樣。

一種做法，可銷售、可買賣，所有權(quán)可歸業(yè)主。重慶市住建委今年出臺通知，規(guī)定商品房配套車位（含人防車位）在取得商品房預售許可或依法進行首次登記后，可按照規(guī)定進行租賃和銷售。

另一種做法，不可買賣，所有權(quán)可歸開發(fā)商。上海市規(guī)定，國家投資的人防工程用作車位，不能辦理產(chǎn)權(quán)證，不能買賣?！敖Y(jié)建”（結(jié)合城市新建民用建筑修建）人防工程的人防車位所有權(quán)屬于開發(fā)商，開發(fā)商可以登記為產(chǎn)權(quán)人，也可將其出售給業(yè)主并辦理使用權(quán)證。

還有一種做法，不得擅自轉(zhuǎn)讓、租賃，所有權(quán)歸國家。山東濟南規(guī)定經(jīng)依法批準“結(jié)建”的人防工程，所有權(quán)屬于國家。未經(jīng)批準，任何單位和個人不得擅自轉(zhuǎn)讓、租賃。

所有權(quán)歸屬不清，收益歸屬也成了問題。人民防空法規(guī)定“人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有”。人防車位的投資者是開發(fā)商還是業(yè)主？記者發(fā)現(xiàn)，法律法規(guī)對這一問題未有明確規(guī)定，司法判斷也不盡相同。

有的地方認為收益歸業(yè)主。在四川成都西體奧林花園小區(qū)一起訴訟中，成都市金牛區(qū)人民法院一審判決認為，訴爭的人防工程作為小區(qū)的配套建設(shè)項目，其建設(shè)費用已攤?cè)虢ㄔO(shè)總成本，隨著房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，投資主體就由開發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)槿w業(yè)主，收益當歸全體業(yè)主所有。

但也有不同聲音。福建省高級人民法院、廣州市中級人民法院曾在此類訴訟判決書中表示：業(yè)主雖然出資購買房屋，但不能理所當然地轉(zhuǎn)化成對人防工程進行投資。

北京安博（成都）律師事務所主任陳軍說，判決不同是因為法律對“開發(fā)商將房屋出售給購房者后投資人是否必然變更及變更條件”并未清晰規(guī)定。另外，業(yè)內(nèi)人士表示，多地人防車位使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和長期租賃，沒有統(tǒng)一稅收征管辦法，因此難以合規(guī)銷售和租賃。

成都西體奧林花園小區(qū)的人防車位，開發(fā)商與業(yè)主為人防車位租金歸誰而對簿公堂

破解糾紛應厘清權(quán)屬關(guān)系

為了有效維護各方合法權(quán)益，多位人防部門工作人員和受訪專家認為，提升人防車位使用效能，應盡快從法律規(guī)范層面，明確相關(guān)產(chǎn)權(quán)歸屬與權(quán)責分配。記者了解到，國家人防辦已于去年啟動相關(guān)規(guī)范的修訂工作。

“誰是人防工程投資人”需進一步明確，才能保障權(quán)益歸屬清晰可控。陳軍認為，明確誰是投資人，需綜合考量開發(fā)商建設(shè)成本投入情況、舉證責任的分配等具體因素，立法應明確“開發(fā)商將房屋出售給購房者后投資人是否變更、變更條件”等關(guān)鍵問題。

現(xiàn)階段在法律不明確的情況下，政府職能部門可發(fā)揮引導作用，維護市場秩序。易居智庫研究總監(jiān)嚴躍進建議，相關(guān)職能部門應引導各住宅小區(qū)，明確車場車庫等建設(shè)費用是否已分攤進房屋銷售價內(nèi)，避免開發(fā)商二次收費。

消費者應明確人防車位的權(quán)屬關(guān)系，不可盲目交易。西安交通大學房地產(chǎn)研究所所長楊東朗認為，消費者往往對人防車位權(quán)屬關(guān)系不了解，開發(fā)商為了牟利易打擦邊球，有關(guān)部門應加強監(jiān)督，引導出租方與承租方合法交易，維護市場正常秩序。

除了明確人防車位的法律屬性，郭靂建議，消費者還應了解小區(qū)人防車位的租賃買賣政策，并咨詢當?shù)厝朔阑虿粍赢a(chǎn)交易主管部門加以確認，避免遭受不必要的經(jīng)濟損失。

交易價格方面，楊東朗表示，車位租賃屬于市場定價、雙方協(xié)商行為，業(yè)主可通過成立業(yè)委會提高協(xié)商能力，維護自身合法權(quán)利。□

（采寫記者：李倩薇 張斌 鄭鈞天 雷肖霄）