原告：周某

被告：張某

被告：濟南某房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司

2016年5月29日，原被告三方簽訂了一份車位買賣合同，約定將所有權(quán)為被告張某的位于某地塊(19區(qū))東區(qū)地下車庫T107出售給原告，金額總計150000元。原告于2016年5月29日交付給被告張某20000元定金，交付給被告濟南某房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司傭金5000元。訴訟中，經(jīng)當事人申請、法院調(diào)查，該買賣合同中車位屬于人防車位。原告要求被告張某返還定金20000元， 要求被告濟南某房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司返還傭金5000元。

被告張某辯稱：原告所訴沒有事實和法律依據(jù)。原告在簽訂車位買賣合同之前，我明確告知了涉案車位的完整真實情況，并出示了有償獲得車位權(quán)益的證明——即我與開發(fā)商簽訂的車位使用權(quán)買賣合同，明確聲明我將擁有的涉案車位的權(quán)益證明讓渡，但不對開發(fā)商所作的承諾背書。原告曾在合同簽訂并交付定金后，在不同場合表達對價格不滿意以及買不如租劃算的意思，這才是原告反悔并違約的真實理由。因此，我認為車位買賣合同是有效的，請求法院駁回原告對我的訴訟請求。

被告濟南某房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司辯稱：我只知道被告張某的車位是通過合法途徑在開發(fā)商處購買的，開發(fā)商經(jīng)備案允許出售。我們審查了第一被告張某與某公司的合同原件，根據(jù)車位買賣合同第一條第二款，原告對車位的具體狀況已充分了解，自愿購買張某上述車位。原告居住在某公園，同涉案車位在一個小區(qū)，涉案車位所屬地塊的車位均是使用權(quán)車位，簽訂買賣合同前，我方多次帶原告實地查看該車位，并到物業(yè)核實車位情況，原告稱其不知情與事實不符。在買賣合同簽訂前，被告已經(jīng)要求賣方張某將其與開發(fā)商簽訂的車位使用權(quán)買賣合同原件交原告查看，并簽訂車位買賣合同時，存留復印件交付原告，且車位使用權(quán)買賣合同第四條約定，該車位的使用年限同該地塊住宅的國有土地使用權(quán)證書載明的使用年限，買受人對該車位享有使用權(quán)，該車位不辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。原告與我方簽訂了免責聲明，也說明我們沒有承諾帶原告去開發(fā)商處更改車位買賣合同。因此，我方不同意退還傭金。請法院判決駁回原告對我的訴訟請求。

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案件焦點

本案的焦點是：人防車位所有權(quán)能否買賣，雙方簽訂的車位買賣合同是否有效。若能買賣，則買賣合同有效，原告要求退還定金及傭金即沒有法律依據(jù);若人防車位買賣合同違反了強制性規(guī)定和社會公益，則合同無效，兩被告應退還定金和傭金。

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裁判理由

一審法院裁判認為：當事人訂立合同，必須遵循法律規(guī)定。違反法律行政法規(guī)禁止性規(guī)定的合同，為無效合同，不被法律所保護。本案中，涉案車位已被證實為人防車位。根據(jù)《中華人民共和國人民防空法》，人民防空是國防的組成部分。人民防空工程包括為保障戰(zhàn)時人員與物資掩蔽、人民防空指揮、醫(yī)療救護等而單獨修建的地下防護建筑，以及結(jié)合地面建筑修建的戰(zhàn)時可用于防空的地下室。國防資產(chǎn)屬于國家所有。禁止任何組合或者個人破壞、侵占人民防空設施。由于涉案車位為人防車位、人防設施，不得進行買賣，因此原告與兩被告簽訂的車位買賣合同為無效合同。根據(jù)合同法相關(guān)規(guī)定，合同無效或被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還。因此，被告張某應當返還給原告交付的定金20000元，被告某房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司應當返還給原告支付的傭金5000元。被告某房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司以“免責聲明”主張抗辯，該免責聲明明顯違背原告接受被告中介服務事宜的事實，且被告某房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司一方面獲得了傭金收入，一方面又排除了自身義務，因此，該抗辯意見法院不予認可。依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第(五)項、第五十八條、《中華人民防空法》第二條、第九條、第十八條之規(guī)定，判決如下：

一、原告周某與被告張某、被告某房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司與2016年5月29日共同簽訂的車位買賣合同(某地塊(19 區(qū))東區(qū)地下車庫T107的車位)無效。

二、被告張某于本判決生效之日起十日內(nèi)，退還原告周某車位定金20000元。

三、被告濟南某房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)，退還原告周某支付的傭金5000元。

一審判決后，兩被告不服，在法定期間內(nèi)提起上訴，濟南市中級人民法院經(jīng)過審理，認為一審法院查明的事實清楚，法律適用正確，遂駁回上訴，維持原判。

【法官說法】

本案具有典型意義，對規(guī)范房地產(chǎn)公司與業(yè)主之間的車位使用權(quán)、所有權(quán)讓渡具有指導意義。目前，房地產(chǎn)公司開發(fā)的地下車位，有相當一部分為人防車位;針對人防車位，為了利益需求，房地產(chǎn)公司與業(yè)主簽訂的合同，或前業(yè)主與后業(yè)主之間簽訂的合同，大都不規(guī)范，不少合同直接涉及“車位買賣”、“所有權(quán)轉(zhuǎn)讓”等內(nèi)容，違反了國家法律的強制性規(guī)定。根據(jù)我國《國防法》和《人民防空法》，人民防空工程包括為保障戰(zhàn)時人員與物資隱蔽、人民防空指揮、醫(yī)療救護等而單獨修建的地下防護建筑，以及結(jié)合地面建筑修建的戰(zhàn)時可用于防空的地下室。人民防空工程所涉資產(chǎn)為國有資產(chǎn)，任何人不得買賣、破壞、損害、侵占。本案所涉車位，為人防車位;合同的主要的形式和內(nèi)容，均直指人防車位買賣，因人防車位所有權(quán)屬于國家，因此該車位買賣合同是無效的。需說明的是，根據(jù)我國的《人民防空法》，國家是鼓勵社會資金參與對人防工程的開發(fā)、投入的，也鼓勵平時利用人民防空工程為經(jīng)濟建設和人民生活服務，并明確了誰投資、誰受益的原則，建設人防車位的房地產(chǎn)開發(fā)公司，有權(quán)對該車位使用、收益。但無論如何，均不得針對人防車位所有權(quán)的買賣、讓渡。

編輯：王 蕾

排版：孫 麗

審核：殷秀峰

來源：濟南中院