2020年11月24日，龍鳳第一次緣分社區(qū)產(chǎn)業(yè)委員會起訴開發(fā)商負1、負2層停車場管理權(quán)安業(yè)委員會獲勝，開發(fā)商敗了！

龍鳳第一次緣業(yè)委員會成立以來，業(yè)委會及業(yè)主在一系列涉及開發(fā)商及全部財產(chǎn)的訴訟中，

已經(jīng)判決的開發(fā)者的第三次敗訴！

主動出擊，戰(zhàn)略反擊

1.業(yè)委會控訴開發(fā)商交出地下室管理權(quán)，業(yè)委會贏了，開發(fā)商輸了！

事件摘要：龍鳳水煉丹基地通過業(yè)主大會合法解雇開發(fā)商的電力財產(chǎn)，聘請現(xiàn)貨管理園區(qū)后，開發(fā)商對小區(qū)正常財產(chǎn)管理多次進行暴力干擾，未移交地下室管理權(quán)，未繳納地下室財產(chǎn)管理費。到目前為止，非法雇用保安人員，對負二層人防空間實施管制，嚴重影響業(yè)主的正常生活。

為維護廣大業(yè)主利益，龍鳳首緣業(yè)委會聯(lián)合現(xiàn)物業(yè)主動出擊，采取法律武器起訴開發(fā)商非法“自管”負一、負二地下室。

判決時間：2020年11月18日

判決結(jié)果：開發(fā)商“在判決生效之日起退出龍鳳首緣小區(qū)地下停車場的非法管理，即 停止對負一、負二層停車場公共物業(yè)管理的侵害?！?/p>

案由：侵權(quán)責(zé)任糾紛

適用程序：簡易程序普通程序（√）

立案時問：2020年4月30日

開庭時間：2020年10月22日

當(dāng)事人到庭情況：

原告方：原告的委托訴訟代理人梁學(xué)錄到庭。

被告方：被告的委托訴訟代理人吳罡寧到庭。

原告訴訟請求

一、判令被告退出對龍鳳首緣小區(qū)負一、負二層停車場非法管理；

二、判令被告向原告交出龍鳳首緣小區(qū)負一、負三層停車管理的全部文件資料檔案和鑰匙；

三、本案訴訟費由被告承擔(dān)。

被告答辯要點

被告辯稱：

一、原告的業(yè)主委員會主任吳劍偉已于2020年5月28日提出辭職，其授權(quán)簽署的委托代理人不具備訴訟參與資格。另根據(jù)《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)沒有對業(yè)委會是否具有主體資格進行明確的規(guī)定，最高人民法院公報案例2014年第6期提到：業(yè)主委員會的訴訟資格且起訴對方須經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)?，F(xiàn)原告的起訴沒有經(jīng)過業(yè)主大會的授權(quán)也不具備訴訟主體資格。

二、原告訴請的事與事實不符。原告訴請的公共服務(wù)用房的鑰匙及資料，已由前任物業(yè)深圳午越物業(yè)管理公司南寧分公司與繼任旺眾物業(yè)進行了交接，且現(xiàn)任的物業(yè)管理公司旺眾物業(yè)已經(jīng)更換了所有公共服務(wù)用房的鑰匙。原告訴請的事項是前后物業(yè)管理公司關(guān)于物品及資料交接的問題，原告應(yīng)當(dāng)起訴前物業(yè)公司即深圳市午越物業(yè)管理有限公司，是獨立法人與被告沒有法律上的關(guān)系，原告稱深圳午越物業(yè)與原告系同一家公司不是事實。原告沒有證據(jù)證實其訴請的事實應(yīng)承擔(dān)不利后果。

三、關(guān)于 龍風(fēng)首緣小區(qū)負一、二層停車場問題。地下負一層停車位的所有權(quán)屬屬于我公司，不是業(yè)主共有，但現(xiàn)已由旺眾物業(yè)服務(wù)管理公司進行非法的管理、收益、經(jīng)營。關(guān)于地下負二層人防車位，根據(jù)《人民防空法》第五條的法律規(guī)定，地下負二層人防車位系由我公司投資建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)由我公司享有使用權(quán)、管理權(quán)及收益權(quán)。

綜上，懇請法院駁回原告所有的訴訟請求。

事實認定

綜合全案的證據(jù)，本院確認如下法律事實：原告南寧市龍鳳首緣小區(qū)系被告貴港市銀光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)承建的限價房小區(qū)，位于南寧市青秀區(qū)盤古路2-8號。小區(qū)先后由廣西銀光物業(yè)服務(wù)有限公司、深圳午越物業(yè)管理公司南寧分公司進行物業(yè)管理。

2019年4月30日，龍風(fēng)首緣小區(qū)召開業(yè)主大會，會議超三分之二的業(yè)主投票通過了同意解聘深圳市午越物業(yè)管理有限公司南寧分公司、 授權(quán)業(yè)主委員會請法律顧問及對侵害業(yè)主權(quán)益的行為委托代理人 進行訴訟等事項，同時確定了選聘廣西旺眾物業(yè)服務(wù)有限公司作為新的物業(yè)管理公司。

2019年5月17日南寧市龍風(fēng)首緣小區(qū)與廣西旺眾物業(yè)服務(wù)有限公司簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，約定由該物業(yè)公司對該小區(qū)進行物業(yè)管理。廣西旺眾物業(yè)服務(wù)有限公司接管龍風(fēng)首緣小區(qū)的物業(yè)管理之后 與被告就小區(qū)負一、二層地下停車場的管理以及物業(yè)費繳納等問題發(fā)生爭 執(zhí)。

另查明，龍鳳首緣小區(qū)地下負一層的停車位系被告貴港市銀光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擁有產(chǎn)權(quán)的停車位，負二層的地下停車位系人防車位。

2020年5月19日，原告向本院起訴要求排除被告對龍鳳首緣小區(qū)物業(yè)管理的妨害并提出如上訴訟請求。

判決理由

本院認為：

一、關(guān)于本案的原告的訴訟主體資格問題。業(yè)主委員會是根據(jù)《物權(quán)法》第七十五條和《物業(yè)管理條例》第十條的規(guī)定成立的，由業(yè)主成立業(yè)主大會后選舉產(chǎn)生的組織。

其中《物權(quán)法》第八十三條第二款賦予業(yè)主委員會對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲違反規(guī)定養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權(quán)益的行為，依照法律法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失的權(quán)利，上述事項都是與業(yè)主共有和物業(yè)共同管理有關(guān)的事項。

《物業(yè)管理條例》第十五條規(guī)定了業(yè)主委員會五項職責(zé)，其中前四項均是與物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共同管理活動有關(guān)的事項，第五項為“業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)”。由于業(yè)主委員會是業(yè)主大會的組織者和執(zhí)行者，業(yè)主大會賦予業(yè)主委員會的其他職責(zé)也不能超出業(yè)主大會自身職責(zé)的范圍，而業(yè)主大會的職責(zé)范圍是由“業(yè)主共同決定的事項”范圍決定的。

根據(jù)《物權(quán)法》第七十六條和《物業(yè)管理條例》第十一條的規(guī)定，需要業(yè)主共同決定的事項共有七項，均是業(yè)主共有或物業(yè)共同管理相關(guān)的事項。 因此，業(yè)主委員會民事權(quán)利能力范圍包括了兩大部分，即與業(yè)主共有相關(guān)的事項和與物業(yè)共同管理相關(guān)的事項，當(dāng)然也包括由此延伸而引發(fā)的訴訟。

經(jīng)審理查明，龍鳳首緣小區(qū)在2019年4月30日召開業(yè)主大會，會議超三分之二的業(yè)主投票通過了 同意授權(quán)業(yè)主委員會聘請法律顧問及對侵害業(yè)主權(quán)益的行為委托代理人進行訴訟該事項，本案中，原告訴請系請求排除被告對其物業(yè)管理的妨害。在該訴 訟中業(yè)主委員會具有民事訴訟權(quán)利能力，具備訴訟主體資格，可以成為本訴訟的當(dāng)事人。

二、關(guān)于原告委托代理人訴訟參與人的訴訟資格。原告委托訴訟代理人于2020年4月28日受原告龍鳳首緣小區(qū)業(yè)主委員會的委托進行訴訟，其簽署的授權(quán)委托書加蓋的是小區(qū)業(yè)主委員會的印章，即便其業(yè)主委員會主任于2020年5月28日離職，該委托仍具法律效力，原告委托訴訟代理人符合法律規(guī)定，準予參加本案的訴訟活動。

三、原告的訴請是否應(yīng)得到支持。

1、在案證據(jù)證實，小區(qū)地下負一層的停車位由被告通過出租或出賣的方式給業(yè)主使用，由廣西旺眾物業(yè)管理有限公司進行實際物業(yè)管理工作?，F(xiàn)被告與旺眾物業(yè)公司對該停車位的物權(quán)利益產(chǎn)生糾紛，糾紛已經(jīng)另案處理。

小區(qū)地下負一層的停車場系公共區(qū)域，業(yè)主及車主的正常出入、車輛停放秩序及安保等事項應(yīng)由旺眾物業(yè)公司進行物業(yè)管理，被告與旺眾物業(yè)公司存在糾紛可通過法律的程序進行解決，但不應(yīng)對業(yè)主、車主在該公共區(qū)域的正常出入及安保管理進行阻撓。

2、地下負二層的人防車位，《人民防空法》第五條規(guī)定“國家對人民防空設(shè)施建設(shè)按照有關(guān)規(guī)定給予優(yōu)惠。國家鼓勵、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會團體和個人，通過多種途徑，投資進行人民防空工程建設(shè)；人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有”。

按照上述規(guī)定，人防工程使用權(quán)、管理權(quán)歸投資者享有，被告貴港市銀光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司享有對該人防車位的使用權(quán)和管理權(quán)，若被告與各業(yè)主及旺眾物業(yè)公司沒有相關(guān)協(xié)議，應(yīng)由被告自行進行管理，但不得妨害該區(qū)域公共設(shè)施部分的物業(yè)管理。

3、關(guān)于原告訴稱第二項，原告提供的證據(jù)不能證實停車場的管理的文件檔案及鑰匙由被告掌握，對于前后物業(yè)工作及材料的交接，原告可向前物業(yè)公司進行主張或由新的物業(yè)公司即旺眾物業(yè)進行更換處理。

判決結(jié)果

綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國侵權(quán)責(zé)任法》第二條、第三條、第六條、第十五條，《中華人民共和國物權(quán)法》第七十五條、第七十六條、第八十三條，《中華人民共和國人民防空法》第五條，《物業(yè)管理條例》第十條、第十一條、第十五條之規(guī)定， 判決如下：

一、被告貴港市銀光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在本判決書生效之日起 退出南寧市龍鳳首緣小區(qū)地下停車場的非法管理， 即停止對南寧市龍鳳首緣小區(qū)地下負一層、負二層停車場公共物業(yè)管理的侵害；

二、駁回原告南寧市龍鳳首緣小區(qū)業(yè)主委員會的其他訴訟請求。

案件受理費100元，由被告貴港市銀光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔(dān)。

以下為原判決書

END