3年的維權(quán)，終于盼來(lái)了好結(jié)果——小區(qū)地面上的210個(gè)規(guī)劃停車位歸屬于全體業(yè)主。
早在2017年，因?yàn)檫@210個(gè)規(guī)劃車位的歸屬問(wèn)題，小區(qū)業(yè)委會(huì)就與開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)沙佳陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司有了糾紛，雙方多次對(duì)簿公堂。長(zhǎng)沙市中級(jí)人民法院于9月16日作出的二審判決，給了這210個(gè)車位的歸屬問(wèn)題一個(gè)最終的答案。
開(kāi)發(fā)商告業(yè)委會(huì)要求確認(rèn)地面車位歸屬
開(kāi)福區(qū)佳陽(yáng)悅景馨都小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)沙佳陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司之間最大的爭(zhēng)議，就是小區(qū)地面的210個(gè)規(guī)劃停車位到底歸誰(shuí)。
佳陽(yáng)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的佳陽(yáng)悅景馨都小區(qū)，于2008年通過(guò)驗(yàn)收。此前取得的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》附圖載明，佳陽(yáng)悅景馨都小區(qū)規(guī)劃總用地面積為46293.16平方米，其中地下停車464輛，地面停車210輛，居住戶數(shù)931戶。
佳陽(yáng)開(kāi)發(fā)公司與業(yè)主簽訂的長(zhǎng)沙市商品房買賣合同里有這樣的約定：本小區(qū)未列入分?jǐn)偯娣e的部位和設(shè)施設(shè)備其產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)歸出賣人所有，其中就包括室外地面停車位。
2007年1月20日，佳陽(yáng)開(kāi)發(fā)公司與長(zhǎng)沙佳陽(yáng)物業(yè)管理有限公司簽訂物業(yè)委托管理合同約定，佳陽(yáng)開(kāi)發(fā)公司將該小區(qū)物業(yè)委托給長(zhǎng)沙佳陽(yáng)物業(yè)管理有限公司實(shí)行統(tǒng)一管理。但10年后的2017年6月24日，佳陽(yáng)業(yè)委會(huì)與長(zhǎng)沙市富佳物業(yè)管理有限公司簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同，約定由長(zhǎng)沙市富佳物業(yè)管理有限公司為小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)。
合同約定，小區(qū)公共收益收入經(jīng)營(yíng)和分配協(xié)議約定地面停車費(fèi)（含臨時(shí)停車費(fèi)）收入，由佳陽(yáng)業(yè)委會(huì)、長(zhǎng)沙市富佳物業(yè)管理有限公司各占50%，稅費(fèi)全部由長(zhǎng)沙市富佳物業(yè)管理有限公司支付。
此后，新老物業(yè)進(jìn)行了交接。
就在2017年10月20日，佳陽(yáng)開(kāi)發(fā)公司向富佳物業(yè)公司出具工作聯(lián)系函，要求富佳物業(yè)公司將2017年度8月-10月代收的146個(gè)地面規(guī)劃停車位的使用費(fèi)結(jié)算支付給佳陽(yáng)開(kāi)發(fā)公司，以后按月支付。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，富佳物業(yè)公司2017年8月至2017年11月地面停車費(fèi)共收取39420元，2017年12月至2019年10月收費(fèi)217500元。
為了確認(rèn)這210個(gè)地面規(guī)劃車位的歸屬權(quán)，佳陽(yáng)業(yè)委會(huì)將佳陽(yáng)開(kāi)發(fā)公司訴至開(kāi)福區(qū)法院。
業(yè)委會(huì)一審敗訴
佳陽(yáng)悅景馨都小區(qū)業(yè)委會(huì)主任張主任告訴記者，第一次訴訟是業(yè)委會(huì)提出的?！拔覀兲崞鹪V訟后，一審勝訴了。開(kāi)發(fā)商上訴到中院后，中院發(fā)回開(kāi)福區(qū)法院重審，發(fā)回重審第二天開(kāi)發(fā)商撤訴了?！北疽詾槭虑榻Y(jié)束，業(yè)主們沒(méi)想到，到了2019年，佳陽(yáng)開(kāi)發(fā)公司又重新提起了訴訟，要求確認(rèn)210個(gè)規(guī)劃車位歸屬佳陽(yáng)開(kāi)發(fā)公司，同時(shí)要求佳陽(yáng)業(yè)委會(huì)和富佳物業(yè)公司支付車位的租賃費(fèi)。
這一次的開(kāi)福區(qū)法院的一審判決結(jié)果，給業(yè)主們心里澆了一瓢冷水，業(yè)委會(huì)輸了，開(kāi)發(fā)商贏了。
記者注意到，在由佳陽(yáng)開(kāi)發(fā)公司提起的訴訟中，開(kāi)福區(qū)法院一審認(rèn)定這210個(gè)停車位歸屬于佳陽(yáng)開(kāi)發(fā)公司。
開(kāi)福區(qū)法院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議的地面車位在規(guī)劃區(qū)內(nèi)，規(guī)劃用于汽車的停放，佳陽(yáng)開(kāi)發(fā)公司在出售房屋時(shí)與買受人簽訂的長(zhǎng)沙市商品房買賣合同明確約定“本小區(qū)以下未列入分面積的部位和設(shè)施設(shè)備其產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)歸出賣人所有：1、地下室平時(shí)作為設(shè)備用房和停車場(chǎng)使用，權(quán)屬歸出賣人所有，停車場(chǎng)有償優(yōu)先提供給業(yè)主使用（業(yè)主可現(xiàn)在租或購(gòu)買使用權(quán)），戰(zhàn)時(shí)地下人防區(qū)歸全體業(yè)主使用；2、室外地面停車位；3、會(huì)所；4、幼兒園；5、公共廁所。故案涉車位屬佳陽(yáng)開(kāi)發(fā)公司所有。
一審判決認(rèn)為，佳陽(yáng)開(kāi)發(fā)公司對(duì)210個(gè)地面規(guī)劃停車位享有所有權(quán)，故當(dāng)然享有上述車位的收益，考慮臨時(shí)停車情況及保管服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，一審法院酌定佳陽(yáng)業(yè)委會(huì)、富佳物業(yè)公司向佳陽(yáng)開(kāi)發(fā)公司支付上述車位2017年8月至11月的租賃費(fèi)26280元。
一審敗訴后，佳陽(yáng)業(yè)委會(huì)向長(zhǎng)沙中院提起上訴。同時(shí)，業(yè)委會(huì)繼續(xù)著手搜集證據(jù)?！爸虚g的過(guò)程太難了，為了調(diào)到關(guān)鍵性的證據(jù)，光規(guī)劃局我們就去了十幾次?！睆堉魅握f(shuō)。
法院二審時(shí)向規(guī)劃局發(fā)函征詢意見(jiàn)
長(zhǎng)沙中院的二審判決書(shū)顯示，業(yè)委會(huì)的上訴意見(jiàn)認(rèn)為，地面停車位占用的面積已經(jīng)被全體業(yè)主分?jǐn)偅虼藱?quán)益應(yīng)當(dāng)屬于全體業(yè)主共同享有。
他們認(rèn)為，一審混淆了房屋建筑面積分?jǐn)偱c國(guó)有土地使用權(quán)分?jǐn)偟母拍睢１景杆婕巴＼囄皇堑孛嫱＼囄?，不能成為享有專有?quán)的專有部分，不能辦理產(chǎn)權(quán)登記，其本質(zhì)上屬于土地使用權(quán)。地面停車位屬于業(yè)主行使土地使用權(quán)的形式之一，開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商品房向業(yè)主出售后，建設(shè)范圍內(nèi)的土地使用權(quán)歸屬全體業(yè)主。本案地面停車位占用的是小區(qū)土地，地面停車位的土地面積已分?jǐn)傊?87戶業(yè)主。
佳陽(yáng)開(kāi)發(fā)公司仍然堅(jiān)持，佳陽(yáng)公司已與業(yè)主有明確約定，地面所有規(guī)劃停車位歸佳陽(yáng)開(kāi)發(fā)公司所有，不論是《商品房買賣合同》《業(yè)主臨時(shí)公約》《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》等相關(guān)協(xié)議都已經(jīng)確定上述規(guī)劃停車位歸佳陽(yáng)開(kāi)發(fā)公司所有。開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，地面規(guī)劃停車位沒(méi)有分?jǐn)偨o業(yè)主，各業(yè)主所購(gòu)房屋的分?jǐn)偡秶鷥H限于所在樓棟墻體面積范圍之內(nèi)，不包括案涉的地面停車位。
到底誰(shuí)說(shuō)的有道理？2020年8月4日，長(zhǎng)沙中院二審中，向長(zhǎng)沙市自然資源和規(guī)劃局發(fā)了函征詢意見(jiàn)，包括案涉長(zhǎng)沙市開(kāi)福區(qū)佳陽(yáng)悅景馨都小區(qū)地面停車位被規(guī)劃為車位的依據(jù)、案涉小區(qū)規(guī)劃中的地面停車位是否納入業(yè)主的土地使用權(quán)分?jǐn)偯娣e等問(wèn)題。
該局于2020年8月14日向長(zhǎng)沙中院復(fù)函，佳陽(yáng)悅景馨都小區(qū)的停車位（含地面）依據(jù)原長(zhǎng)沙市城鄉(xiāng)規(guī)劃局2005年4月下達(dá)的《建設(shè)用地規(guī)劃定點(diǎn)（要點(diǎn)）通知書(shū)》的要求進(jìn)行配置，佳陽(yáng)悅景馨都小區(qū)規(guī)劃中的停車位“已納入業(yè)主的土地使用權(quán)分?jǐn)偯娣e”。
二審改判地面停車位歸屬全體業(yè)主
由此，長(zhǎng)沙中院二審審理認(rèn)為，案涉車位是地面停車位，不能辦理產(chǎn)權(quán)登記，不能成為享有專有權(quán)的專有部分，其本質(zhì)上屬于土地使用權(quán)。即使佳陽(yáng)開(kāi)發(fā)公司在建造案涉小區(qū)時(shí)支付了建筑區(qū)劃內(nèi)的土地使用權(quán)出讓金，成為建設(shè)用地使用權(quán)人，但依據(jù)規(guī)定，小區(qū)建設(shè)完成之后，隨小區(qū)內(nèi)房屋的出售，小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)的土地使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移，小區(qū)的共有部分土地使用權(quán)歸小區(qū)業(yè)主共有。開(kāi)發(fā)商以約定方式，在銷售商品房后仍保留該部分土地使用權(quán)，并無(wú)法律依據(jù)。
且根據(jù)長(zhǎng)沙市自然資源和規(guī)劃局的復(fù)函，“佳陽(yáng)悅景馨都小區(qū)規(guī)劃中的停車位已納入業(yè)主的土地使用權(quán)分?jǐn)偯娣e”，不符合上述商品房買賣同約定的情形。故佳陽(yáng)開(kāi)發(fā)公司認(rèn)為憑上述合同條款的約定判定地面停車位權(quán)屬的理由不能成立，法院不予支持。
綜上，佳陽(yáng)開(kāi)發(fā)公司關(guān)于案涉小區(qū)的210個(gè)地面規(guī)劃停車位歸其所有的主張缺乏證據(jù)佐證和法律依據(jù)，法院不予支持。
二審判決撤銷長(zhǎng)沙市開(kāi)福區(qū)人民法院的一審判決，駁回長(zhǎng)沙佳陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的訴訟請(qǐng)求。
【類似案例】
東成大廈業(yè)委會(huì)贏回負(fù)一樓管理權(quán)
同樣是車位的歸屬權(quán)問(wèn)題，因開(kāi)發(fā)商將地下車位產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、交由他人管理，長(zhǎng)沙東成大廈業(yè)委會(huì)和聯(lián)鑫實(shí)業(yè)公司曾兩次對(duì)簿公堂。
東成大廈1999年交付使用，開(kāi)發(fā)商在辦理注銷手續(xù)的同時(shí)，一并給地下車位辦理了產(chǎn)權(quán)，并將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給了長(zhǎng)沙聯(lián)鑫實(shí)業(yè)公司。
2016年，東成大廈選聘新物業(yè)進(jìn)場(chǎng)后，本著“一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理”的規(guī)定，東成大廈業(yè)委會(huì)向聯(lián)鑫實(shí)業(yè)去函，要求聯(lián)鑫實(shí)業(yè)交出負(fù)一樓的停車場(chǎng)管理權(quán)。
因雙方協(xié)商不下，東成大廈業(yè)委會(huì)將聯(lián)鑫實(shí)業(yè)公司告上法庭，長(zhǎng)沙市芙蓉區(qū)人民法院判決認(rèn)定，聯(lián)鑫實(shí)業(yè)應(yīng)在判決生效之日起五日內(nèi)，向東成大廈業(yè)委會(huì)交付負(fù)一樓停車管理的全部資料文件檔案鑰匙。
聯(lián)鑫實(shí)業(yè)上訴后，2019年11月，經(jīng)長(zhǎng)沙市中級(jí)人民法院終審判決，駁回聯(lián)鑫實(shí)業(yè)上訴請(qǐng)求，維持原判，這也就意味著，東成大廈負(fù)一樓的管理權(quán)，最終明確為交由業(yè)委會(huì)管理。
【延伸解讀】
兩起判決為類似爭(zhēng)議提供重要參考
此前，長(zhǎng)沙東成大廈贏得負(fù)一樓車位管理權(quán)，近日佳陽(yáng)悅景馨都小區(qū)業(yè)主又贏得地面車位的歸屬權(quán)，這類案件的判決有什么意義？
湖南金州律師事務(wù)所律師易旭認(rèn)為，法院判決地下車庫(kù)的管理權(quán)歸業(yè)主委員會(huì)，于業(yè)主合理維權(quán)具有重要意義，也無(wú)疑為之后的類似案例提供了重要參考。
根據(jù)我國(guó)《民法典》第二百七十五條，分不同的情況對(duì)車位、車庫(kù)的歸屬進(jìn)行了規(guī)定：一是建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)，即開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前，經(jīng)政府核發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證批準(zhǔn)同意，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)。此類車位、車庫(kù)，在開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)后，通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式，與當(dāng)事人約定車位、車庫(kù)的歸屬和使用。二是占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。規(guī)劃外的占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位、車庫(kù)，由于屬于規(guī)劃外，且是占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地建設(shè)的，較易形成屬于業(yè)主共有的共識(shí)，屬于業(yè)主共有。
鑒于此，如果符合法律規(guī)定的起訴條件，是可以通過(guò)司法途徑進(jìn)行合理維權(quán)。
瀟湘晨報(bào)記者周凌如 長(zhǎng)沙報(bào)道
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