近期（8月9日），惠州發(fā)布調(diào)控政策，熱門區(qū)域外地人限購1套，限售3年！

而在這之前，東莞也有調(diào)控動作。先是8月2日凌晨，東莞市住建局發(fā)文，出臺“莞八條”調(diào)控政策；隨后（8月3日），東莞2021年供地計劃發(fā)布，其中住宅用地大增53%。

有人說惠州、東莞通過“嚴調(diào)控、加供給”降低樓市熱度，惠莞樓市要“涼涼”。

其實，“調(diào)控”風并不是從8月才吹起！

自深圳“715新政”后，灣區(qū)開啟了一輪又一輪的調(diào)控。而現(xiàn)在，關于粵港澳大灣區(qū)樓市，討論得最多的就是“調(diào)控”兩個字，包括近期惠州被約后出臺新政，東莞出“莞八條”，廣州黃埔取消人才購房等等！

樓市調(diào)控你可以理解為，未來在相當長的時間里，是一種常態(tài)，而我們，需要了解的是每一次調(diào)控背后的邏輯以及了解調(diào)控后市場的走向。

目前灣區(qū)進入“調(diào)控比拼”時代了嗎？調(diào)控頻出對于市場有哪些影響？買房人應該如何應對？未來還能不能在灣區(qū)買房？有哪些城市值得關注？

惠州、東莞、廣州

灣區(qū)進入“調(diào)控比拼”時代？

近期，灣區(qū)樓市調(diào)控“此起彼伏”！有人說這是一種趨勢，有人說未來會成為常態(tài)；也有購房者認為，影響不大。

究竟是怎樣？百聞不如細究，一起來看看最近灣區(qū)這些城市都有哪些調(diào)控舉措或趨勢。

惠州：7月29日被住建部約談，8月9日出新政

8月9日凌晨，惠州市住建局等6部門發(fā)布《關于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，宣布大亞灣、惠陽兩個重點片區(qū)限購。

重點如下：

• 1、住房三年限售，大亞灣和惠陽限購一套：重點片區(qū)暫停向區(qū)域內(nèi)擁有一套以上住房的非本市戶籍居民出售新建商品住房；
• 2、拍地限價，不僅限地價，還限房價，堅決杜絕地王出現(xiàn)；
• 3、管控高價盤價格，半年內(nèi)成交平均折扣率低于95折，還沒賣的房源備案價就要下調(diào)；
• 4、超出“三道紅線”，存在重大失信行為的房企，不得參加土拍。

而在7月29日，住房和城鄉(xiāng)建設部副部長倪虹約談5個城市政府負責同志，要求切實穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，惠州在列，并被納入房地產(chǎn)市場監(jiān)測重點城市名單。

廣州：8月2日取消人才購房政策

8月2日晚上，黃埔區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設局，廣州開發(fā)區(qū)建設和交通局聯(lián)合，連夜發(fā)布關于取消人才住房政策的通知。

通知表明，新政于2021年8月2日24:00起執(zhí)行。

意味著在通知發(fā)出后幾個小時后，還沒完成購房合同網(wǎng)簽且未簽訂認購書或購房合同，無法提供支付購房相關款項（不含現(xiàn)金支付）的有效憑證/完稅證明原件的，就都按新政來。

東莞：8月2日凌晨出臺新“莞八條”

8月2日凌晨，東莞市住建局官網(wǎng)發(fā)布《關于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》，正式出臺房地產(chǎn)調(diào)控新政“莞八條”，重點如下：

• 1、將法拍房納入限購；
• 2、暫停向個體工商戶銷售商品房；
• 3、個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限由2年調(diào)整為5年；
• 4、建立二手住房成交指導價制度；
• 5、熱點樓盤，住宅限售3年改5年。
• 6、嚴格審核購房人首付資金來源；
• 7、新入戶打新的入戶不滿半年的需2年內(nèi)社保連續(xù)滿1年，入戶滿半年的需2年內(nèi)社保連續(xù)滿半年；
• 8、拿地方面，非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得參加住宅用地（含商住用地）競買，企業(yè)聯(lián)合體參加競買的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出資比例不得低于50%。

▲ 東莞最新購房政策

深圳：7月30日發(fā)文提及推進大學區(qū)制度

7月30日，深圳市人大常委會網(wǎng)站發(fā)布了《深圳經(jīng)濟特區(qū)社會建設條例（草案征求意見稿）》，將「優(yōu)化教育結(jié)構(gòu)，促進教育公平」放在優(yōu)先位置。

明確指出，“推行大學區(qū)招生和辦學管理模式，建立義務教育學校教師交流制度，健全優(yōu)質(zhì)教育資源共享機制。”

中山：近期樓市貸款收緊

據(jù)中山房叔報道：「中山18家主流銀行，就有2家明確表明暫時不接受二手房貸的申請，其余銀行都強調(diào)了“額度緊，要排隊”。同時，則對于客戶資質(zhì)、房源樓齡均有要求?！?/p>

▲ 中山房叔文章標題截圖

從惠州到深圳、東莞、廣州以及中山，約1周時間，灣區(qū)9城過半城市樓市政策有新動向，灣區(qū)進入到“調(diào)控比拼”時期了嗎？

其實地產(chǎn)君認為，這是市場重建秩序的時候，是一個樓市逐漸回歸正常的契機。

市場秩序在重建

房子逐漸回歸居住本質(zhì)

當市場秩序在重建的時候，往往蘊藏著機會，而此時，你應該做的就是去分析調(diào)控背后的邏輯，在調(diào)控復雜局面中找到好的機會。比如：

1、惠州加碼調(diào)控措施，房價以穩(wěn)為主。

惠州西部與深圳東部相接，有地緣優(yōu)勢。再者，惠州與深圳間的交通也便捷，從深圳北站到惠州南最快22分鐘，從坪山到惠州南站最快8分鐘。而惠州房價1萬+/平，跟深圳房價相比，價格是真香?；葜菀惨虼顺蔀椴簧偕钲谌伺R深置業(yè)的選擇。

隨著市場需求增加，惠州房價也隨之上漲?；葜荼患s談的原因也在于“過去一年間，惠州房價不斷上升。”

▲ 惠州新房價格一覽

繼7月29日被約談后，惠州于8月9日凌晨出臺調(diào)控政策，重點針對熱門區(qū)域比如「大亞灣、惠陽」來加強樓市調(diào)控。

今年4月廣州、合肥、寧波、東莞以及南通被約談后，這些城市相繼調(diào)整調(diào)控措施，但房價依舊保持平穩(wěn)，與當?shù)亟?jīng)濟社會發(fā)展基本保持一致。

參考之前的“約談調(diào)控案例”，壹地產(chǎn)認為，惠州房價以穩(wěn)為主，自住的朋友，還是可以關注。

2、“莞八條”出臺，為政策打補丁，建立良好市場秩序！

近年來，東莞樓市非常火，2020年房價漲幅位列全國第一！前幾天，壹地產(chǎn)在文中也提到東莞鳳崗房價已經(jīng)4.7萬/平，超過深圳鳳崗。

也正因為這樣，從去年開始，東莞就不斷出臺樓市調(diào)控政策。

2020年7月25出臺“莞九條”；2021年2月27日推出“莞六條”；2021年8月2日出臺“莞八條”，也是對前面調(diào)控政策的補充，全方位圍堵“投機者”。

未來買入東莞，難度越來越高了！

對于東莞樓市來說，長期來看市場會更規(guī)范，有利于良好市場秩序的建立。壹地產(chǎn)認為，當下對于購房者而言，是一個比較好的時機。

畢竟之前市場火熱的時候，一些熱門樓盤不少購房者甚至連看都沒來得及仔細看，就被搶光了。接下來可以趁著這波調(diào)控的機會，好好看看，挑選適合自己的房子。

3、廣州黃埔取消人才政策，市場將逐步趨穩(wěn)！

此前，廣州黃埔區(qū)的人才購房政策可以總結(jié)為：人才可購房、人才親屬可購房、港澳人士可購房。

只要你被認定為“人才”，你可以通過多種途徑獲得多個購房名額。

也許是因為意識到這個“漏洞”，2021年4月，廣州發(fā)布限購政策，全面收購人才購房政策，其中人才購房需要提供購房之日在人才認定所在區(qū)域連續(xù)繳納個人所得稅或社會保險的繳納證明，不得補繳。

但即便如此，可以看到黃埔的房價依舊“高升”。

▲ 廣州黃埔房價一覽

所以也就有了黃埔“802”，取消人才購房政策。

至于政策影響如何，要看后續(xù)成交數(shù)據(jù)。

近期，坊間也有傳“黃埔取消人才政策有可能會被南沙抄作業(yè)”，但據(jù)壹地產(chǎn)目前掌握的消息，這個消息并不屬實。

4、深圳推行“大學區(qū)”給學區(qū)房降溫，房子逐漸回歸居住本質(zhì)。

“大學區(qū)”管理對“深圳學區(qū)房”的火熱能起到一定的降溫效用。

比如：

• 今年1月初，同為百花學區(qū)的國城花園，44平米房源成交價達到1420萬元，折合每平約32.27萬。
• 7月30日提出推行“大學區(qū)”相關政策外，8月3日深圳百花學區(qū)房-長城花園單價10.4萬/平，流拍。

但其實，“學區(qū)房”降溫早就開始。

今年5月14日，國城花園競拍成交價2206萬，比同戶型二手房市場價低662萬；同時期，長城花園降價下調(diào)55萬，登上微博熱搜。

地產(chǎn)君認為，調(diào)控是一個長期的過程。隨著時間的推進，未來房子將逐漸回歸居住的本質(zhì)。8月3日深圳學區(qū)房的流拍，可能是“悲觀情緒”的過度反應。

壹地產(chǎn)認為，從自身需求角度出發(fā)，學區(qū)房還是值得關注。

@購房者

調(diào)控過后，置業(yè)灣區(qū)如何選？

在“房住不炒”的政策基調(diào)下，干預手段逐漸成為中長期機制。未來房子將逐漸回歸居住的本能，對于購房者而言，接下來可以好好淘淘房子！

如何淘？

首先，來看看目前大灣區(qū)的限購政策：

▲ 大灣區(qū)限購政策一覽（注，香港、澳門除外）

根據(jù)調(diào)控力度，基本可以分為以下幾個梯隊：

第一梯隊-「四限」：深圳、廣州；

第二梯隊-「三限」：東莞、珠海、惠州；

第三梯隊-「兩限」：佛山、中山、江門；

第四梯隊-「一限」：肇慶；

然后，來看看目前灣區(qū)各個城市的房價：

▲ 灣區(qū)9城房價

目前深圳新房、二手房住宅沒有統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，此外其它8城房價梯度基本與調(diào)控力度一致。

了解調(diào)控政策以及房價后，接下來在灣區(qū)買房應該如何選？

▲ 深圳與灣區(qū)其他城市關系

• 如果你在中心區(qū)工作，接下來福田有地鐵14號線要通到惠州，惠州是一個不錯的選擇。
• 如果工作在東部，那么可以置業(yè)惠州；如果在西部，珠海、中山、廣州可以看看；
• 如果工作在北部，那東莞是一個值得重點關注的城市。
• 從投資角度來看，壹地產(chǎn)建議重點關注調(diào)控第二、第三梯隊的城市，目前市場關注度較高，且房價相對而言還有較大的提升空間。