近期（8月9日），惠州發(fā)布調(diào)控政策，熱門區(qū)域外地人限購(gòu)1套，限售3年！ 而在這之前，東莞也有調(diào)控動(dòng)作。 達(dá)到當(dāng)天最大量API KEY 超過次數(shù)限制先是8月2日凌晨，東莞市住建局發(fā)文，出臺(tái)“莞八條”調(diào)控政策；隨后（8月3日），東莞2021年供地計(jì)劃發(fā)布，其中住宅用地大增53%。

有人說惠州、東莞通過“嚴(yán)調(diào)控、加供給”降低樓市熱度，惠莞樓市要“涼涼”。

其實(shí)，“調(diào)控”風(fēng)并不是從8月才吹起！

自深圳“715新政”后，灣區(qū)開啟了一輪又一輪的調(diào)控。而現(xiàn)在，關(guān)于粵港澳大灣區(qū)樓市，討論得最多的就是“調(diào)控”兩個(gè)字，包括近期惠州被約后出臺(tái)新政，東莞出“莞八條”，廣州黃埔取消人才購(gòu)房等等！

樓市調(diào)控你可以理解為，未來在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間里，是一種常態(tài)，而我們，需要了解的是每一次調(diào)控背后的邏輯以及了解調(diào)控后市場(chǎng)的走向。

目前灣區(qū)進(jìn)入“調(diào)控比拼”時(shí)代了嗎？調(diào)控頻出對(duì)于市場(chǎng)有哪些影響？買房人應(yīng)該如何應(yīng)對(duì)？未來還能不能在灣區(qū)買房？有哪些城市值得關(guān)注？

惠州、東莞、廣州

灣區(qū)進(jìn)入“調(diào)控比拼”時(shí)代？

近期，灣區(qū)樓市調(diào)控“此起彼伏”！有人說這是一種趨勢(shì)，有人說未來會(huì)成為常態(tài)；也有購(gòu)房者認(rèn)為，影響不大。

究竟是怎樣？百聞不如細(xì)究，一起來看看最近灣區(qū)這些城市都有哪些調(diào)控舉措或趨勢(shì)。

惠州：7月29日被住建部約談，8月9日出新政

8月9日凌晨，惠州市住建局等6部門發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，宣布大亞灣、惠陽兩個(gè)重點(diǎn)片區(qū)限購(gòu)。

重點(diǎn)如下：

• 1、住房三年限售，大亞灣和惠陽限購(gòu)一套：重點(diǎn)片區(qū)暫停向區(qū)域內(nèi)擁有一套以上住房的非本市戶籍居民出售新建商品住房；
• 2、拍地限價(jià)，不僅限地價(jià)，還限房?jī)r(jià)，堅(jiān)決杜絕地王出現(xiàn)；
• 3、管控高價(jià)盤價(jià)格，半年內(nèi)成交平均折扣率低于95折，還沒賣的房源備案價(jià)就要下調(diào)；
• 4、超出“三道紅線”，存在重大失信行為的房企，不得參加土拍。

而在7月29日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)倪虹約談5個(gè)城市政府負(fù)責(zé)同志，要求切實(shí)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，惠州在列，并被納入房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)重點(diǎn)城市名單。

廣州：8月2日取消人才購(gòu)房政策

8月2日晚上，黃埔區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局，廣州開發(fā)區(qū)建設(shè)和交通局聯(lián)合，連夜發(fā)布關(guān)于取消人才住房政策的通知。

通知表明，新政于2021年8月2日24:00起執(zhí)行。

意味著在通知發(fā)出后幾個(gè)小時(shí)后，還沒完成購(gòu)房合同網(wǎng)簽且未簽訂認(rèn)購(gòu)書或購(gòu)房合同，無法提供支付購(gòu)房相關(guān)款項(xiàng)（不含現(xiàn)金支付）的有效憑證/完稅證明原件的，就都按新政來。

東莞：8月2日凌晨出臺(tái)新“莞八條”

8月2日凌晨，東莞市住建局官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》，正式出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控新政“莞八條”，重點(diǎn)如下：

• 1、將法拍房納入限購(gòu)；
• 2、暫停向個(gè)體工商戶銷售商品房；
• 3、個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限由2年調(diào)整為5年；
• 4、建立二手住房成交指導(dǎo)價(jià)制度；
• 5、熱點(diǎn)樓盤，住宅限售3年改5年。
• 6、嚴(yán)格審核購(gòu)房人首付資金來源；
• 7、新入戶打新的入戶不滿半年的需2年內(nèi)社保連續(xù)滿1年，入戶滿半年的需2年內(nèi)社保連續(xù)滿半年；
• 8、拿地方面，非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得參加住宅用地（含商住用地）競(jìng)買，企業(yè)聯(lián)合體參加競(jìng)買的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出資比例不得低于50%。

▲ 東莞最新購(gòu)房政策

深圳：7月30日發(fā)文提及推進(jìn)大學(xué)區(qū)制度

7月30日，深圳市人大常委會(huì)網(wǎng)站發(fā)布了《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)社會(huì)建設(shè)條例（草案征求意見稿）》，將「優(yōu)化教育結(jié)構(gòu)，促進(jìn)教育公平」放在優(yōu)先位置。

明確指出，“推行大學(xué)區(qū)招生和辦學(xué)管理模式，建立義務(wù)教育學(xué)校教師交流制度，健全優(yōu)質(zhì)教育資源共享機(jī)制?！?/p>

中山：近期樓市貸款收緊

據(jù)中山房叔報(bào)道：「中山18家主流銀行，就有2家明確表明暫時(shí)不接受二手房貸的申請(qǐng)，其余銀行都強(qiáng)調(diào)了“額度緊，要排隊(duì)”。同時(shí)，則對(duì)于客戶資質(zhì)、房源樓齡均有要求?！?/p>

▲ 中山房叔文章標(biāo)題截圖

從惠州到深圳、東莞、廣州以及中山，約1周時(shí)間，灣區(qū)9城過半城市樓市政策有新動(dòng)向，灣區(qū)進(jìn)入到“調(diào)控比拼”時(shí)期了嗎？

其實(shí)地產(chǎn)君認(rèn)為，這是市場(chǎng)重建秩序的時(shí)候，是一個(gè)樓市逐漸回歸正常的契機(jī)。

市場(chǎng)秩序在重建

房子逐漸回歸居住本質(zhì)

當(dāng)市場(chǎng)秩序在重建的時(shí)候，往往蘊(yùn)藏著機(jī)會(huì)，而此時(shí)，你應(yīng)該做的就是去分析調(diào)控背后的邏輯，在調(diào)控復(fù)雜局面中找到好的機(jī)會(huì)。比如：

1、惠州加碼調(diào)控措施，房?jī)r(jià)以穩(wěn)為主。

惠州西部與深圳東部相接，有地緣優(yōu)勢(shì)。再者，惠州與深圳間的交通也便捷，從深圳北站到惠州南最快22分鐘，從坪山到惠州南站最快8分鐘。而惠州房?jī)r(jià)1萬+/平，跟深圳房?jī)r(jià)相比，價(jià)格是真香?；葜菀惨虼顺蔀椴簧偕钲谌伺R深置業(yè)的選擇。

隨著市場(chǎng)需求增加，惠州房?jī)r(jià)也隨之上漲?；葜荼患s談的原因也在于“過去一年間，惠州房?jī)r(jià)不斷上升。”

▲ 惠州新房?jī)r(jià)格一覽

繼7月29日被約談后，惠州于8月9日凌晨出臺(tái)調(diào)控政策，重點(diǎn)針對(duì)熱門區(qū)域比如「大亞灣、惠陽」來加強(qiáng)樓市調(diào)控。

今年4月廣州、合肥、寧波、東莞以及南通被約談后，這些城市相繼調(diào)整調(diào)控措施，但房?jī)r(jià)依舊保持平穩(wěn)，與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展基本保持一致。

參考之前的“約談?wù){(diào)控案例”，壹地產(chǎn)認(rèn)為，惠州房?jī)r(jià)以穩(wěn)為主，自住的朋友，還是可以關(guān)注。

2、“莞八條”出臺(tái)，為政策打補(bǔ)丁，建立良好市場(chǎng)秩序！

近年來，東莞樓市非?；?，2020年房?jī)r(jià)漲幅位列全國(guó)第一！前幾天，壹地產(chǎn)在文中也提到東莞鳳崗房?jī)r(jià)已經(jīng)4.7萬/平，超過深圳鳳崗。

也正因?yàn)檫@樣，從去年開始，東莞就不斷出臺(tái)樓市調(diào)控政策。

2020年7月25出臺(tái)“莞九條”；2021年2月27日推出“莞六條”；2021年8月2日出臺(tái)“莞八條”，也是對(duì)前面調(diào)控政策的補(bǔ)充，全方位圍堵“投機(jī)者”。

未來買入東莞，難度越來越高了！

對(duì)于東莞樓市來說，長(zhǎng)期來看市場(chǎng)會(huì)更規(guī)范，有利于良好市場(chǎng)秩序的建立。壹地產(chǎn)認(rèn)為，當(dāng)下對(duì)于購(gòu)房者而言，是一個(gè)比較好的時(shí)機(jī)。

畢竟之前市場(chǎng)火熱的時(shí)候，一些熱門樓盤不少購(gòu)房者甚至連看都沒來得及仔細(xì)看，就被搶光了。接下來可以趁著這波調(diào)控的機(jī)會(huì)，好好看看，挑選適合自己的房子。

3、廣州黃埔取消人才政策，市場(chǎng)將逐步趨穩(wěn)！

此前，廣州黃埔區(qū)的人才購(gòu)房政策可以總結(jié)為：人才可購(gòu)房、人才親屬可購(gòu)房、港澳人士可購(gòu)房。

只要你被認(rèn)定為“人才”，你可以通過多種途徑獲得多個(gè)購(gòu)房名額。

也許是因?yàn)橐庾R(shí)到這個(gè)“漏洞”，2021年4月，廣州發(fā)布限購(gòu)政策，全面收購(gòu)人才購(gòu)房政策，其中人才購(gòu)房需要提供購(gòu)房之日在人才認(rèn)定所在區(qū)域連續(xù)繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)的繳納證明，不得補(bǔ)繳。

但即便如此，可以看到黃埔的房?jī)r(jià)依舊“高升”。

▲ 廣州黃埔房?jī)r(jià)一覽

所以也就有了黃埔“802”，取消人才購(gòu)房政策。

至于政策影響如何，要看后續(xù)成交數(shù)據(jù)。

近期，坊間也有傳“黃埔取消人才政策有可能會(huì)被南沙抄作業(yè)”，但據(jù)壹地產(chǎn)目前掌握的消息，這個(gè)消息并不屬實(shí)。

4、深圳推行“大學(xué)區(qū)”給學(xué)區(qū)房降溫，房子逐漸回歸居住本質(zhì)。

“大學(xué)區(qū)”管理對(duì)“深圳學(xué)區(qū)房”的火熱能起到一定的降溫效用。

比如：

• 今年1月初，同為百花學(xué)區(qū)的國(guó)城花園，44平米房源成交價(jià)達(dá)到1420萬元，折合每平約32.27萬。
• 7月30日提出推行“大學(xué)區(qū)”相關(guān)政策外，8月3日深圳百花學(xué)區(qū)房-長(zhǎng)城花園單價(jià)10.4萬/平，流拍。

但其實(shí)，“學(xué)區(qū)房”降溫早就開始。

今年5月14日，國(guó)城花園競(jìng)拍成交價(jià)2206萬，比同戶型二手房市場(chǎng)價(jià)低662萬；同時(shí)期，長(zhǎng)城花園降價(jià)下調(diào)55萬，登上微博熱搜。

地產(chǎn)君認(rèn)為，調(diào)控是一個(gè)長(zhǎng)期的過程。隨著時(shí)間的推進(jìn)，未來房子將逐漸回歸居住的本質(zhì)。8月3日深圳學(xué)區(qū)房的流拍，可能是“悲觀情緒”的過度反應(yīng)。

壹地產(chǎn)認(rèn)為，從自身需求角度出發(fā)，學(xué)區(qū)房還是值得關(guān)注。

@購(gòu)房者

調(diào)控過后，置業(yè)灣區(qū)如何選？

在“房住不炒”的政策基調(diào)下，干預(yù)手段逐漸成為中長(zhǎng)期機(jī)制。未來房子將逐漸回歸居住的本能，對(duì)于購(gòu)房者而言，接下來可以好好淘淘房子！

如何淘？

首先，來看看目前大灣區(qū)的限購(gòu)政策：

▲ 大灣區(qū)限購(gòu)政策一覽（注，香港、澳門除外）

根據(jù)調(diào)控力度，基本可以分為以下幾個(gè)梯隊(duì)：

第一梯隊(duì)-「四限」：深圳、廣州；

第二梯隊(duì)-「三限」：東莞、珠海、惠州；

第三梯隊(duì)-「兩限」：佛山、中山、江門；

第四梯隊(duì)-「一限」：肇慶；

然后，來看看目前灣區(qū)各個(gè)城市的房?jī)r(jià)：

▲ 灣區(qū)9城房?jī)r(jià)

目前深圳新房、二手房住宅沒有統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，此外其它8城房?jī)r(jià)梯度基本與調(diào)控力度一致。

了解調(diào)控政策以及房?jī)r(jià)后，接下來在灣區(qū)買房應(yīng)該如何選？

▲ 深圳與灣區(qū)其他城市關(guān)系

• 如果你在中心區(qū)工作，接下來福田有地鐵14號(hào)線要通到惠州，惠州是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。
• 如果工作在東部，那么可以置業(yè)惠州；如果在西部，珠海、中山、廣州可以看看；
• 如果工作在北部，那東莞是一個(gè)值得重點(diǎn)關(guān)注的城市。
• 從投資角度來看，壹地產(chǎn)建議重點(diǎn)關(guān)注調(diào)控第二、第三梯隊(duì)的城市，目前市場(chǎng)關(guān)注度較高，且房?jī)r(jià)相對(duì)而言還有較大的提升空間。