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小貼士

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案件經(jīng)過(guò)

2020年8月，小王（化名）在購(gòu)買小區(qū)商品房后，向開發(fā)商購(gòu)買了一個(gè)地下車位并訂立了車位買賣合同，且一次性付清了購(gòu)買車位的價(jià)款10萬(wàn)元。事后，小王被告知該車位為人防車位，無(wú)法拿到該車位的產(chǎn)權(quán)證，無(wú)法獲得車位所有權(quán)，他只能獲取車位使用權(quán)。小王認(rèn)為自己受到了欺騙，想要解除合同并退款，但開發(fā)商拒不退款。小王就此尋求法律幫助。

什么是“人防車位”？

由于住宅小區(qū)對(duì)于車位的需求量大，地面上規(guī)劃的車位不能滿足需求。住宅小區(qū)中一般會(huì)建設(shè)地下車位，地下車位又可以分為地下人防車位和地下非人防車位。地下非人防車位根據(jù)《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定，可以獲得該車位的產(chǎn)權(quán)，并且可以辦理產(chǎn)權(quán)證。

而地下人防車位是房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)國(guó)家的相關(guān)法律規(guī)定建設(shè)的人防工程改造而來(lái)的車位。地下人防車位屬于結(jié)建人防工程，人防工程是國(guó)家在發(fā)生戰(zhàn)爭(zhēng)時(shí)存放物資，保障人民安全的防空地下室。在實(shí)踐中，房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)過(guò)合法的審批可以將人防工程在不改變?nèi)朔佬再|(zhì)的基礎(chǔ)上改造成車位。

目前人防車位買賣中存在哪些套路？

許多住宅小區(qū)都存在著人防車位被變賣或長(zhǎng)租的問(wèn)題。如去年12月底以來(lái)，南昌市紅谷灘新區(qū)不少開發(fā)商在小區(qū)內(nèi)張貼了告示，提醒使用人防車位的居民辦理退款或重新簽訂車位租用合同。

紅谷灘新區(qū)轄區(qū)內(nèi)住宅項(xiàng)目小區(qū)119個(gè)，人防車位28150個(gè)，存在人防車位變賣或長(zhǎng)租的項(xiàng)目小區(qū)41個(gè)，目前，紅谷灘新區(qū)正在對(duì)人防車位變賣行為進(jìn)行整治，希望對(duì)"人防車位變賣"這一老問(wèn)題進(jìn)行破題。

由于人防車位在租賃、交易、產(chǎn)權(quán)等方面存在著限制性規(guī)定，有的開發(fā)商為了牟取利益，容易在人防車位租賃、交易等方面設(shè)置陷阱，從而引起糾紛：

1.強(qiáng)制長(zhǎng)租，明租實(shí)售。在目前國(guó)家對(duì)防空地下室產(chǎn)權(quán)尚未明確的情況下，許多省份對(duì)于防空地下室平時(shí)使用只允許短期租賃，每次租賃合同期不得超過(guò)3年或者5年（各省規(guī)定不一致）。而有的開發(fā)商卻強(qiáng)制要求人防車位需要一次性長(zhǎng)租。如家住松江麗水馨庭二期的業(yè)主，前不久收到了一則通知：小區(qū)車位全面取消按月租賃形式，地下人防車位需要一次性長(zhǎng)租，期限20年。否則，6月15日以后將無(wú)法正常停車。該小區(qū)業(yè)主認(rèn)為：自入住小區(qū)高層以來(lái)，車位一直是按月租的，每月300元交給物業(yè)。如今要長(zhǎng)租20年，一次性付清租金會(huì)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)壓力，并且該小區(qū)人防車位還辦不了產(chǎn)權(quán)，長(zhǎng)租20年不是等于承接了這期間所有的意外風(fēng)險(xiǎn)么？開發(fā)商這樣做，屬于變相出售無(wú)產(chǎn)權(quán)車位。

2.隱瞞事實(shí)。有些業(yè)主事先不知情花高價(jià)購(gòu)買車位，購(gòu)買之后才發(fā)現(xiàn)是人防車位，開發(fā)商卻拒不退款，導(dǎo)致業(yè)主遭受財(cái)產(chǎn)損失。

人防車位到底能不能買賣？

目前大部分地方的人防車位不能進(jìn)行產(chǎn)權(quán)交易，只能出租。如《江西省人民防空辦公室關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范防空地下室平時(shí)使用和維護(hù)管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（贛人防發(fā)[2012]5號(hào)）文件規(guī)定：“任何單位和個(gè)人不得買賣或者以長(zhǎng)期出租使用權(quán)的名義變相買賣防空地下室。在目前國(guó)家對(duì)防空地下室產(chǎn)權(quán)尚未明確的情況下，防空地下室平時(shí)使用只允許短期租賃，每次租賃合同期不得超過(guò)5年?！辈捎眠@種做法的還有山東、江蘇等地。這種情況下業(yè)主是不能享有地下人防車位的所有權(quán)的，業(yè)主只享有使用的權(quán)能，但是業(yè)主使用地下人防車位需要繳納一定的費(fèi)用，并不能免費(fèi)使用。房地產(chǎn)開發(fā)商擁有對(duì)于地下人防車位一定的處分權(quán)能，但是并不能將地下人防車位用于出售。

也有少部分地方允許交易。如《重慶市國(guó)土房管局關(guān)于人防工程權(quán)屬登記有關(guān)問(wèn)題的通知》（渝國(guó)土房管發(fā)[2009]51號(hào)）中明確：“對(duì)結(jié)建式人防工程依法初始登記后，兼作停車場(chǎng)的，政府允許參照普通地下停車場(chǎng)的方式出售，且同意購(gòu)房人對(duì)所購(gòu)的兼有停車庫(kù)功能的人防工程擁有產(chǎn)權(quán)。已購(gòu)人防工程的業(yè)主憑售房合同及相關(guān)資料向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)車庫(kù)產(chǎn)權(quán)登記?！敝貞c市賦予地下人防車位權(quán)屬，房地產(chǎn)開發(fā)商擁有所有權(quán)，房地產(chǎn)開發(fā)商可以處分。

因此，在大多情況下，人防車位是不能夠買賣的。如果所在的城市允許進(jìn)行買賣，還需要根據(jù)相關(guān)規(guī)定，通過(guò)人防部門審批、政府部門備案等程序，手續(xù)齊全才能夠?qū)ν怃N售。

如果我買到了人防車位怎么辦？

如果根據(jù)所在地區(qū)的相關(guān)規(guī)定，不允許對(duì)人防車位進(jìn)行買賣，而開發(fā)商通過(guò)隱瞞事實(shí)的方式欺騙業(yè)主購(gòu)買了人防車位。業(yè)主可以向法院起訴，請(qǐng)求法院判決車位買賣合同無(wú)效并返還已支付款項(xiàng)，以維護(hù)自身的權(quán)益。

典型案例：周某與張某買賣合同糾紛案·（2017）魯01民終8946號(hào)

一審法院認(rèn)為：當(dāng)事人訂立合同，必須遵循法律規(guī)定，依法訂立，才能具有法律效力。違反法律行政法規(guī)禁止性規(guī)定的合同，為無(wú)效合同，不被法律所保護(hù)。本案中，涉案車位已被證實(shí)為人防車位。根據(jù)《中華人民共和國(guó)人民防空法》，人民防空是國(guó)防的組成部分。人民防空工程包括為保障戰(zhàn)時(shí)人員與物資掩蔽、人民防空指揮、醫(yī)療救護(hù)等而單獨(dú)修建的地下防護(hù)建筑，以及結(jié)合地面建筑修建的戰(zhàn)時(shí)可用于防空的地下室。國(guó)防資產(chǎn)屬于國(guó)家所有。禁止任何組合或者個(gè)人破壞、侵占人民防空設(shè)施。由于涉案車位為人防車位、人防設(shè)施，不得進(jìn)行買賣，因此周某與張某、某中介公司簽訂的車位買賣合同為無(wú)效合同。根據(jù)合同法相關(guān)規(guī)定，合同無(wú)效或被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還。因此，張某應(yīng)當(dāng)返還給周某交付的定金20000元，中介公司應(yīng)當(dāng)返還給周巖支付的傭金5000元。

一審法院判決：一、周某與張某、某中介公司與2016年5月29日共同簽訂的車位買賣合同無(wú)效。二、張某于判決生效之日起十日內(nèi)，退還周某車位定金20000元。三、某中介公司于判決生效之日起十日內(nèi)，退還周某支付的傭金5000元。

后張某、某中介公司不服判決，提起上訴。二審法院駁回上訴，維持原判。

所以，大家在選擇車位的時(shí)候一定要考慮清楚：到底是選擇買產(chǎn)權(quán)車位還是租人防車位？如果租賃人防車位，按照江西省的規(guī)定，每次租賃合同期不得超過(guò)五年。如果選擇購(gòu)買車位，要了解車位的具體屬性，千萬(wàn)不要被騙了。萬(wàn)一被騙了，也要勇敢地拿起法律武器維護(hù)自己的權(quán)益。

——The End——