案件經(jīng)過
2020年8月，小王（化名）在購買小區(qū)商品房后，向開發(fā)商購買了一個地下車位并訂立了車位買賣合同，且一次性付清了購買車位的價款10萬元。事后，小王被告知該車位為人防車位，無法拿到該車位的產(chǎn)權證，無法獲得車位所有權，他只能獲取車位使用權。小王認為自己受到了欺騙，想要解除合同并退款，但開發(fā)商拒不退款。小王就此尋求法律幫助。
什么是“人防車位”？
由于住宅小區(qū)對于車位的需求量大，地面上規(guī)劃的車位不能滿足需求。住宅小區(qū)中一般會建設地下車位，地下車位又可以分為地下人防車位和地下非人防車位。地下非人防車位根據(jù)《物權法》相關規(guī)定，可以獲得該車位的產(chǎn)權，并且可以辦理產(chǎn)權證。
而地下人防車位是房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)國家的相關法律規(guī)定建設的人防工程改造而來的車位。地下人防車位屬于結建人防工程，人防工程是國家在發(fā)生戰(zhàn)爭時存放物資，保障人民安全的防空地下室。在實踐中，房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)過合法的審批可以將人防工程在不改變?nèi)朔佬再|(zhì)的基礎上改造成車位。
目前人防車位買賣中存在哪些套路？
許多住宅小區(qū)都存在著人防車位被變賣或長租的問題。如去年12月底以來，南昌市紅谷灘新區(qū)不少開發(fā)商在小區(qū)內(nèi)張貼了告示，提醒使用人防車位的居民辦理退款或重新簽訂車位租用合同。
紅谷灘新區(qū)轄區(qū)內(nèi)住宅項目小區(qū)119個，人防車位28150個，存在人防車位變賣或長租的項目小區(qū)41個，目前，紅谷灘新區(qū)正在對人防車位變賣行為進行整治，希望對"人防車位變賣"這一老問題進行破題。
由于人防車位在租賃、交易、產(chǎn)權等方面存在著限制性規(guī)定，有的開發(fā)商為了牟取利益，容易在人防車位租賃、交易等方面設置陷阱，從而引起糾紛：
1.強制長租，明租實售。在目前國家對防空地下室產(chǎn)權尚未明確的情況下，許多省份對于防空地下室平時使用只允許短期租賃，每次租賃合同期不得超過3年或者5年（各省規(guī)定不一致）。而有的開發(fā)商卻強制要求人防車位需要一次性長租。如家住松江麗水馨庭二期的業(yè)主，前不久收到了一則通知：小區(qū)車位全面取消按月租賃形式，地下人防車位需要一次性長租，期限20年。否則，6月15日以后將無法正常停車。該小區(qū)業(yè)主認為：自入住小區(qū)高層以來，車位一直是按月租的，每月300元交給物業(yè)。如今要長租20年，一次性付清租金會帶來經(jīng)濟壓力，并且該小區(qū)人防車位還辦不了產(chǎn)權，長租20年不是等于承接了這期間所有的意外風險么？開發(fā)商這樣做，屬于變相出售無產(chǎn)權車位。
2.隱瞞事實。有些業(yè)主事先不知情花高價購買車位，購買之后才發(fā)現(xiàn)是人防車位，開發(fā)商卻拒不退款，導致業(yè)主遭受財產(chǎn)損失。
人防車位到底能不能買賣？
目前大部分地方的人防車位不能進行產(chǎn)權交易，只能出租。如《江西省人民防空辦公室關于進一步規(guī)范防空地下室平時使用和維護管理有關問題的通知》（贛人防發(fā)[2012]5號）文件規(guī)定：“任何單位和個人不得買賣或者以長期出租使用權的名義變相買賣防空地下室。在目前國家對防空地下室產(chǎn)權尚未明確的情況下，防空地下室平時使用只允許短期租賃，每次租賃合同期不得超過5年?！辈捎眠@種做法的還有山東、江蘇等地。這種情況下業(yè)主是不能享有地下人防車位的所有權的，業(yè)主只享有使用的權能，但是業(yè)主使用地下人防車位需要繳納一定的費用，并不能免費使用。房地產(chǎn)開發(fā)商擁有對于地下人防車位一定的處分權能，但是并不能將地下人防車位用于出售。
也有少部分地方允許交易。如《重慶市國土房管局關于人防工程權屬登記有關問題的通知》（渝國土房管發(fā)[2009]51號）中明確：“對結建式人防工程依法初始登記后，兼作停車場的，政府允許參照普通地下停車場的方式出售，且同意購房人對所購的兼有停車庫功能的人防工程擁有產(chǎn)權。已購人防工程的業(yè)主憑售房合同及相關資料向登記機構申請車庫產(chǎn)權登記?！敝貞c市賦予地下人防車位權屬，房地產(chǎn)開發(fā)商擁有所有權，房地產(chǎn)開發(fā)商可以處分。
因此，在大多情況下，人防車位是不能夠買賣的。如果所在的城市允許進行買賣，還需要根據(jù)相關規(guī)定，通過人防部門審批、政府部門備案等程序，手續(xù)齊全才能夠?qū)ν怃N售。
如果我買到了人防車位怎么辦？
如果根據(jù)所在地區(qū)的相關規(guī)定，不允許對人防車位進行買賣，而開發(fā)商通過隱瞞事實的方式欺騙業(yè)主購買了人防車位。業(yè)主可以向法院起訴，請求法院判決車位買賣合同無效并返還已支付款項，以維護自身的權益。
典型案例：周某與張某買賣合同糾紛案·（2017）魯01民終8946號
一審法院認為：當事人訂立合同，必須遵循法律規(guī)定，依法訂立，才能具有法律效力。違反法律行政法規(guī)禁止性規(guī)定的合同，為無效合同，不被法律所保護。本案中，涉案車位已被證實為人防車位。根據(jù)《中華人民共和國人民防空法》，人民防空是國防的組成部分。人民防空工程包括為保障戰(zhàn)時人員與物資掩蔽、人民防空指揮、醫(yī)療救護等而單獨修建的地下防護建筑，以及結合地面建筑修建的戰(zhàn)時可用于防空的地下室。國防資產(chǎn)屬于國家所有。禁止任何組合或者個人破壞、侵占人民防空設施。由于涉案車位為人防車位、人防設施，不得進行買賣，因此周某與張某、某中介公司簽訂的車位買賣合同為無效合同。根據(jù)合同法相關規(guī)定，合同無效或被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還。因此，張某應當返還給周某交付的定金20000元，中介公司應當返還給周巖支付的傭金5000元。
一審法院判決：一、周某與張某、某中介公司與2016年5月29日共同簽訂的車位買賣合同無效。二、張某于判決生效之日起十日內(nèi)，退還周某車位定金20000元。三、某中介公司于判決生效之日起十日內(nèi)，退還周某支付的傭金5000元。
后張某、某中介公司不服判決，提起上訴。二審法院駁回上訴，維持原判。
所以，大家在選擇車位的時候一定要考慮清楚：到底是選擇買產(chǎn)權車位還是租人防車位？如果租賃人防車位，按照江西省的規(guī)定，每次租賃合同期不得超過五年。如果選擇購買車位，要了解車位的具體屬性，千萬不要被騙了。萬一被騙了，也要勇敢地拿起法律武器維護自己的權益。
——The End——
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