通過詳細的法律分析得出結(jié)論：地下停車位(人防工程)的使用權(quán)、實際產(chǎn)權(quán)歸小區(qū)的全體業(yè)主，但政府主管部門有管理權(quán)。
地下停車位按實際情況,可分為人防工程，即由人防工程改造而來的地下停車位和非人防工程兩部分。
一、地下停車位的非地下人防工程部分
1、地下停車位的產(chǎn)權(quán)地位
停車位的產(chǎn)權(quán)，是指其房地產(chǎn)權(quán)。房地產(chǎn)權(quán)包含土地使用權(quán)和建筑物、附著物所有權(quán)兩方面的財產(chǎn)權(quán)利。
開發(fā)商沒有獲得小區(qū)地下停車位的單獨產(chǎn)權(quán)證。有人說，小區(qū)地下停車位的產(chǎn)權(quán)是模糊不清的，實不然。盡管我國的相關(guān)法律法規(guī)還不夠完善，在法規(guī)的執(zhí)行上還有不到位的地方，但是以下通過對現(xiàn)有相關(guān)法律、規(guī)章和政策的分析，可以清晰地看出，地下停車位的產(chǎn)權(quán)是比較清晰的。
2、開發(fā)商能否獲得地下停車位的產(chǎn)權(quán)證
根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有 土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《城市房屋權(quán)屬 登記管理辦法》及其他相關(guān)法規(guī)辦法等規(guī)定：
國家實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)或房地產(chǎn)權(quán)經(jīng)國家機關(guān)法定登記后，其財產(chǎn)所有權(quán)(物權(quán))的法律權(quán)利才得于確認和保護。
房屋權(quán)屬登記應當遵循房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則。土地使用權(quán)與土地上蓋建筑物不可分離的法律規(guī)范是強制性的，房地產(chǎn)權(quán)是土地使用權(quán)與土地上蓋建筑物所有權(quán)合二為一的法律權(quán)利。
只有取得有相應土地使用權(quán)面積份額的建筑物才具有房地產(chǎn)權(quán),只有計算建筑容積率的建筑物才可以取得相應宗地號的土地使用權(quán)面積份額。計算建筑容積率的建筑物權(quán)利人要依法向國家支付土地使用費。并可依法取得《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)證》。
對于不計算建筑容積率的建筑物(面積) ，由于其沒有相應宗地號的土地使用權(quán)面積份額。因此，其權(quán)利人無須向國家交納土地使用費,其初始登記時的法律權(quán)利依附于具 有房地產(chǎn)權(quán)的建筑物(面積) ，不能單獨取得《房地產(chǎn)證》。
在商品房住宅建筑物時首次轉(zhuǎn)讓時，如房地產(chǎn)開發(fā)商將不計算容積率的建筑物(面積)以買賣合同方式來約定不轉(zhuǎn)移,為房地產(chǎn)開發(fā)商所有時，房地產(chǎn)開發(fā)商將違反《土地使用權(quán)出讓合同書》規(guī)定，買賣合同將違反房地產(chǎn)法律的強制性規(guī)定。
如果地下停車位不計算建筑容積率,沒有支付相應的土地出讓金,政府就不會承認其房地產(chǎn)權(quán),不會發(fā)給其產(chǎn)權(quán)證。地下停車位這種沒有土地使用權(quán)份額的建筑物的法律權(quán)利只能依附于具有土地使用權(quán)份額的建筑物，也就是附屬于承擔了土地使用權(quán)和分攤了共用面積(包括名義分攤和實際分攤)的單元房，因此其產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主。
地下(停車位)室(層)根據(jù)國家法律法規(guī)及規(guī)劃文件是不計算建筑容積率的，因此其產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主。
3、關(guān)于公用(共有)建筑面積
由于出臺時間不同、主管部門不同等原因,目前政府法規(guī)、辦法和文件對這種面積的稱呼不太一致,如有”共用”、”共有” 、”公用” 等叫法。但不管用什么詞,這樣的建筑面積無非涉及四個方面：投資建設、產(chǎn)權(quán)、參與分攤和沒有參與分攤。這樣，綜合起來考慮，可以明確看出的建筑面積大致上分為三類：
一是單元房的套內(nèi)建筑面積。二是單元房分攤的公用(共有)面積,如電梯間、樓梯等(套內(nèi)建筑面積加上分攤的公用面積即是單元房的銷售建筑面積) 。三是不參加分攤的公用(共有)面積,如道路、綠地、噴水池，以及以上提到的地下停車位等。
《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》( 建房[1995]517號)第九條規(guī)定：不應計入(分攤)的公用建筑面積包括：凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應計入公用建筑面積部分。作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。(注 :該條在”分攤”描述中，意為不計入分攤的公用建筑面積)。
中華人民共和國國家標準《房產(chǎn)測量規(guī)范》(GB/ T 17996.1--2000) 規(guī)定:”共有建筑面積的內(nèi)容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。””共有建筑面積還包括套 與公共建筑之間的分隔墻,以及外墻(包括山墻)水平投影面積一半的建筑面積?！?/p>
《房產(chǎn)測量規(guī)范》8.1.5中還規(guī)定:”房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)主共同 占有或共同使用的建筑面積?！币陨峡梢钥闯?我國不同的法規(guī)或政府規(guī)定對同一事物使用了不同的詞。其實，拋開單純的這些詞本身, 其內(nèi)容含義還是很明確的。
我們綜合這些規(guī)定可以得出這樣的結(jié)論: 一個小區(qū)的所有建筑面積，除去國家或政府投資建設的設施或面積(也是一種”公用面積”) ，可以分為”可以拿到產(chǎn)權(quán)證”的部分和"不可以拿到產(chǎn)權(quán)證”的部分。”可以拿到產(chǎn)權(quán)證” 的部分包括套(元)內(nèi)建筑面積和可以分攤的公用建筑面積或稱為共用建筑面積兩大部分，在獲得的產(chǎn)權(quán)證里,應該包括這兩部分的位置或名稱及各自的面積數(shù)；小區(qū)宗地面積上所有土地出讓金完全由這部分建筑面積分擔。
如果開發(fā)商或任何人在宗地面積上(無論何處)投資建設-個服務設施。如立體機械停車位,只要按其”套內(nèi)建筑面積”和分攤的公用建筑面積或共有建筑面積支付了相應的土地出讓金(計算入容積率。當然還必須同時符合容積率的強制性指標)。就可以獲得產(chǎn)權(quán)證。而"不可以拿到產(chǎn)權(quán)證”的部分是沒有分擔土地出讓的公用建筑面積，這部分除包括獨立使用的地下室、車棚、機動和非機動車庫、倉庫、為多幢服務的警衛(wèi)室、管理用房(包括物業(yè)管理)、作為人防工程的地下室等這些可能直接與樓房連結(jié)的建筑外。還應包括小區(qū)宗地面積內(nèi)的道路、景觀建筑、小品、花架、水池等。這部分建筑面積作為不分攤的公用建筑面積。不能獲得單獨的產(chǎn)權(quán)證,也不列入套(元)的產(chǎn)權(quán)面積。但不可能是"空中”資產(chǎn)或"無主”建筑面積，而其產(chǎn)權(quán)只能歸小區(qū)的全體業(yè)主所共有。
《物業(yè)管理條例》第二十七條規(guī)定:主依法享有物業(yè)共用部位、共用設施的所有權(quán)與使用權(quán),建設單位不得擅自處分。
地下停車位不計算在建筑容積率內(nèi)，沒有承擔單獨的土地使用權(quán)份額，并且沒有且不能獲得產(chǎn)權(quán)證和銷售許可證。
土地使用權(quán)與依附于土地的建筑物不可分離的法律規(guī)范是強制性的，房地產(chǎn)權(quán)是土地使用權(quán)與依附于土地的建筑物所有權(quán)合二為一的法律權(quán)利。
地下停車位這種沒有土地使用權(quán)份額的建筑物的法律權(quán)利只能依附于具有土地使用權(quán)份額的建筑物，也就是附屬于承擔了土地使用權(quán)和分攤了共用面積(包括名義分攤和實際分攤)的單元房，因此其產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主。
二、小區(qū)地下停車位屬地下人防工程的部分
1、人防(工程)停車位的建設與使用權(quán)
《中華人民共和國防空法》
第十八條規(guī)定:”人民防空工程包括為保障戰(zhàn)時人員與物資掩蔽、人民防空指揮、醫(yī)療救護等而單獨修建的地下防護建筑，以及結(jié)合地面建筑修建的戰(zhàn)時可用于防空的地下室。”第二十條規(guī)定：”建設人民防空工程 ，應當在保證戰(zhàn)時使用效能的前提下，有利于平時的經(jīng)濟建設、群眾的生產(chǎn)生活和工程的開發(fā)利用?！钡诙l規(guī)定:”城市新建民用建筑 ，按照國家有關(guān)規(guī)定修建戰(zhàn)時可用于防空的地下室。
國家人防委員會國家計劃委員會城鄉(xiāng)建設環(huán)境保護部
《關(guān)于改變結(jié)合民用建筑修建防空地下室規(guī)定的通知》
一、(二) 一、二類人防重點城市,城市規(guī)劃確定新建的居住區(qū)、小區(qū)和統(tǒng)建住宅，按一次下達的規(guī)劃設計任務地面新建總建筑面積(不含執(zhí)行第(一)條規(guī)定的樓房面積)的百分之二統(tǒng)一規(guī)劃修建防空地下室;
三、結(jié)合民用建筑修建防空地下室,一律由建設單位負責修建。所需的資金,列入建設項目的設計任務書和概(預)算之內(nèi),納入基本建設投資計劃。
《關(guān)于規(guī)范防空地下室易地建設收費的規(guī)定》
1、 結(jié)合地面民用建筑修建防空地下室是依法建設人防工程的重要組成部分，是戰(zhàn)時保障城市居民就地就近掩蔽,減少人員傷亡的重要途徑。在人防重點城市的市區(qū)(直轄市含近郊區(qū))新建民用建筑,要按照原國家人民防空委員會、國家計委、城鄉(xiāng)建設環(huán)境保護部《關(guān)于改變結(jié)合民用建筑修建防空地下室規(guī)定的通知》(人防委字[1984] 9號)的規(guī)定修建防空地下室。防空地下室建設所需資金,納入建設項目投資計劃。建設費用據(jù)實列入建設項目開發(fā)成本。
2、對按規(guī)定需要配套建設防空地下室的，防空地下室建設要隨民用建筑項目計劃一同下達,堅持同步配套建設，不得收費。
以上可以看出，政府對于建設人防工程的規(guī)定是強制性的，開發(fā)商一般沒有權(quán)利拒絕 ；換句話說，開發(fā)商在建設的總成本中必須包含人防工程的費用，并且是強制性的。而人防地下室(停車位)的建設費用必須和實際上已包含在建設開發(fā)的總成本中，也就是說人防地下室(停車位)的建設費用已分攤到住宅的建設成本中, 也就是人防地下室(停車位)屬于沒有土地使用權(quán)份額法律權(quán)利的建筑物，只能依附于具有土地使用權(quán)份額的建筑物，也就是附屬于承擔了土地使用權(quán)和分攤了共用面積(包括名義分攤和實際分攤)的單元房，也就成了單元房的不參與共用建筑面積分攤的共用建筑面積部分。
不容質(zhì)疑,從國家的法律法規(guī)確定，人防地下室(停車位)的使用權(quán)和實際產(chǎn)權(quán)只能屬于的全體業(yè)主共有!
《人民防空工程平時開發(fā)利用管理辦法》
第三條人民防空工程平時開發(fā)利用應當堅持有償使用,用管結(jié)合的原則,平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。
第十條《人民防空工程平時使用證》 實行審驗制度。人民防空主管部門應當定期對《人民防空工程使用證》進行審驗，并按規(guī)定收取審驗費。禁止無證使用人民防空工程或者轉(zhuǎn)讓。
《人民防空工程平時使用證》。
第十二條使用單位在合同期內(nèi)不得擅自轉(zhuǎn)租人民防空工程或者轉(zhuǎn)讓公民防空工程使用權(quán)，因故確需轉(zhuǎn)租或者轉(zhuǎn)讓的必須報經(jīng)原批準使用的人民防空主管部門批準，換發(fā)《人民防空工程平時使用證》方可繼續(xù)使用。
第十六條使用單位利用公民防空工程興辦非經(jīng)營利性或者公共事業(yè)，可免繳人民防空工程使用費。
以上清楚表明，利用小區(qū)的地下人防工程改建成地下停車位必須向政府人防主管部門申請，辦理一系列手續(xù)，如填寫《使用人防工程責任書》等，獲得批準，并交納"人防工程使用費”。以上還可以看出，”產(chǎn)權(quán)人” 或“隸屬單位”只能是業(yè)主大會或得到授權(quán)的業(yè)主委員會。按現(xiàn)在的狀況，應該是業(yè)委會出具證明，由物業(yè)公司到人防辦申請人防工程的使用。開發(fā)商在物業(yè)公司沒有進駐，房產(chǎn)沒有”轉(zhuǎn)讓” 給業(yè)主(銷售給業(yè)主)前,擁有小區(qū)全部的產(chǎn)權(quán)，因此開發(fā)商前期辦理人防工程使用手續(xù)是正當?shù)暮捅仨毜?，否則小區(qū)業(yè)主在這期間無法使用地下停車位。但在業(yè)委會成立之后，開發(fā)商應當按照我國法律法規(guī)的規(guī)定，向代表全體業(yè)主(包括開發(fā)商擁有的部分)的業(yè)委會移交相應的審批程序和文件，由業(yè)委會委托物業(yè)公司辦理變更手續(xù)；或者，由業(yè)委會代表全體業(yè)主作為人防工程隸屬單位出具證明，由物業(yè)公司向市區(qū)人防辦提出申請,重新辦理審批手續(xù)。關(guān)于"人防工程使用費”，這是必須要交的。
2、人防(工程)停車位的收益分配
《中華人民共和國防空法》第五條規(guī)定:”國家鼓勵、 支持企業(yè)事業(yè)組織、社會團體和個人，通過多種途徑,投資進行人民防空工程建設；人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。”
開發(fā)商將房屋賣出后,隨著房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移,實際上它就不再是投資主體，投資者也就隨之變成了購買房屋的人。因為修建地下室的投資已攤?cè)氤鲑u的房價之中而隨房屋賣出，開發(fā)商賣出其開發(fā)的房屋，也就不再是修建防空地下室的投資主體的主體地位。人防工程真正投資人是的業(yè)主們,這是事實，也是國家法律法規(guī)給予的業(yè)主們的法定權(quán)利。
收益權(quán)是所有權(quán)的一項核心權(quán)能，由此可以看出”"人民防空法” 等法規(guī)實際上規(guī)定地下人防工程的所有權(quán)歸于全體業(yè)主共同所有。因為，地下人防工程是由全體業(yè)主投資建設的，國家并沒有投入任何資金，也沒有經(jīng)過國有化征收或征用程序，更沒有給予補償。
以上規(guī)定明確指出，人防停車位的收益歸屬于實際的投資者全體業(yè)主,因為"隨著房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移,””投資者也就隨之 變成了購買房屋的人”。我國其他法規(guī)也支持”修建地下室的投資已攤?cè)氤鲑u的房價之中而隨房屋賣出。
如:
建設部《商品住宅價格管理暫行辦法》
第五條規(guī)定:”商品住宅價格由 下列項目構(gòu)成: ..... 4.住宅小區(qū)基礎設施建設費和住宅小區(qū)及非營業(yè)性配套公共建筑的建設費;依據(jù)批準的詳細規(guī)劃和施工圖預算計算?！?/p>
商品住宅價格的構(gòu)成:
(一)成本構(gòu)成
1、土地征用、招標、拍賣(出讓)及拆遷補償費:指法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定征用土地、招標、拍賣及拆遷的補償、補助、安置等費用。拆遷舊建筑物回收的殘值和安置中的差價收益應沖減成本，受讓土地按實際支出的土地出讓費用計入成本。
2、前期工程費:指開發(fā)項目實施前期工程發(fā)生的費用,包括規(guī)劃、設計、項目可行性研究、水文、地質(zhì)的勘察、測繪、通電、通水、通路、土地平整等費用。
3、附屬公共配套設施費:指列入建筑安裝施工圖預算項目, 與主體房屋相配套的非營業(yè)性的公共配套設施費用。建設規(guī)模、標準按政府有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
4、公共基礎設施費:指開發(fā)項目內(nèi)直接為商品房配套建設的道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)等公共基礎設施費用。
《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》
第九條規(guī)定:”凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、 車棚等,不應計入公用建筑面積部分。作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積?！弊⒁?，”分攤規(guī)則” 中所說的”共用建筑面積”僅指計入分攤的公用建筑面積,把作為人防工程的地下室排除在外,實際上將其列入不分攤的公用建筑面積中，與小區(qū)的道路、亭閣、花園等為-類。《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》規(guī)定： "凡國家確定的一 、 二類人防重點城市均應按國家人防部門的有關(guān)規(guī)定配建防空地下室，并應遵循平戰(zhàn)結(jié)合的原則，與城市地下空間規(guī)劃相結(jié)合， 統(tǒng)籌安排。將居住區(qū)使用部分的面積,按其使用性質(zhì)納入配套公建?！焙芮宄诰幼^(qū)使用的人防工程部分已納入配套共(公)建(筑) ，而配套共建已納入商品住宅價格構(gòu)成之中。
以上多部法規(guī)表明，地下人防停車位作為小區(qū)的附屬工程或配套公建其建設費已經(jīng)納入到住宅銷售價格之中，地下、人防停車位的收益依法歸作為實際投資人的全體業(yè)主所有。
三、地下人防(工程)停車位的產(chǎn)權(quán)
住宅按國家規(guī)定配建地下，人防工程的產(chǎn)權(quán)目前存在一些爭議，但究其原因是對國家法律、法規(guī)、規(guī)章的無知、曲解及官僚主義和開發(fā)商欺詐業(yè)主、惟利是圖所造成的。
其中最典型的是張政發(fā)[2002]52號《張家港市人民防空工程維護管理規(guī)定》中的描述：
第四條人防工程為國家所有,戰(zhàn)時由市人防指揮部統(tǒng)一調(diào)度使用,平時由建設單位開發(fā)利用。該《規(guī)定》描述”人防工程為國家所有”, 但人防工程真正投資人是業(yè)主們，但《規(guī)定》一刀切"人防工程為國家所有”, 符合我國的法律規(guī)定嗎?讓我們來看看。
《中華人民共和國國防法》
第三十七條規(guī)定:”國家為武裝力量 建設、國防科研生產(chǎn)和其他國防建設直接投入的資金、劃撥使用的土地等資源,以及由此形成的用于國防目的的武器裝備和設備設施、物資器材、技術(shù)成果等屬于國防資產(chǎn)。國防資產(chǎn)歸國家所有?！?/p>
《人民防空國有資產(chǎn)管理規(guī)定》
第二條規(guī)定: "人防國有資產(chǎn)是國防資產(chǎn)組成部分,是指人防主管部門及所屬單位占有、使用及管理的,在法律上確認為國家所有, 能以貨幣計量的各種經(jīng)濟資源的總和。即指人防部門占有、使用的國有資產(chǎn)和管理的人防工程、指揮、通信、警報設施等兩大部分資產(chǎn)。
從以上規(guī)定可以明確看出：1、國家沒有規(guī)定由私人或個人團體投資建設的人防工程的產(chǎn)權(quán)歸國家所有， 2、要確認為人防國有資產(chǎn)，“在法律 上確認為國家所有"是關(guān)鍵所在。
我國的法律通常認為，國有資產(chǎn)或國家資產(chǎn)的形成主要有兩種方式,，國家以各種直接投入或投資形成，國家通過征用或征收的方式形成。對于后者，除在戰(zhàn)爭等緊急情況外，應通過一定的征收征用程序并給予相應的補償。
《中華人民共和國憲法》第十三條規(guī)定: "公民的合法的私有財產(chǎn)不受侵犯。國家依照法律規(guī)定保護公民的私有財產(chǎn)權(quán)和繼承權(quán)。國家為了公共利益的需要,可以依照法律規(guī)定對公民的私有財產(chǎn)實行征收或者征用并給予補償?！彪m然我國的法律建設不夠完善,在立法過程中法規(guī)之間還有不協(xié)調(diào)的地方,但很明確的是任何的下級法規(guī)都不能違反上級法規(guī)，而各個法規(guī)都不能違反《憲法》這個我國的根本大法。
我們知道國家或政府人防主管部門并沒有直接投資建設的地下人防工程,而地下人防工程的真正投資人是全體業(yè)主。
國家或人防主管部門沒有投資,也沒有經(jīng)過國有化征收或征用程序并給予補償?shù)那闆r下，仍然認為的地下，人防停車位的產(chǎn)權(quán)歸國家所有或歸人防部門所有，將涉嫌與我國《憲法》的規(guī)定明顯不一致的違憲行為。同時,該地下人防停車位又不可能是無主資產(chǎn)，所以，產(chǎn)權(quán)應該也只能歸小區(qū)的全體業(yè)主所有。
四、小結(jié)。
我國的法律法規(guī)體系包括由全國人大、國務院、政府部委、地方政府以及政府行政部分頒布或發(fā)布的法律、條例、實施辦法、細則、法律說明或解釋以及政府文件等構(gòu)成。由于歷史原因和發(fā)展中存在的問題，某些具體的問題可能在一部法規(guī)中闡述或規(guī)定的不夠明確，可能會引起某些歧義，但只要我們綜合分析考慮與之相關(guān)所有法規(guī)的精神和具體規(guī)定,就不難得出明確的或確定的認識。例如，過之前對我國房地產(chǎn)方面法規(guī)的分析和對我國人防方面法規(guī)分析而得出的結(jié)果是基本相同的。因此,通過對我國相關(guān)法規(guī)的學習和分析，對于地下人防停車位的產(chǎn)權(quán)及其收益歸屬問題，我們可以得出以下結(jié)論:
1、地下人防停車位的實際投資者和有使用權(quán)者是小區(qū)的業(yè)主,政府人防主管部門有使用的管理權(quán)、使用(權(quán))者必須經(jīng)過申請報批程序，并按規(guī)定繳納”"人防工程使用費”。
2、無論存在怎樣的產(chǎn)權(quán)歸國家還是歸業(yè)主的爭論，地下人防停車位的收益歸全體業(yè)主當無疑。純收益為毛收益中去掉成本后的部分,而成本包括人防工程使用費以及管理人員、水電費、設備維修、標志標線、清潔等費用。
3、地下人防停車位的實際產(chǎn)權(quán)應該也只能歸小區(qū)全體業(yè)主所有。
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