業(yè)主按時(shí)交錢(qián)，房地產(chǎn)提供服務(wù)是有道理的，但在執(zhí)行中總是不盡如人意。

案例：

鄭州某小區(qū)年底貼出了“史上最溫情的催費(fèi)通知”，對(duì)于未繳費(fèi)業(yè)主可謂“曉之以情動(dòng)之以理”，服務(wù)于該小區(qū)的物業(yè)總部工作人員臧先生稱，物業(yè)是微利行業(yè)，少部分業(yè)主不繳物業(yè)費(fèi)，可能導(dǎo)致物業(yè)人員工資難發(fā)放，公司難以運(yùn)轉(zhuǎn)，如果通過(guò)法律途徑維權(quán)，期限又太長(zhǎng)，耽擱不起，但有業(yè)主表示，不繳物業(yè)費(fèi)，是對(duì)地下停車位“只售不租”的抗議。

業(yè)主喬先生稱，之前都是每年向物業(yè)繳納停車費(fèi)，但近日去續(xù)租時(shí)，卻得知只能找開(kāi)發(fā)商委托的公司進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)。而且所謂“購(gòu)買(mǎi)”，只是雙方簽訂一份“續(xù)租20年、使用70年”的合同，且不能拿到“車位產(chǎn)權(quán)證”。

“那20年租期過(guò)了之后，權(quán)益該由誰(shuí)保證？”喬先生稱，賣車位一方的說(shuō)法是20年之后，車位就算送給業(yè)主了，“但這并不具備法律效力，而且小區(qū)地下停車位屬于人防工程”。多位業(yè)主稱，因?yàn)樵诘叵峦＼囄弧笆亲膺€是售”的問(wèn)題上，物業(yè)沒(méi)有替業(yè)主說(shuō)話，他們覺(jué)得小區(qū)的“大管家”跟開(kāi)發(fā)商站在一起了。

開(kāi)發(fā)商可以把人防工程當(dāng)做停車位售賣嗎？

物業(yè)公司負(fù)責(zé)人稱，小區(qū)停車位的所有權(quán)并不屬于物業(yè)，所以對(duì)于停車位是租還是售，物業(yè)根本沒(méi)有話語(yǔ)權(quán)。該公司另一張姓員工稱，因?yàn)樾^(qū)的地下停車位屬于人防工程，所以不能給購(gòu)買(mǎi)停車位的業(yè)主辦理“產(chǎn)權(quán)證”。

不能辦理產(chǎn)權(quán)證，如何保證業(yè)主的使用權(quán)呢？該員工稱，開(kāi)發(fā)商與業(yè)主就停車位交易的是70年的使用權(quán)，雖然沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證，但購(gòu)買(mǎi)停車位的業(yè)主會(huì)跟開(kāi)發(fā)商簽訂一個(gè)租期20年的合同，里面有提到，20年后使用權(quán)延續(xù)。

鄭州市房管局工作人員稱，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，開(kāi)發(fā)商投資修建人民防空工程，有權(quán)對(duì)其出租收益，但不能將停車位出售。同時(shí)，該工作人員提到，業(yè)主購(gòu)買(mǎi)停車位時(shí)，與開(kāi)發(fā)商簽署的肯定只是租賃使用合同，不會(huì)是買(mǎi)賣合同。

法律如何規(guī)定？

那么，根據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定，租賃合同的最長(zhǎng)有效期為20年，銷售人員所說(shuō)的“20年后使用權(quán)延續(xù)”有無(wú)法律效力呢？

律師李華陽(yáng)稱，賣方在合同中提到“20年后使用權(quán)延續(xù)”，其實(shí)是在鉆法律漏洞，不具有法律效力，《合同法》規(guī)定“租賃期限不得超過(guò)20年”，20年后是不受法律保護(hù)的。