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買人防車位能用70年嗎看這里!99%買房人不知道:人防車位不能賣;一樓小院可能被拆;物業(yè)廣告收入歸業(yè)主!

有人說中國人在食品上完成了化學掃盲。

從咸鴨蛋認識蘇丹紅,從火鍋認識福爾馬林、火腿腸認識瘦肉,從奶粉認識三聚氰胺。

小編應(yīng)該說,買房可以完成法律掃盲,特別是對物權(quán)法的掃盲。

這個“掃盲”的過程任重道遠。比如,今天小編要聊的三個問題,99%的買房人可能都不知道……

人防車位“出售”合同

有效期只有20年

朋友勇哥昨天給我抱怨,永大頤和園的開發(fā)商想錢想瘋了!它的車位賣到了13萬元,而隔壁另一個小區(qū)只賣9萬多元!

賣得貴,不是開發(fā)商的錯。一個愿賣,一個愿買,沒什么好說的。

關(guān)鍵是,永大頤和園13萬元的車位,沒有證,可能只是人防車位!

小編以購房者名義致電永達頤和園,置業(yè)顧問“光明正大”地說:

我們的地下車位沒有證,有些是人防車位。但都一樣,都是70年使用權(quán),價格也一樣!放心買就行。

問題來了:人防車位能賣嗎?答案是,不能賣!

“人防”車位,顧名思義,這是人防工程,產(chǎn)權(quán)屬于國家,開發(fā)商有何權(quán)力出賣?

雖然不能賣,但可以用來對外出租。

根據(jù)濟南市的規(guī)定,每個小區(qū)都要配備人防工程,面積要在地上總建筑面積8%以上。如果開發(fā)商不建設(shè)的話,每平米需要繳納2000元資金。

所以,大部分小區(qū)都會配建大量人防車位。

在實際操作中,雖然人防車位的產(chǎn)權(quán)屬于國家,但為了鼓勵開發(fā)商建設(shè),人防車位遵循“誰投資誰受益”的原則。所以,開發(fā)商可以將人防車位拿來對外出租。

問題又來了:既然開發(fā)商有權(quán)出租人防車位,那就出租70年!這跟賣有何區(qū)別?

第一,開發(fā)商沒權(quán)力將車位出租70年!最多只能出租20年。

根據(jù)我國合同法,出租合同的期限不得超過二十年。超過二十年的,超過部分無效?。?!

第二,即使出租70年,也與住宅的70年產(chǎn)權(quán)也是不同的。

住宅的70年產(chǎn)權(quán)到期后,房屋仍然屬于業(yè)主,只是房屋的土地使用權(quán)到期;國家無權(quán)收回房屋,最多讓購房人再交一部分土地出讓金。

人防車位則不同。開發(fā)商完全可以按著合同辦事,70年會收回車位。

70年太久了,我們不去考慮70年之后的事情。

即便如此,人防車位與有證車位還是有很大不同:第一,人防車位沒產(chǎn)權(quán)證,出手的時候不方便;第二,沒有產(chǎn)權(quán)證,這個資產(chǎn)就是可疑資產(chǎn),不能在銀行用于抵押融資。

就是這樣的無證車位,開發(fā)商居然“賣”到13萬,真是逮著業(yè)主狠宰啊!

一樓花園小院

小心被城管拆除??!

現(xiàn)在,濟南一些多層小區(qū),都會推出一樓加花園小院的房源。

前段時間,一個朋友給小編“訴苦”:

她所住的樓棟便是一樓帶花園小院,但她不是在一樓。不久前,一樓業(yè)主在小院里鏟掉綠地,挖了個大坑,聽說是要建地下室,還有人說是要建魚池……

一樓的業(yè)主,能在綠地小院里大興土木嗎?

答案是,否定的!因為,這個花園小院所有權(quán)不屬于一樓業(yè)主,而是小區(qū)全體業(yè)主。

《物權(quán)法》規(guī)定,“建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地,屬于業(yè)主共有”。

但我們經(jīng)??吹降氖虑槭牵洪_發(fā)商將屬于業(yè)主共有的綠地圈起來,以高價“賣”給一樓業(yè)主。

開發(fā)商賺了大錢,其他業(yè)主損失了綠地,而拿到小院的一樓業(yè)主,也并非毫無風險。

比如,萬科在杭州的一個項目,萬科.西廬。

這就是一個一樓帶小院的項目,但在交房之前,這個項目不斷遭到高層業(yè)主投訴,要求拆除1樓小院。

最終城管出手,將已經(jīng)建好的一樓小院拆除了!拆除了!拆除了!

萬科.西廬小院被拆除。

問題又來了:所有權(quán)屬于全體業(yè)主,但使用權(quán)呢?一樓業(yè)主能否擁有?

答案是,可以,但得有前提條件。

物權(quán)法雖然規(guī)定,“建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地屬于業(yè)主共有”,但還規(guī)定“屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外”。

什么情況下才能明示屬于個人?第一,得符合規(guī)劃,規(guī)劃里本身就是小院;第二,開發(fā)商銷售時,要征得其他所有業(yè)主的同意,同意花園小院被一樓獨自使用。

但仍要記住,只是獨自“使用”,下小院里挖“大坑”,仍然是不行的。

小區(qū)內(nèi)廣告收入

歸全體業(yè)主所有

在每天回家路上,你注意過電梯里的廣告嗎?

你可知道,這些電梯里的廣告,都與你有關(guān)。這些廣告的收入,歸全體業(yè)主所有。不僅是樓梯里的廣告,連小區(qū)外墻的廣告,也是所有業(yè)主的!

物權(quán)法規(guī)定,業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分(電梯、外墻面、共有綠地等)享有權(quán)利,承擔義務(wù)。

我們已經(jīng)習慣的事情是:

物業(yè)公司決定著小區(qū)的廣告投放,廣告收入,一年收了多少錢,業(yè)主們也從來不知道。

今年年初,沈陽中院公布了去年的十大經(jīng)典案例,其中一個是這樣的:

沈陽鵬利花園AB區(qū)業(yè)主委員會把物業(yè)公司告了,要求物業(yè)公司返還廣告費,金額為26萬元。

這個案子經(jīng)歷了初審、二審,都是物業(yè)公司贏!原因是,物業(yè)公司說自己在虧損,廣告費都用在補充虧損上面了。

案子一直上訴到遼寧省高院,高院裁定由沈陽中院再審。沈陽中院終審判定,物業(yè)公司輸。

原因是——一碼歸一碼,虧損歸虧損,但物業(yè)公司無權(quán)無權(quán)擅自使用廣告費用彌補虧損。因此,物業(yè)公司要向業(yè)委會返還26萬元廣告費!

小編微信號:fly84912;

粉絲QQ群號:218447760;

關(guān)注本微信公眾號,請長按下圖,或搜索“濟南樓市觀察”。

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