業(yè)主與開(kāi)發(fā)商簽訂的車(chē)位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議（網(wǎng)友供圖）
前年買(mǎi)的車(chē)位一變二，產(chǎn)權(quán)變70年使用權(quán)
網(wǎng)友陳先生告訴記者，寧德市東僑開(kāi)發(fā)區(qū)三盛璞悅灣小區(qū)今年6月交房，最近，開(kāi)發(fā)商福建九龍房地產(chǎn)公司開(kāi)始以租賃合同形式出售該小區(qū)的所有車(chē)位，包括人防車(chē)位和非人防車(chē)位。據(jù)介紹，該樓盤(pán)在2018年進(jìn)行第一期銷(xiāo)售時(shí)，曾捆綁銷(xiāo)售車(chē)位，被業(yè)主舉報(bào)后叫停。捆綁售出的車(chē)位可以退錢(qián)，亦可轉(zhuǎn)為房屋首付款。近期，開(kāi)發(fā)商又開(kāi)始銷(xiāo)售車(chē)位，只是這些車(chē)位不能辦理產(chǎn)權(quán)證，價(jià)格也大幅下降。早期買(mǎi)房時(shí)未退車(chē)位的業(yè)主，現(xiàn)在可以補(bǔ)交1萬(wàn)元后加送一個(gè)車(chē)位，相當(dāng)于每個(gè)車(chē)位8萬(wàn)元。
陳先生提供了某業(yè)主與開(kāi)發(fā)商簽訂的《解除協(xié)議書(shū)》和《車(chē)位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，其中提出：雙方于2019年9月簽訂的車(chē)位合同解除，并于2021年9月簽訂《車(chē)位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，轉(zhuǎn)讓價(jià)款為8萬(wàn)元，原合同已支付款項(xiàng)直接抵作新協(xié)議的車(chē)位使用費(fèi)，不足部分乙方另行補(bǔ)足。協(xié)議中明確：標(biāo)的車(chē)位由甲方投資建設(shè)所有，甲方合法持有使用權(quán)、出租權(quán)、收益權(quán)，不屬于業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)；乙方明確受讓的是車(chē)位使用權(quán)，而非車(chē)位所有權(quán)，車(chē)位使用期限為自交付車(chē)位之日至雙方簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中約定的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證中標(biāo)注的截止日期。“也就是說(shuō)，轉(zhuǎn)讓的是車(chē)位70年的使用權(quán)?！标愊壬f(shuō)。
8萬(wàn)元的價(jià)格，是針對(duì)前兩年買(mǎi)下車(chē)位的業(yè)主。按照“璞悅灣的置業(yè)小謝”向業(yè)主發(fā)送的推介信息，目前的車(chē)位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格是人防標(biāo)準(zhǔn)車(chē)位8.1萬(wàn)—9.4萬(wàn)、非人防標(biāo)準(zhǔn)車(chē)位9.3萬(wàn)—11萬(wàn)。部分業(yè)主擔(dān)憂(yōu)，看似便宜的價(jià)格背后藏有貓膩?！叭绻钦ｄN(xiāo)售，為何辦不了產(chǎn)權(quán)證？無(wú)產(chǎn)權(quán)車(chē)位是否屬小區(qū)業(yè)主公用，產(chǎn)生的收益是否屬于全體業(yè)主？”陳先生說(shuō)，有業(yè)主向相關(guān)部門(mén)反映了情況，但沒(méi)有執(zhí)法部門(mén)出面制止。
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寧德三盛璞悅灣小區(qū)地下車(chē)位（網(wǎng)友供圖）
車(chē)位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓將成大方向？相關(guān)部門(mén)：暫無(wú)政策
記者以業(yè)主名義咨詢(xún)了寧德三盛璞悅灣的置業(yè)顧問(wèn)小謝。她告訴記者，目前包括北京、上海、武漢和江浙一帶的新樓盤(pán)都沒(méi)有帶產(chǎn)權(quán)的車(chē)位，因此都是轉(zhuǎn)讓使用權(quán)，背后的原因主要是70年后國(guó)家回收土地時(shí)的議價(jià)款問(wèn)題?！皣?guó)家還沒(méi)有明文出來(lái)，但大方向是在執(zhí)行（車(chē)位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)?，現(xiàn)在江浙、上海一帶已經(jīng)比較普遍了?！毙≈x說(shuō)，璞悅灣的車(chē)位最初是作為能辦證的車(chē)位賣(mài)的，所以當(dāng)時(shí)的價(jià)格是15—17萬(wàn)元，捆綁銷(xiāo)售時(shí)則是20萬(wàn)元，前兩年該公司組織了寧德八、九家地產(chǎn)商一起到政府部門(mén)詢(xún)問(wèn)產(chǎn)權(quán)證一事，確實(shí)辦不出來(lái)，加上該公司的主力方向已轉(zhuǎn)向浙江，在寧德未再拍地，所以比較真誠(chéng)地告訴業(yè)主車(chē)位辦不了證，對(duì)價(jià)格也作了下調(diào)，能收回多少資金收回多少。小謝表示，該項(xiàng)目是虧本項(xiàng)目，目前按使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)▋r(jià)是“真心便宜”——周邊樓盤(pán)無(wú)論是國(guó)賓美墅還是大東?！浯浜?，一樣沒(méi)產(chǎn)權(quán)，都要賣(mài)10萬(wàn)元；旁邊的東湖曙光城作為爛尾盤(pán)，產(chǎn)權(quán)證辦不出來(lái)，一個(gè)車(chē)位也賣(mài)12萬(wàn)元。據(jù)介紹，璞悅灣小區(qū)共有834個(gè)車(chē)位，車(chē)位配比是1：0.9，加上部分業(yè)主有兩輛車(chē)多買(mǎi)了車(chē)位，所以有一部分業(yè)主是買(mǎi)不到車(chē)位的，“而且，使用權(quán)可以二次交易，無(wú)論自用或是作為投資都有價(jià)值?！?/p>
寧德市自然資源局權(quán)益科李先生（化名）告訴記者，寧德三盛璞悅灣的車(chē)位暫時(shí)不能辦理產(chǎn)權(quán)證，是因?yàn)橐环菡呶募▽幷?015〕8號(hào)《寧德市人民政府關(guān)于印發(fā)寧德市地下空間開(kāi)發(fā)利用管理規(guī)定的通知》）過(guò)期，新的政策尚未確定，造成項(xiàng)目地下空間是否收取土地出讓金的問(wèn)題沒(méi)有明確，自然資源局與開(kāi)發(fā)商的合同中亦未約定地下空間可以給開(kāi)發(fā)商使用。所以，究竟能不能辦產(chǎn)權(quán)證，要等政策文件修訂之后才能確認(rèn)。
記者從福建省自然資源主管部門(mén)了解到，商品房配套項(xiàng)目在70年使用權(quán)到期后是否需再交土地出讓金，這一問(wèn)題爭(zhēng)論已久，目前尚無(wú)定論，國(guó)家亦未出臺(tái)政策，“車(chē)位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓將成大方向”之說(shuō)暫未聽(tīng)聞。部分地區(qū)無(wú)法辦理車(chē)位產(chǎn)權(quán)，可能跟各設(shè)區(qū)市制定的具體政策有關(guān)，亦可能是政府與開(kāi)發(fā)商在土地出讓過(guò)程中未明確地下車(chē)位是否已收取土地出讓金，造成后期出現(xiàn)爭(zhēng)議。如果開(kāi)發(fā)商繳交的土地出讓金未包括商品房配套項(xiàng)目用地，該用地便無(wú)法辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)。據(jù)了解，寧德、南平等地都出現(xiàn)過(guò)此類(lèi)問(wèn)題。
70年車(chē)位使用權(quán)，究竟該不該買(mǎi)？
記者注意到，網(wǎng)絡(luò)上關(guān)于車(chē)位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的分析和討論為數(shù)不少。有網(wǎng)友稱(chēng)：“我買(mǎi)了個(gè)車(chē)位，但是沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，合同上寫(xiě)跟房屋年限一致?！庇芯W(wǎng)友附和：“我們小區(qū)也是，只賣(mài)不租。10萬(wàn)，還不能辦理產(chǎn)權(quán)證?！庇芯W(wǎng)友表示：“ 我們小區(qū)一個(gè)車(chē)位15—18萬(wàn)，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，我不打算買(mǎi)了?！币灿芯W(wǎng)友提及：“我買(mǎi)了，跟房子一樣使用70年，租期20年，到期無(wú)條件續(xù)約……”
車(chē)位使用權(quán)能不能買(mǎi)？浙江西湖律師事務(wù)所張澤誠(chéng)律師在知乎發(fā)表文章《房產(chǎn)交易中坑爹的“使用權(quán)轉(zhuǎn)讓”，你一定要知道》指出：以商鋪買(mǎi)賣(mài)為例，你以為你從開(kāi)發(fā)商手上買(mǎi)到了一個(gè)產(chǎn)權(quán)商鋪，實(shí)際上你只是和開(kāi)發(fā)商的關(guān)聯(lián)公司簽署了一份租賃和托管的協(xié)議。那么后續(xù)開(kāi)發(fā)商還是可以利用這套商鋪的產(chǎn)權(quán)向銀行抵押獲取貸款，如果之后開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂破產(chǎn)，那么該套商鋪也會(huì)被法院拍賣(mài)償債，而此時(shí)作為商鋪“購(gòu)買(mǎi)人”的你就會(huì)很被動(dòng)，很受傷，權(quán)利得不到應(yīng)有的保障。
寧德市自然資源局李先生認(rèn)為，有不動(dòng)產(chǎn)登記證書(shū)在手才有保障，如果相關(guān)車(chē)位未獲自然資源主管部門(mén)和住建部門(mén)審批，亦未經(jīng)過(guò)不動(dòng)產(chǎn)交易中心登記，一旦發(fā)生變故，消費(fèi)者的權(quán)益難以獲得保障，即便后期能獲準(zhǔn)辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，開(kāi)發(fā)商亦可能要求加價(jià)。
福建青瀚律師事務(wù)所俞建明律師指出，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的車(chē)位轉(zhuǎn)讓?zhuān)鋵?shí)質(zhì)是一種租賃行為，根據(jù)《合同法》第214條規(guī)定，租賃期限不得超過(guò)20年。超過(guò)20年的，超過(guò)部分無(wú)效。
記者注意到，寧德三盛璞悅灣小車(chē)的《車(chē)位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》中約定：不論該協(xié)議因何種原因解除、終止或認(rèn)定無(wú)效，業(yè)主應(yīng)向開(kāi)發(fā)商支付已使用期間的車(chē)位使用費(fèi)，每年的使用費(fèi)按轉(zhuǎn)讓總價(jià)除以20年計(jì)算。也就是說(shuō)，如果業(yè)主以9萬(wàn)元的價(jià)格受讓車(chē)位使用權(quán)，使用20年則相當(dāng)于每月375元。而陳先生透露，目前該小區(qū)車(chē)位的租賃價(jià)格是每月300元。
福州市法律顧問(wèn)智庫(kù)成員、福建度德律師事務(wù)所趙秀芝主任指出：超過(guò)20年的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是否全部有效仍存在爭(zhēng)議，目前開(kāi)發(fā)商通過(guò)轉(zhuǎn)讓使用權(quán)滿(mǎn)足了自己的資金需求，后期一旦出現(xiàn)分歧，不排除需要業(yè)主交還車(chē)位的可能，屆時(shí)業(yè)主會(huì)比較被動(dòng)，因此說(shuō)到底不如短期租賃。
1.《買(mǎi)人防車(chē)位能用70年嗎專(zhuān)題之車(chē)位70年使用權(quán)該不該買(mǎi)？專(zhuān)業(yè)解讀來(lái)了》援引自互聯(lián)網(wǎng)，旨在傳遞更多網(wǎng)絡(luò)信息知識(shí)，僅代表作者本人觀點(diǎn)，與本網(wǎng)站無(wú)關(guān)，侵刪請(qǐng)聯(lián)系頁(yè)腳下方聯(lián)系方式。
2.《買(mǎi)人防車(chē)位能用70年嗎專(zhuān)題之車(chē)位70年使用權(quán)該不該買(mǎi)？專(zhuān)業(yè)解讀來(lái)了》僅供讀者參考，本網(wǎng)站未對(duì)該內(nèi)容進(jìn)行證實(shí)，對(duì)其原創(chuàng)性、真實(shí)性、完整性、及時(shí)性不作任何保證。
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