首先，掛上“已售”牌子其實(shí)是幌子，這些車位都是沒賣掉的，只是為了制造緊張感，一種促銷方式而已。
其次，幾乎所有交房5年內(nèi)的小區(qū)，都會有大量車位閑置，這是最難消化的。
最讓他出乎意料的是，交房兩年半，入住率高達(dá)70%，車位卻不漲反降1萬元。
他所住的管南某盤，2017年初，負(fù)一層車位價(jià)格9-10萬，負(fù)二層車位價(jià)格8萬左右?，F(xiàn)在負(fù)一層車位8萬多就能買到，負(fù)二層電梯口優(yōu)惠后才7萬2左右，價(jià)格比四年前還便宜一萬元。
有位業(yè)主在群里苦訴，自己負(fù)一樓位置還不錯(cuò)的車位，租出去一個(gè)月150元還包含90的管理費(fèi)，落到手里只有60元，一頓飯錢都不夠，怎么都是賠。
此外，北區(qū)花園路某盤，3年前開盤熱銷，負(fù)一層車位16萬，負(fù)二層車位15萬；
現(xiàn)在負(fù)一層12萬就能買到，負(fù)二層10萬都能買到，入手3年降價(jià)2-3萬。
十幾萬的現(xiàn)金全款買車位，守了幾年，就這么折價(jià)了20%！
2
當(dāng)然，有降價(jià)就有漲價(jià)，并不是所有的小區(qū)車位都在降價(jià)。
諸如鄭州市區(qū)、高鐵片區(qū)等比較成熟的區(qū)域和社區(qū)，車位本就不多，又臨近人流量大的成熟商圈或者商務(wù)中心，車位必然供不應(yīng)求，價(jià)格也會緩慢爬坡上漲。
比如，高新區(qū)某盤，開盤時(shí)車位價(jià)格9萬左右，交房一年后，反倒又漲價(jià)了一萬；
還有北區(qū)某紅盤，2017年車位價(jià)格9萬，如今漲到了10萬元，也是漲了一萬元。
如圖，這是目前鄭州各個(gè)區(qū)域里代表社區(qū)的停車位價(jià)格表，僅供參考。
目前，鄭州社區(qū)里停車位的價(jià)格基本在7-45萬左右，按照價(jià)格高低分為三個(gè)檔位：
第一檔：價(jià)格30-45萬左右，分布在北龍湖區(qū)域，全市車位最貴區(qū)域。
第二檔：價(jià)格11-18萬左右，分布在三環(huán)內(nèi)；
第三檔：價(jià)格7-10萬左右，分布在三環(huán)外，基本是新盤或剛交房不久。
一個(gè)車位而已，為什么價(jià)格差距如此之大？
整體來說，車位的價(jià)格與以下三方面有關(guān)：
1、房價(jià)越高，車位價(jià)格越高。
2、車位比越低，車位價(jià)格越高。
3、越臨近高人流商圈附近，越臨近商務(wù)中心附近，車位價(jià)格越高。
房價(jià)與停車位價(jià)格成正比，這個(gè)規(guī)律放在鄭州全城乃至全國來看，基本都是成立的。
比如鄭州，豪宅停車位最貴，就像北龍湖，一是房貴，二是高端圈層里的業(yè)主，一般至少2輛車，車位需求多；
而且在同區(qū)域內(nèi)，改善樓盤里車位較貴，剛需樓盤車位價(jià)格最便宜；剛需客群大多數(shù)資金并不充足，有的連車都沒有，更不會花十幾萬買車位。
還有一種情況，早前建成的社區(qū)，車位配比過低，低于1.0，有的甚至低于0.6，這就造成了車位嚴(yán)重不足，不夠用，價(jià)格自然要貴。
但整體上，和房價(jià)波動相比，社區(qū)內(nèi)停車位的價(jià)格還是非常穩(wěn)定的，查看近3年鄭州數(shù)百個(gè)社區(qū)內(nèi)停車位價(jià)格，85%的社區(qū)停車位價(jià)格并沒有變化。
3
所以，要不要買車位？買車位要注意什么？
這就像很多粉絲上來就問，房子還能不能買？哪兒能買？
任何商品能不能買，都要考慮一個(gè)前提——干什么用。
如果是用來投資，買車位我是肯定不建議的，因?yàn)榉旁谕顿Y回報(bào)率的角度來看，車位的收益并不算優(yōu)質(zhì)，永遠(yuǎn)賺不了大錢。
舉個(gè)例子，西三環(huán)某盤，高新萬達(dá)旁，車位10萬左右，月租金能達(dá)到200元，算下來十年租金不過2萬，算上通貨膨脹，收回本金也要至少40年。
但就怕遇到更慘的，就像文章開頭那位管南粉絲朋友的案例一樣，10萬元全款砸進(jìn)一個(gè)停車位里，刨除車位管理費(fèi)，月租金只有60元。
何時(shí)能回本？遙遙無期~
如果是自己用，就又是另一種情況了。
如圖，這是2019年12月，主要城市汽車保有量數(shù)據(jù)圖。
從圖可知，2019年底，鄭州的汽車保有量在全國排名第六位。2019年12月，鄭州市汽車保有量為381.8萬輛。
而這一數(shù)據(jù)在2017年年底，為304萬輛，漲幅并不明顯。
而且，前不久，鄭州開始啟動夜間停車位民生工程，一共增設(shè)了10萬個(gè)夜間限時(shí)停車位，這在一定程度上有效緩解了停車難的問題。
所以說，關(guān)于自用買車位，基本可以得出兩個(gè)結(jié)論：
小區(qū)車位配比低的，低于1:1的，家庭里又必須自駕的，車位該買還是要買的；
小區(qū)車位配高的，高于1:1的，公共交通用得多的，買不買都行，也可以租，這種車位供應(yīng)量大的，是比較充裕的，租金也會比較穩(wěn)定，上漲力不會太大。
最后，如果買車位，有什么問題要注意？
社區(qū)內(nèi)部停車位一般分為三種：
產(chǎn)權(quán)車位
人防車位
公攤車位
人防車位和公攤車位盡量不要買，人防車位沒有產(chǎn)權(quán)，只有使用權(quán)；公攤車位是把車位的面積算在建筑面積里了，產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主共同所有；所以，要買盡量買產(chǎn)權(quán)車位。
還有一些細(xì)節(jié)的問題，比如不要選靠墻的位置，停車不太方便；盡量不要選拐角位置、進(jìn)出口位置等，因?yàn)槿菀讋幉洹?/p>
至于投資，期待保值、增值，還是買房子吧！
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