住宅小區(qū)的汽車停車管理歷來(lái)是小區(qū)管理的難點(diǎn)，特別是地下停車位的產(chǎn)權(quán)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、利益分配等問(wèn)題，是糾紛的要點(diǎn)和矛盾的根源。

另一面，住宅小區(qū)的地下停車位往往一部分是由地 下人防工程部分改造而來(lái)的，這似乎又增加了問(wèn)題的復(fù)雜性。按照我國(guó)的現(xiàn)行法律和實(shí)際情況，住宅小區(qū)地下停車位的使用和管理到底應(yīng)該是什么樣的？開(kāi)發(fā)商、物業(yè)服務(wù)公司以及業(yè)主在其中到底應(yīng)有什么樣的權(quán)力和利益?

通過(guò)詳細(xì)的法律分析得出結(jié)論：地下停車位(人防工程)的使用權(quán)、實(shí)際產(chǎn)權(quán)歸小區(qū)的全體業(yè)主，但政府主管部門(mén)有管理權(quán)。

地下停車位按實(shí)際情況,可分為人防工程，即由人防工程改造而來(lái)的地下停車位和非人防工程兩部分。

一、地下停車位的非地下人防工程部分

1、地下停車位的產(chǎn)權(quán)地位

停車位的產(chǎn)權(quán)，是指其房地產(chǎn)權(quán)。房地產(chǎn)權(quán)包含土地使用權(quán)和建筑物、附著物所有權(quán)兩方面的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。

開(kāi)發(fā)商沒(méi)有獲得小區(qū)地下停車位的單獨(dú)產(chǎn)權(quán)證。有人說(shuō)，小區(qū)地下停車位的產(chǎn)權(quán)是模糊不清的，實(shí)不然。盡管我國(guó)的相關(guān)法律法規(guī)還不夠完善，在法規(guī)的執(zhí)行上還有不到位的地方，但是以下通過(guò)對(duì)現(xiàn)有相關(guān)法律、規(guī)章和政策的分析，可以清晰地看出，地下停車位的產(chǎn)權(quán)是比較清晰的。

2、開(kāi)發(fā)商能否獲得地下停車位的產(chǎn)權(quán)證

根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有 土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《城市房屋權(quán)屬 登記管理辦法》及其他相關(guān)法規(guī)辦法等規(guī)定：

國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)或房地產(chǎn)權(quán)經(jīng)國(guó)家機(jī)關(guān)法定登記后，其財(cái)產(chǎn)所有權(quán)(物權(quán))的法律權(quán)利才得于確認(rèn)和保護(hù)。

房屋權(quán)屬登記應(yīng)當(dāng)遵循房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則。土地使用權(quán)與土地上蓋建筑物不可分離的法律規(guī)范是強(qiáng)制性的，房地產(chǎn)權(quán)是土地使用權(quán)與土地上蓋建筑物所有權(quán)合二為一的法律權(quán)利。

只有取得有相應(yīng)土地使用權(quán)面積份額的建筑物才具有房地產(chǎn)權(quán),只有計(jì)算建筑容積率的建筑物才可以取得相應(yīng)宗地號(hào)的土地使用權(quán)面積份額。計(jì)算建筑容積率的建筑物權(quán)利人要依法向國(guó)家支付土地使用費(fèi)。并可依法取得《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)證》。

對(duì)于不計(jì)算建筑容積率的建筑物(面積) ，由于其沒(méi)有相應(yīng)宗地號(hào)的土地使用權(quán)面積份額。因此，其權(quán)利人無(wú)須向國(guó)家交納土地使用費(fèi),其初始登記時(shí)的法律權(quán)利依附于具 有房地產(chǎn)權(quán)的建筑物(面積) ，不能單獨(dú)取得《房地產(chǎn)證》。

在商品房住宅建筑物時(shí)首次轉(zhuǎn)讓時(shí)，如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將不計(jì)算容積率的建筑物(面積)以買(mǎi)賣合同方式來(lái)約定不轉(zhuǎn)移,為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所有時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將違反《土地使用權(quán)出讓合同書(shū)》規(guī)定，買(mǎi)賣合同將違反房地產(chǎn)法律的強(qiáng)制性規(guī)定。

如果地下停車位不計(jì)算建筑容積率,沒(méi)有支付相應(yīng)的土地出讓金,政府就不會(huì)承認(rèn)其房地產(chǎn)權(quán),不會(huì)發(fā)給其產(chǎn)權(quán)證。地下停車位這種沒(méi)有土地使用權(quán)份額的建筑物的法律權(quán)利只能依附于具有土地使用權(quán)份額的建筑物，也就是附屬于承擔(dān)了土地使用權(quán)和分?jǐn)偭斯灿妹娣e(包括名義分?jǐn)偤蛯?shí)際分?jǐn)?的單元房，因此其產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主。

地下(停車位)室(層)根據(jù)國(guó)家法律法規(guī)及規(guī)劃文件是不計(jì)算建筑容積率的，因此其產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主。

3、關(guān)于公用(共有)建筑面積

由于出臺(tái)時(shí)間不同、主管部門(mén)不同等原因,目前政府法規(guī)、辦法和文件對(duì)這種面積的稱呼不太一致,如有”共用”、”共有” 、”公用” 等叫法。但不管用什么詞,這樣的建筑面積無(wú)非涉及四個(gè)方面：投資建設(shè)、產(chǎn)權(quán)、參與分?jǐn)偤蜎](méi)有參與分?jǐn)?。這樣，綜合起來(lái)考慮，可以明確看出的建筑面積大致上分為三類：

一是單元房的套內(nèi)建筑面積。二是單元房分?jǐn)偟墓?共有)面積,如電梯間、樓梯等(套內(nèi)建筑面積加上分?jǐn)偟墓妹娣e即是單元房的銷售建筑面積) 。三是不參加分?jǐn)偟墓?共有)面積,如道路、綠地、噴水池，以及以上提到的地下停車位等。

《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》( 建房[1995]517號(hào))第九條規(guī)定：不應(yīng)計(jì)入(分?jǐn)?的公用建筑面積包括：凡已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應(yīng)計(jì)入公用建筑面積部分。作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。(注 :該條在”分?jǐn)偂泵枋鲋?，意為不?jì)入分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e)。

中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》(GB/ T 17996.1--2000) 規(guī)定:”共有建筑面積的內(nèi)容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳、過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算?！薄惫灿薪ㄖ娣e還包括套 與公共建筑之間的分隔墻,以及外墻(包括山墻)水平投影面積一半的建筑面積?！?/p>

《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》8.1.5中還規(guī)定:”房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)主共同 占有或共同使用的建筑面積。”以上可以看出,我國(guó)不同的法規(guī)或政府規(guī)定對(duì)同一事物使用了不同的詞。其實(shí)，拋開(kāi)單純的這些詞本身, 其內(nèi)容含義還是很明確的。

我們綜合這些規(guī)定可以得出這樣的結(jié)論: 一個(gè)小區(qū)的所有建筑面積，除去國(guó)家或政府投資建設(shè)的設(shè)施或面積(也是一種”公用面積”) ，可以分為”可以拿到產(chǎn)權(quán)證”的部分和"不可以拿到產(chǎn)權(quán)證”的部分。”可以拿到產(chǎn)權(quán)證” 的部分包括套(元)內(nèi)建筑面積和可以分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e或稱為共用建筑面積兩大部分，在獲得的產(chǎn)權(quán)證里,應(yīng)該包括這兩部分的位置或名稱及各自的面積數(shù)；小區(qū)宗地面積上所有土地出讓金完全由這部分建筑面積分擔(dān)。

如果開(kāi)發(fā)商或任何人在宗地面積上(無(wú)論何處)投資建設(shè)-個(gè)服務(wù)設(shè)施。如立體機(jī)械停車位,只要按其”套內(nèi)建筑面積”和分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e或共有建筑面積支付了相應(yīng)的土地出讓金(計(jì)算入容積率。當(dāng)然還必須同時(shí)符合容積率的強(qiáng)制性指標(biāo))。就可以獲得產(chǎn)權(quán)證。而"不可以拿到產(chǎn)權(quán)證”的部分是沒(méi)有分擔(dān)土地出讓的公用建筑面積，這部分除包括獨(dú)立使用的地下室、車棚、機(jī)動(dòng)和非機(jī)動(dòng)車庫(kù)、倉(cāng)庫(kù)、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房(包括物業(yè)管理)、作為人防工程的地下室等這些可能直接與樓房連結(jié)的建筑外。還應(yīng)包括小區(qū)宗地面積內(nèi)的道路、景觀建筑、小品、花架、水池等。這部分建筑面積作為不分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。不能獲得單獨(dú)的產(chǎn)權(quán)證,也不列入套(元)的產(chǎn)權(quán)面積。但不可能是"空中”資產(chǎn)或"無(wú)主”建筑面積，而其產(chǎn)權(quán)只能歸小區(qū)的全體業(yè)主所共有。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十七條規(guī)定:主依法享有物業(yè)共用部位、共用設(shè)施的所有權(quán)與使用權(quán),建設(shè)單位不得擅自處分。

地下停車位不計(jì)算在建筑容積率內(nèi)，沒(méi)有承擔(dān)單獨(dú)的土地使用權(quán)份額，并且沒(méi)有且不能獲得產(chǎn)權(quán)證和銷售許可證。

土地使用權(quán)與依附于土地的建筑物不可分離的法律規(guī)范是強(qiáng)制性的，房地產(chǎn)權(quán)是土地使用權(quán)與依附于土地的建筑物所有權(quán)合二為一的法律權(quán)利。

地下停車位這種沒(méi)有土地使用權(quán)份額的建筑物的法律權(quán)利只能依附于具有土地使用權(quán)份額的建筑物，也就是附屬于承擔(dān)了土地使用權(quán)和分?jǐn)偭斯灿妹娣e(包括名義分?jǐn)偤蛯?shí)際分?jǐn)?的單元房，因此其產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主。

二、小區(qū)地下停車位屬地下人防工程的部分

1、人防(工程)停車位的建設(shè)與使用權(quán)

《中華人民共和國(guó)防空法》

第十八條規(guī)定:”人民防空工程包括為保障戰(zhàn)時(shí)人員與物資掩蔽、人民防空指揮、醫(yī)療救護(hù)等而單獨(dú)修建的地下防護(hù)建筑，以及結(jié)合地面建筑修建的戰(zhàn)時(shí)可用于防空的地下室?！钡诙畻l規(guī)定：”建設(shè)人民防空工程 ，應(yīng)當(dāng)在保證戰(zhàn)時(shí)使用效能的前提下，有利于平時(shí)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)、群眾的生產(chǎn)生活和工程的開(kāi)發(fā)利用。”第二十二條規(guī)定:”城市新建民用建筑 ，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定修建戰(zhàn)時(shí)可用于防空的地下室。

國(guó)家人防委員會(huì)國(guó)家計(jì)劃委員會(huì)城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部

《關(guān)于改變結(jié)合民用建筑修建防空地下室規(guī)定的通知》

一、(二) 一、二類人防重點(diǎn)城市,城市規(guī)劃確定新建的居住區(qū)、小區(qū)和統(tǒng)建住宅，按一次下達(dá)的規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)地面新建總建筑面積(不含執(zhí)行第(一)條規(guī)定的樓房面積)的百分之二統(tǒng)一規(guī)劃修建防空地下室;

三、結(jié)合民用建筑修建防空地下室,一律由建設(shè)單位負(fù)責(zé)修建。所需的資金,列入建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)和概(預(yù))算之內(nèi),納入基本建設(shè)投資計(jì)劃。

《關(guān)于規(guī)范防空地下室易地建設(shè)收費(fèi)的規(guī)定》

1、 結(jié)合地面民用建筑修建防空地下室是依法建設(shè)人防工程的重要組成部分，是戰(zhàn)時(shí)保障城市居民就地就近掩蔽,減少人員傷亡的重要途徑。在人防重點(diǎn)城市的市區(qū)(直轄市含近郊區(qū))新建民用建筑,要按照原國(guó)家人民防空委員會(huì)、國(guó)家計(jì)委、城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部《關(guān)于改變結(jié)合民用建筑修建防空地下室規(guī)定的通知》(人防委字[1984] 9號(hào))的規(guī)定修建防空地下室。防空地下室建設(shè)所需資金,納入建設(shè)項(xiàng)目投資計(jì)劃。建設(shè)費(fèi)用據(jù)實(shí)列入建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本。

2、對(duì)按規(guī)定需要配套建設(shè)防空地下室的，防空地下室建設(shè)要隨民用建筑項(xiàng)目計(jì)劃一同下達(dá),堅(jiān)持同步配套建設(shè)，不得收費(fèi)。

以上可以看出，政府對(duì)于建設(shè)人防工程的規(guī)定是強(qiáng)制性的，開(kāi)發(fā)商一般沒(méi)有權(quán)利拒絕 ；換句話說(shuō)，開(kāi)發(fā)商在建設(shè)的總成本中必須包含人防工程的費(fèi)用，并且是強(qiáng)制性的。而人防地下室(停車位)的建設(shè)費(fèi)用必須和實(shí)際上已包含在建設(shè)開(kāi)發(fā)的總成本中，也就是說(shuō)人防地下室(停車位)的建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)偟阶≌慕ㄔO(shè)成本中, 也就是人防地下室(停車位)屬于沒(méi)有土地使用權(quán)份額法律權(quán)利的建筑物，只能依附于具有土地使用權(quán)份額的建筑物，也就是附屬于承擔(dān)了土地使用權(quán)和分?jǐn)偭斯灿妹娣e(包括名義分?jǐn)偤蛯?shí)際分?jǐn)?的單元房，也就成了單元房的不參與共用建筑面積分?jǐn)偟墓灿媒ㄖ娣e部分。

不容質(zhì)疑,從國(guó)家的法律法規(guī)確定，人防地下室(停車位)的使用權(quán)和實(shí)際產(chǎn)權(quán)只能屬于的全體業(yè)主共有!

《人民防空工程平時(shí)開(kāi)發(fā)利用管理辦法》

第三條人民防空工程平時(shí)開(kāi)發(fā)利用應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持有償使用,用管結(jié)合的原則,平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有。

第十條《人民防空工程平時(shí)使用證》 實(shí)行審驗(yàn)制度。人民防空主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)定期對(duì)《人民防空工程使用證》進(jìn)行審驗(yàn)，并按規(guī)定收取審驗(yàn)費(fèi)。禁止無(wú)證使用人民防空工程或者轉(zhuǎn)讓。

《人民防空工程平時(shí)使用證》。

第十二條使用單位在合同期內(nèi)不得擅自轉(zhuǎn)租人民防空工程或者轉(zhuǎn)讓公民防空工程使用權(quán)，因故確需轉(zhuǎn)租或者轉(zhuǎn)讓的必須報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)使用的人民防空主管部門(mén)批準(zhǔn)，換發(fā)《人民防空工程平時(shí)使用證》方可繼續(xù)使用。

第十六條使用單位利用公民防空工程興辦非經(jīng)營(yíng)利性或者公共事業(yè)，可免繳人民防空工程使用費(fèi)。

以上清楚表明，利用小區(qū)的地下人防工程改建成地下停車位必須向政府人防主管部門(mén)申請(qǐng)，辦理一系列手續(xù)，如填寫(xiě)《使用人防工程責(zé)任書(shū)》等，獲得批準(zhǔn)，并交納"人防工程使用費(fèi)”。以上還可以看出，”產(chǎn)權(quán)人” 或“隸屬單位”只能是業(yè)主大會(huì)或得到授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)。按現(xiàn)在的狀況，應(yīng)該是業(yè)委會(huì)出具證明，由物業(yè)公司到人防辦申請(qǐng)人防工程的使用。開(kāi)發(fā)商在物業(yè)公司沒(méi)有進(jìn)駐，房產(chǎn)沒(méi)有”轉(zhuǎn)讓” 給業(yè)主(銷售給業(yè)主)前,擁有小區(qū)全部的產(chǎn)權(quán)，因此開(kāi)發(fā)商前期辦理人防工程使用手續(xù)是正當(dāng)?shù)暮捅仨毜?，否則小區(qū)業(yè)主在這期間無(wú)法使用地下停車位。但在業(yè)委會(huì)成立之后，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)按照我國(guó)法律法規(guī)的規(guī)定，向代表全體業(yè)主(包括開(kāi)發(fā)商擁有的部分)的業(yè)委會(huì)移交相應(yīng)的審批程序和文件，由業(yè)委會(huì)委托物業(yè)公司辦理變更手續(xù)；或者，由業(yè)委會(huì)代表全體業(yè)主作為人防工程隸屬單位出具證明，由物業(yè)公司向市區(qū)人防辦提出申請(qǐng),重新辦理審批手續(xù)。關(guān)于"人防工程使用費(fèi)”，這是必須要交的。

2、人防(工程)停車位的收益分配

《中華人民共和國(guó)防空法》第五條規(guī)定:”國(guó)家鼓勵(lì)、 支持企業(yè)事業(yè)組織、社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人，通過(guò)多種途徑,投資進(jìn)行人民防空工程建設(shè)；人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有?！?/p>

開(kāi)發(fā)商將房屋賣出后,隨著房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移,實(shí)際上它就不再是投資主體，投資者也就隨之變成了購(gòu)買(mǎi)房屋的人。因?yàn)樾藿ǖ叵率业耐顿Y已攤?cè)氤鲑u的房?jī)r(jià)之中而隨房屋賣出，開(kāi)發(fā)商賣出其開(kāi)發(fā)的房屋，也就不再是修建防空地下室的投資主體的主體地位。人防工程真正投資人是的業(yè)主們,這是事實(shí)，也是國(guó)家法律法規(guī)給予的業(yè)主們的法定權(quán)利。

收益權(quán)是所有權(quán)的一項(xiàng)核心權(quán)能，由此可以看出”"人民防空法” 等法規(guī)實(shí)際上規(guī)定地下人防工程的所有權(quán)歸于全體業(yè)主共同所有。因?yàn)椋叵氯朔拦こ淌怯扇w業(yè)主投資建設(shè)的，國(guó)家并沒(méi)有投入任何資金，也沒(méi)有經(jīng)過(guò)國(guó)有化征收或征用程序，更沒(méi)有給予補(bǔ)償。

以上規(guī)定明確指出，人防停車位的收益歸屬于實(shí)際的投資者全體業(yè)主,因?yàn)?#34;隨著房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移,””投資者也就隨之 變成了購(gòu)買(mǎi)房屋的人”。我國(guó)其他法規(guī)也支持”修建地下室的投資已攤?cè)氤鲑u的房?jī)r(jià)之中而隨房屋賣出。

如:

建設(shè)部《商品住宅價(jià)格管理暫行辦法》

第五條規(guī)定:”商品住宅價(jià)格由 下列項(xiàng)目構(gòu)成: ..... 4.住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和住宅小區(qū)及非營(yíng)業(yè)性配套公共建筑的建設(shè)費(fèi);依據(jù)批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃和施工圖預(yù)算計(jì)算?！?/p>

商品住宅價(jià)格的構(gòu)成:

(一)成本構(gòu)成

1、土地征用、招標(biāo)、拍賣(出讓)及拆遷補(bǔ)償費(fèi):指法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定征用土地、招標(biāo)、拍賣及拆遷的補(bǔ)償、補(bǔ)助、安置等費(fèi)用。拆遷舊建筑物回收的殘值和安置中的差價(jià)收益應(yīng)沖減成本，受讓土地按實(shí)際支出的土地出讓費(fèi)用計(jì)入成本。

2、前期工程費(fèi):指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施前期工程發(fā)生的費(fèi)用,包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、水文、地質(zhì)的勘察、測(cè)繪、通電、通水、通路、土地平整等費(fèi)用。

3、附屬公共配套設(shè)施費(fèi):指列入建筑安裝施工圖預(yù)算項(xiàng)目, 與主體房屋相配套的非營(yíng)業(yè)性的公共配套設(shè)施費(fèi)用。建設(shè)規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)按政府有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

4、公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi):指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)直接為商品房配套建設(shè)的道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)等公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用。

《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》

第九條規(guī)定:”凡已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、 車棚等,不應(yīng)計(jì)入公用建筑面積部分。作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積?！弊⒁猓狈?jǐn)傄?guī)則” 中所說(shuō)的”共用建筑面積”僅指計(jì)入分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e,把作為人防工程的地下室排除在外,實(shí)際上將其列入不分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e中，與小區(qū)的道路、亭閣、花園等為-類?！冻鞘芯幼^(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》規(guī)定： "凡國(guó)家確定的一 、 二類人防重點(diǎn)城市均應(yīng)按國(guó)家人防部門(mén)的有關(guān)規(guī)定配建防空地下室，并應(yīng)遵循平戰(zhàn)結(jié)合的原則，與城市地下空間規(guī)劃相結(jié)合， 統(tǒng)籌安排。將居住區(qū)使用部分的面積,按其使用性質(zhì)納入配套公建?！焙芮宄?，在居住區(qū)使用的人防工程部分已納入配套共(公)建(筑) ，而配套共建已納入商品住宅價(jià)格構(gòu)成之中。

以上多部法規(guī)表明，地下人防停車位作為小區(qū)的附屬工程或配套公建其建設(shè)費(fèi)已經(jīng)納入到住宅銷售價(jià)格之中，地下、人防停車位的收益依法歸作為實(shí)際投資人的全體業(yè)主所有。

三、地下人防(工程)停車位的產(chǎn)權(quán)

住宅按國(guó)家規(guī)定配建地下，人防工程的產(chǎn)權(quán)目前存在一些爭(zhēng)議，但究其原因是對(duì)國(guó)家法律、法規(guī)、規(guī)章的無(wú)知、曲解及官僚主義和開(kāi)發(fā)商欺詐業(yè)主、惟利是圖所造成的。

其中最典型的是張政發(fā)[2002]52號(hào)《張家港市人民防空工程維護(hù)管理規(guī)定》中的描述：

第四條人防工程為國(guó)家所有,戰(zhàn)時(shí)由市人防指揮部統(tǒng)一調(diào)度使用,平時(shí)由建設(shè)單位開(kāi)發(fā)利用。該《規(guī)定》描述”人防工程為國(guó)家所有”, 但人防工程真正投資人是業(yè)主們，但《規(guī)定》一刀切"人防工程為國(guó)家所有”, 符合我國(guó)的法律規(guī)定嗎?讓我們來(lái)看看。

《中華人民共和國(guó)國(guó)防法》

第三十七條規(guī)定:”國(guó)家為武裝力量 建設(shè)、國(guó)防科研生產(chǎn)和其他國(guó)防建設(shè)直接投入的資金、劃撥使用的土地等資源,以及由此形成的用于國(guó)防目的的武器裝備和設(shè)備設(shè)施、物資器材、技術(shù)成果等屬于國(guó)防資產(chǎn)。國(guó)防資產(chǎn)歸國(guó)家所有?！?/p>

《人民防空國(guó)有資產(chǎn)管理規(guī)定》

第二條規(guī)定: "人防國(guó)有資產(chǎn)是國(guó)防資產(chǎn)組成部分,是指人防主管部門(mén)及所屬單位占有、使用及管理的,在法律上確認(rèn)為國(guó)家所有, 能以貨幣計(jì)量的各種經(jīng)濟(jì)資源的總和。即指人防部門(mén)占有、使用的國(guó)有資產(chǎn)和管理的人防工程、指揮、通信、警報(bào)設(shè)施等兩大部分資產(chǎn)。

從以上規(guī)定可以明確看出：1、國(guó)家沒(méi)有規(guī)定由私人或個(gè)人團(tuán)體投資建設(shè)的人防工程的產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家所有， 2、要確認(rèn)為人防國(guó)有資產(chǎn)，“在法律 上確認(rèn)為國(guó)家所有"是關(guān)鍵所在。

我國(guó)的法律通常認(rèn)為，國(guó)有資產(chǎn)或國(guó)家資產(chǎn)的形成主要有兩種方式,，國(guó)家以各種直接投入或投資形成，國(guó)家通過(guò)征用或征收的方式形成。對(duì)于后者，除在戰(zhàn)爭(zhēng)等緊急情況外，應(yīng)通過(guò)一定的征收征用程序并給予相應(yīng)的補(bǔ)償。

《中華人民共和國(guó)憲法》第十三條規(guī)定: "公民的合法的私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯。國(guó)家依照法律規(guī)定保護(hù)公民的私有財(cái)產(chǎn)權(quán)和繼承權(quán)。國(guó)家為了公共利益的需要,可以依照法律規(guī)定對(duì)公民的私有財(cái)產(chǎn)實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償?！彪m然我國(guó)的法律建設(shè)不夠完善,在立法過(guò)程中法規(guī)之間還有不協(xié)調(diào)的地方,但很明確的是任何的下級(jí)法規(guī)都不能違反上級(jí)法規(guī)，而各個(gè)法規(guī)都不能違反《憲法》這個(gè)我國(guó)的根本大法。

我們知道國(guó)家或政府人防主管部門(mén)并沒(méi)有直接投資建設(shè)的地下人防工程,而地下人防工程的真正投資人是全體業(yè)主。

國(guó)家或人防主管部門(mén)沒(méi)有投資,也沒(méi)有經(jīng)過(guò)國(guó)有化征收或征用程序并給予補(bǔ)償?shù)那闆r下，仍然認(rèn)為的地下，人防停車位的產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家所有或歸人防部門(mén)所有，將涉嫌與我國(guó)《憲法》的規(guī)定明顯不一致的違憲行為。同時(shí),該地下人防停車位又不可能是無(wú)主資產(chǎn)，所以，產(chǎn)權(quán)應(yīng)該也只能歸小區(qū)的全體業(yè)主所有。

四、小結(jié)。

我國(guó)的法律法規(guī)體系包括由全國(guó)人大、國(guó)務(wù)院、政府部委、地方政府以及政府行政部分頒布或發(fā)布的法律、條例、實(shí)施辦法、細(xì)則、法律說(shuō)明或解釋以及政府文件等構(gòu)成。由于歷史原因和發(fā)展中存在的問(wèn)題，某些具體的問(wèn)題可能在一部法規(guī)中闡述或規(guī)定的不夠明確，可能會(huì)引起某些歧義，但只要我們綜合分析考慮與之相關(guān)所有法規(guī)的精神和具體規(guī)定,就不難得出明確的或確定的認(rèn)識(shí)。例如，過(guò)之前對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)方面法規(guī)的分析和對(duì)我國(guó)人防方面法規(guī)分析而得出的結(jié)果是基本相同的。因此,通過(guò)對(duì)我國(guó)相關(guān)法規(guī)的學(xué)習(xí)和分析，對(duì)于地下人防停車位的產(chǎn)權(quán)及其收益歸屬問(wèn)題，我們可以得出以下結(jié)論:

1、地下人防停車位的實(shí)際投資者和有使用權(quán)者是小區(qū)的業(yè)主,政府人防主管部門(mén)有使用的管理權(quán)、使用(權(quán))者必須經(jīng)過(guò)申請(qǐng)報(bào)批程序，并按規(guī)定繳納”"人防工程使用費(fèi)”。

2、無(wú)論存在怎樣的產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家還是歸業(yè)主的爭(zhēng)論，地下人防停車位的收益歸全體業(yè)主當(dāng)無(wú)疑。純收益為毛收益中去掉成本后的部分,而成本包括人防工程使用費(fèi)以及管理人員、水電費(fèi)、設(shè)備維修、標(biāo)志標(biāo)線、清潔等費(fèi)用。

3、地下人防停車位的實(shí)際產(chǎn)權(quán)應(yīng)該也只能歸小區(qū)全體業(yè)主所有。