作者：以法正道。來(lái)源：從地下車位長(zhǎng)期租賃合同的定性，看《民法典》關(guān)于“非典型、格式合同”的完善。

不少購(gòu)買過(guò)地下車位的人都有過(guò)這樣一種經(jīng)歷：明明開(kāi)發(fā)商先與業(yè)主口頭講好出售車位，甚至先簽好車位認(rèn)購(gòu)書，結(jié)果最終開(kāi)發(fā)商提供簽字的書面合同卻是長(zhǎng)期《車位租賃合同》，這類合同主要內(nèi)容都有“所有租金一次性給付、租期20年并可延續(xù)至土地使用期屆滿或直接約定租期到土地使用期屆滿?！闭且?yàn)檫@一合同內(nèi)容，有主張將其定性為“租賃”者，有主張將其定性為“買賣”者，有主張將其定性為“使用權(quán)轉(zhuǎn)讓”者。對(duì)于這種合同糾紛，不論是業(yè)主、開(kāi)發(fā)商起訴或應(yīng)訴，還是法院進(jìn)行審判，都必須先解決合同的定性問(wèn)題，而后才能適用相關(guān)法律。然而，業(yè)主、開(kāi)發(fā)商、法院對(duì)合同的定性經(jīng)常分岐極大，甚至各地法院對(duì)名稱相同、內(nèi)容基本相同的合同在定性上也極不統(tǒng)一。

一、業(yè)主與開(kāi)發(fā)商對(duì)長(zhǎng)期《車位租賃合同》的定性分岐

對(duì)長(zhǎng)期《車位租賃合同》，如果業(yè)主主張定性為買賣，往往會(huì)要求認(rèn)定合同無(wú)效或請(qǐng)求解除、撤銷合同；對(duì)此，開(kāi)發(fā)商則大多會(huì)主張定性為有效租賃，少數(shù)開(kāi)發(fā)商甚至主張定性為使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。

對(duì)長(zhǎng)期《車位租賃合同》，如果業(yè)主主張定性為租賃，并要求返還20年以上無(wú)效租期的租金或超過(guò)政府指導(dǎo)價(jià)的租金；對(duì)此，開(kāi)發(fā)商則會(huì)主張定性為有效買賣或使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。

總之，業(yè)主與開(kāi)發(fā)商對(duì)《車位租賃合同》的定性上，雙方幾乎從未達(dá)成過(guò)一致認(rèn)識(shí)，開(kāi)發(fā)商幾乎總是隨著業(yè)主的定性主張而不斷發(fā)生變化，其目的就是繞過(guò)業(yè)主的定性主張，從而避開(kāi)于己不利之法律的適用。

但是，對(duì)于這種長(zhǎng)期《車位租賃合同》，合同的形式、內(nèi)容、條款等都是由開(kāi)發(fā)商單方聘請(qǐng)專業(yè)法律團(tuán)隊(duì)自行擬定，最后開(kāi)發(fā)商又主張其不是合同里寫明的租賃性質(zhì)，而是“有效買賣”或“使用權(quán)轉(zhuǎn)讓”。對(duì)此，真是讓人難以琢磨、無(wú)所適從、啼笑皆非！

開(kāi)發(fā)商把《車位租賃合同》說(shuō)成是“有效買賣”，卻又無(wú)法像正常不動(dòng)產(chǎn)買賣那樣為業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)登記和轉(zhuǎn)移。

開(kāi)發(fā)商把《車位租賃合同》說(shuō)成是“使用權(quán)轉(zhuǎn)讓”，無(wú)非就是想脫離買賣合同相關(guān)法律和租賃合同相關(guān)法律的限制，在法律規(guī)定的典型（有名）合同之外，按自己的意圖和利益另行造出一個(gè)“使用權(quán)轉(zhuǎn)讓”合同，以規(guī)避正常不動(dòng)產(chǎn)買賣中產(chǎn)權(quán)辦理之責(zé)和正常租賃中租期、租金的限制定性規(guī)定等，同時(shí)還能獲得相當(dāng)于車位買賣的價(jià)款。

總之，開(kāi)發(fā)商對(duì)《車位租賃合同》的定性主張飄忽不定，其目的就是將合同轉(zhuǎn)換成不對(duì)等的權(quán)利義務(wù)設(shè)置，如果說(shuō)合同性質(zhì)是“有效買賣”，業(yè)主卻不能獲得產(chǎn)權(quán)登記；如果說(shuō)合同性質(zhì)是“使用權(quán)轉(zhuǎn)讓”，因?yàn)槲餀?quán)法根本沒(méi)有設(shè)立這種車位使用權(quán)，故合同創(chuàng)設(shè)的這種車位使用權(quán)極不穩(wěn)定，也極不可靠。

二、法院判決對(duì)長(zhǎng)期《車位租賃合同》的定性分岐

法院判決大多會(huì)基于《車位租賃合同》的名稱和內(nèi)容本身，而將其定性為租賃。雖然法院沒(méi)有支持業(yè)主無(wú)效買賣關(guān)系的定性主張，但也可以理解，因?yàn)榕袥Q必須依據(jù)證據(jù)認(rèn)定事實(shí)，雙方簽訂的《車位租賃合同》作為最終書面證據(jù)，在沒(méi)有其他充足證據(jù)否定合同所明示的“租賃”性質(zhì)時(shí)，不對(duì)合同性質(zhì)根據(jù)“租金、租期的約定內(nèi)容”進(jìn)行解釋和推演?！救纾海?018）閩0824民初401號(hào)判決、（2019）皖0203民初4671號(hào)判決、（2015）贛中民一終字第235號(hào)判決、（2019）湘07民再37號(hào)裁定、（2017）遼02民終1918號(hào)判決、（2019）浙11民終1238號(hào)判決等】

極個(gè)別法院會(huì)探究《車位租賃合同》的原本，而將其定性為買賣，但因無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)登記，故認(rèn)定買賣無(wú)效。【如：（2018）粵0282民初1425號(hào)判決】

還有個(gè)別法院判決脫離《車位租賃合同》的名稱和內(nèi)容本身，進(jìn)一步對(duì)其解釋、推演后，將其定性為“使用權(quán)轉(zhuǎn)讓”。【如：(2018)皖18民終1482號(hào)判決、（2019）贛0322民初208號(hào)判決等】

定性為“買賣”，就要適用買賣合同的相關(guān)法律規(guī)定；定性為“租賃”，就要適用租賃合同的相關(guān)法律規(guī)定；定性為“使用權(quán)轉(zhuǎn)讓”，因?yàn)榉蓻](méi)有對(duì)此作出專門規(guī)定，只要不違反民法總則和合同法總則的規(guī)定，就沒(méi)有像“買賣”和“租賃”那樣專門的法律條條框框的限制，開(kāi)發(fā)商擬定該合同時(shí)就可以按自己的意志、圍繞自己的利益自由發(fā)揮。

因此，將《車位租賃合同》定性為“使用權(quán)轉(zhuǎn)讓”，對(duì)開(kāi)發(fā)商最有利，對(duì)業(yè)主最不利，因?yàn)闃I(yè)主將因此而喪失依據(jù)買賣法律或租賃法律主張利益的條件，只能完全依從于開(kāi)發(fā)商擬定的合同內(nèi)容，故這種解釋性定性不具有公平性和合理性，因?yàn)樗任凑嬲钊胩骄俊盾囄蛔赓U合同》的形成原本，又脫離了《車位租賃合同》名稱和內(nèi)容的證據(jù)本身。

三、對(duì)開(kāi)發(fā)商和業(yè)主本來(lái)意思表示及其流變的探究

1.開(kāi)發(fā)商與業(yè)主買賣車位的本初意思難以達(dá)成合意

業(yè)主本初的意思表示當(dāng)然是“購(gòu)買能夠辦理產(chǎn)權(quán)登記的車位”，這是所有業(yè)主最正常不過(guò)的意思表示。

開(kāi)發(fā)商本初的意思表示是“出售不能辦理產(chǎn)權(quán)登記的車位”，因此，車位不能辦理產(chǎn)權(quán)登記是開(kāi)發(fā)商刻意要回避或隱瞞的事實(shí)，為了回避或隱瞞這一事實(shí)，開(kāi)發(fā)商才會(huì)造出長(zhǎng)期《車位租賃合同》或《車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》。

業(yè)主“購(gòu)買能夠辦理產(chǎn)權(quán)登記車位”的本初意思表示與開(kāi)發(fā)商“出售不能辦理產(chǎn)權(quán)登記車位”的本初意思表示，二者顯然不能達(dá)成合意，這種情況下雙方的車位買賣關(guān)系顯然不能建立。

2.開(kāi)發(fā)商利用其掌控車位和擬定格式合同的優(yōu)勢(shì)地位，通過(guò)長(zhǎng)期租賃合同變相實(shí)現(xiàn)其“出售不能辦理產(chǎn)權(quán)登記車位”之目的。

開(kāi)發(fā)商為了達(dá)到其“出售不能辦理產(chǎn)權(quán)登記車位”之目的，就利用其掌控車位和擬定格式合同的優(yōu)勢(shì)地位，搞出一個(gè)長(zhǎng)期租賃合同，這樣，開(kāi)發(fā)商既免除了其正常不動(dòng)產(chǎn)買賣中辦理產(chǎn)權(quán)登記、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的責(zé)任，同時(shí)又獲得了相當(dāng)于買賣車位的對(duì)價(jià)，可謂兩全其美，這就是所謂的“以租代售”。“租”是開(kāi)發(fā)商以書面合同表現(xiàn)出來(lái)的明示意思表示，“售”是開(kāi)發(fā)商未在書面合同中表現(xiàn)出來(lái)的隱藏意思。

對(duì)此，沒(méi)有一個(gè)正常業(yè)主會(huì)主動(dòng)以這種租賃方式去購(gòu)買得不到任何保障的不動(dòng)產(chǎn)，只是業(yè)主苦于沒(méi)有合同擬定權(quán)而又必需車位，對(duì)于開(kāi)發(fā)商提供的這種長(zhǎng)期《車位租賃合同》也只好簽字認(rèn)可，但這并不等于業(yè)主就認(rèn)可了開(kāi)發(fā)商的“以租代售”。根據(jù)雙方簽訂的合同內(nèi)容，最多只能說(shuō)明業(yè)主認(rèn)可了合同約定的車位租賃，而不能說(shuō)明業(yè)主認(rèn)可了開(kāi)發(fā)商向其“出售不能辦理產(chǎn)權(quán)登記車位”。

3.面對(duì)《車位租賃合同》，業(yè)主的意思表示，或堅(jiān)持原本的“購(gòu)買能夠辦產(chǎn)權(quán)登記的車位”，或根據(jù)合同內(nèi)容而改變?yōu)椤白赓U車位”。

開(kāi)發(fā)商把其《車位租賃合同》提供給業(yè)主時(shí)，業(yè)主往往都是懷著“購(gòu)買能夠辦理產(chǎn)權(quán)登記車位”的意思，他們基于自身的誠(chéng)信和不懂法，對(duì)開(kāi)發(fā)商提供的合同形式、條款內(nèi)容看都沒(méi)看或并未細(xì)看或看過(guò)后雖有疑而未細(xì)究，就與開(kāi)發(fā)商簽訂了其提供的《車位租賃合同》。

事后，有些業(yè)主才發(fā)現(xiàn)根據(jù)合同，自己“購(gòu)買能夠辦理產(chǎn)權(quán)登記車位”的意思根本不能實(shí)現(xiàn)。于是，有人以“車位買賣”不能辦理產(chǎn)權(quán)登記為由主張《車位租賃合同》無(wú)效、解除或撤銷。

有的業(yè)主干脆將錯(cuò)就錯(cuò)，索性認(rèn)可開(kāi)發(fā)商提供的《車位租賃合同》所約定的租賃內(nèi)容，以租賃關(guān)系主張自身合法權(quán)益。

因此，業(yè)主簽訂開(kāi)發(fā)商擬定的長(zhǎng)期《車位租賃合同》后，有些對(duì)合同內(nèi)容沒(méi)有認(rèn)知的業(yè)主可能依然認(rèn)為自己是在購(gòu)買車位，其仍然堅(jiān)持自己的本初意思即“購(gòu)買能夠辦理產(chǎn)權(quán)登記車位”。有些已經(jīng)對(duì)合同內(nèi)容有認(rèn)知的業(yè)主雖然不得不放棄本初“購(gòu)買能夠辦理產(chǎn)權(quán)登記車位”的意思，但是根據(jù)該合同明示的“長(zhǎng)期出租車位的意思表示”，這些業(yè)主已經(jīng)將原來(lái)“購(gòu)買能夠辦理產(chǎn)權(quán)登記車位”的意思，變更為“長(zhǎng)期承租車位的意思表示”，即簽訂合同時(shí)，因?yàn)闃I(yè)主不能決定合同形式和內(nèi)容，其意思表示已經(jīng)根據(jù)格式合同從“購(gòu)買能夠辦理產(chǎn)權(quán)登記的車位”轉(zhuǎn)變?yōu)椤伴L(zhǎng)期承租車位”。

但是，業(yè)主不會(huì)在開(kāi)發(fā)商 “出售不能辦理產(chǎn)權(quán)登記車位”的隱藏意思上與其達(dá)成合意，一是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商“出售不能辦理產(chǎn)權(quán)登記車位”的意思沒(méi)有在合同中明示出來(lái)，該意思無(wú)法到達(dá)業(yè)主，業(yè)主也無(wú)從知曉；二是因?yàn)闃I(yè)主的本初意思是“購(gòu)買能夠辦理產(chǎn)權(quán)登記的車位”，在內(nèi)容上也不可能與被開(kāi)發(fā)商“出售不能辦理產(chǎn)權(quán)登記車位”的意思達(dá)成一致。因此，所謂“以租代售”僅對(duì)開(kāi)發(fā)商自己成立，對(duì)業(yè)主根本不成立。

因此，為達(dá)到“出售不能辦理產(chǎn)權(quán)登記車位”又不承擔(dān)所有權(quán)登記、轉(zhuǎn)移之責(zé)任的目的，開(kāi)發(fā)商違背誠(chéng)實(shí)信用原則，利用擬定格式合同的優(yōu)勢(shì)玩弄“以租代售”的把戲，是車位長(zhǎng)期租賃合同糾紛多發(fā)的根源。

4.對(duì)《車位租賃合同》，雙方到底達(dá)成了買賣、租賃、使用權(quán)轉(zhuǎn)讓之何種合意？

首先，可以確定的是，雙方不可能通過(guò)《車位租賃合同》達(dá)成買賣車位的合意。如上所述，在業(yè)主“購(gòu)買能夠辦理產(chǎn)權(quán)登記車位”的意思上，開(kāi)發(fā)商不可能與業(yè)主達(dá)成合意；而在開(kāi)發(fā)商“出售不能辦理產(chǎn)權(quán)登記車位”的意思上，業(yè)主不可能與開(kāi)發(fā)商達(dá)成合意。因此，這種合同如果定性為買賣，其結(jié)果往往同時(shí)認(rèn)定合同無(wú)效。

其次，可以確定的是，雙方通過(guò)《車位租賃合同》達(dá)成了租賃車位的合意?！盾囄蛔赓U合同》作為雙方最后簽字認(rèn)可的書面證據(jù)，不論業(yè)主是否注意到合同內(nèi)容，除非有證據(jù)證實(shí)開(kāi)發(fā)商誘騙業(yè)主簽字，否則業(yè)主都應(yīng)對(duì)自己所簽訂的合同內(nèi)容負(fù)責(zé)，即視為業(yè)主接受了合同所明示的車位租賃。而開(kāi)發(fā)商作為合同的擬定提供方，合同所明示的車位租賃當(dāng)然應(yīng)當(dāng)認(rèn)定是其意思表示。

最后，不能確定的是，雙方通過(guò)《車位租賃合同》達(dá)成了車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的合意。除非雙方一致認(rèn)可所簽的合同實(shí)為使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，否則判決如果對(duì)業(yè)主根本不認(rèn)可合同是使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的情況視而不見(jiàn)，僅從租金、租期的約定上就解釋推演雙方是使用權(quán)轉(zhuǎn)讓關(guān)系，這種牽強(qiáng)附會(huì)的解釋推演實(shí)際上是強(qiáng)制業(yè)主在使用權(quán)轉(zhuǎn)讓上與開(kāi)發(fā)商締約，不具有任何自愿性、公平性、合理性和合法性。

綜上，開(kāi)發(fā)商想“以租代售”，而業(yè)主卻不想“以租代購(gòu)”，因?yàn)椤耙宰獯?gòu)”對(duì)業(yè)主而言，既沒(méi)有產(chǎn)權(quán)上的確定性和期待性，又沒(méi)有租賃上的合法性和合理性，故以《車位租賃合同》進(jìn)行的車位買賣不成立。另外，在業(yè)主不知道有“車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓”、也不認(rèn)可“車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓”的條件下，顯然不能強(qiáng)制將《車位租賃合同》解釋為車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，從而使業(yè)主喪失了根據(jù)租賃法律或買賣法律主張利益的條件，而不得不完全依附于開(kāi)發(fā)商擬定的合同內(nèi)容。（詳見(jiàn)《說(shuō)一說(shuō)無(wú)法無(wú)天的車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》）

四、《車位租賃合同》是開(kāi)發(fā)商擬定的格式合同，解釋定性時(shí)應(yīng)以有利于業(yè)主為原則。

1.《車位租賃合同》的所有條款內(nèi)容均是開(kāi)發(fā)商自行擬定和提供，合同所有條款均未在訂立合同時(shí)與業(yè)主協(xié)商。因此，該合同是格式合同，開(kāi)發(fā)商對(duì)合同名稱、形式、條款、內(nèi)容有選擇權(quán)和決定權(quán)。開(kāi)發(fā)商作為房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，擬定合同名稱、形式、條款時(shí)，往往會(huì)經(jīng)過(guò)法律專業(yè)團(tuán)隊(duì)仔細(xì)研究后確定，旨在實(shí)現(xiàn)其利益最大化的同時(shí)，使其法律風(fēng)險(xiǎn)最小化。

2.業(yè)主作為單個(gè)自然人，對(duì)開(kāi)發(fā)商提供的《車位租賃合同》，有接受或不接受兩種選擇。但面對(duì)車位日益緊張的現(xiàn)實(shí)，業(yè)主也只好被動(dòng)接受開(kāi)發(fā)商擬定、提供的合同名稱、形式、條款和內(nèi)容。

3.《物權(quán)法》74條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定?！弊鳛楦袷胶贤瑪M定和提供方的開(kāi)發(fā)商明知自己依法對(duì)車位有出售權(quán)，也有出租權(quán)及其他權(quán)利，其在擬定該《車位租賃合同》的名稱、形式、條款時(shí)，自主選擇按租賃關(guān)系擬定合同名稱、形式、條款，而與業(yè)主發(fā)生糾紛后卻又否定之前開(kāi)發(fā)商自己所擬定的租賃關(guān)系，在訴訟中另行主張使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或有效買賣等其他關(guān)系，開(kāi)發(fā)商如此善變，違背誠(chéng)實(shí)信用原則。

4.如果非要對(duì)《車位租賃合同》進(jìn)行解釋，那么也應(yīng)根據(jù)《合同法》第四十一條對(duì)該格式合同進(jìn)行解釋?！逗贤ā返谒氖粭l規(guī)定：“對(duì)格式條款的理解發(fā)生爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋。對(duì)格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款?！比绻麑⑦@種合同認(rèn)定為合法有效的買賣或法律之外的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，這對(duì)業(yè)主極其不利，因?yàn)檫@種車位在客觀事實(shí)上無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)登記，業(yè)主實(shí)際上并不能因?yàn)榕袥Q認(rèn)定為“有效買賣”而獲得完整、充分、合法、排他的所有權(quán)；而且業(yè)主還因?yàn)榕袥Q將合同定性為“有效買賣”或使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，而喪失了根據(jù)合同所明示的租賃關(guān)系主張自己合法權(quán)益的可能性。反倒是開(kāi)發(fā)商因判決將合同定性為有效買賣或使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，既不用擔(dān)負(fù)產(chǎn)權(quán)辦理之責(zé)，又獲得了相當(dāng)于買賣的全部對(duì)價(jià)。

因此，開(kāi)發(fā)商通過(guò)《車位租賃合同》對(duì)車位“以租代售”，不論是業(yè)主將錯(cuò)就錯(cuò)，主張定性為車位租賃，還是業(yè)主堅(jiān)持主張定性為買賣無(wú)效，法院不論是依據(jù)雙方簽訂的《車位租賃合同》本身，還是對(duì)該合同的形成和內(nèi)容進(jìn)行追本溯源，也只能認(rèn)定雙方在車位的“租”上達(dá)成合意，而在車位的“售與購(gòu)”上未能達(dá)成任何合意，由此要么認(rèn)定為有效租賃關(guān)系，要么認(rèn)定為無(wú)效買賣關(guān)系，而不能隨意解釋推演為有效買賣關(guān)系或使用權(quán)轉(zhuǎn)讓關(guān)系，這將對(duì)業(yè)主極其不公平、不合理，也不合法。

五、即便個(gè)別法院將《車位租賃合同》解釋定性為“有效買賣”或“使用權(quán)轉(zhuǎn)讓”，業(yè)主也不能因此而獲得排他性的充分所有權(quán)或安全的長(zhǎng)期使用權(quán)。

如上所述，在大多數(shù)法院都將這種長(zhǎng)期《車位租賃合同》定性為租賃關(guān)系的裁判背景下，個(gè)別法院將其定性為“使用權(quán)轉(zhuǎn)讓”或“有效買賣”，該個(gè)別判決所認(rèn)可的業(yè)主對(duì)車位的長(zhǎng)期使用權(quán)或所有權(quán)難以得到保障，因?yàn)橐坏╅_(kāi)發(fā)商在其他地區(qū)因?yàn)槠渌m紛被法院強(qiáng)制執(zhí)行，其他法院不會(huì)認(rèn)可個(gè)別法院“使用權(quán)轉(zhuǎn)讓”或“有效買賣”的認(rèn)定，如果其他地區(qū)法院認(rèn)定開(kāi)發(fā)商與業(yè)主是車位租賃關(guān)系或無(wú)效買賣關(guān)系，那么就可以執(zhí)行到業(yè)主的車位，從而對(duì)其采取查封、拍賣等執(zhí)行措施，這種情況下，個(gè)別法院的個(gè)別判決所認(rèn)可的業(yè)主的所有權(quán)或長(zhǎng)期使用權(quán)就根本得不到保障。（類似裁判如：（2019）最高法民終56號(hào)民事判決、（2019）粵14民終987號(hào)民事判決、（2019）閩0881民初1712號(hào)民事判決）

綜上，業(yè)主不能通過(guò)長(zhǎng)期《車位租賃合同》真正獲得充分排他的所有權(quán)，故將其認(rèn)定為有效買賣對(duì)業(yè)主而言沒(méi)有什么實(shí)際意義；將其認(rèn)定為使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，既剝奪了業(yè)主根據(jù)租賃法律或買賣法律主張利益的機(jī)會(huì)（詳見(jiàn)《車位長(zhǎng)期租賃糾紛與解決》），也使業(yè)主的長(zhǎng)期使用權(quán)處在不穩(wěn)定狀態(tài)（物權(quán)法上根本沒(méi)有這種權(quán)利設(shè)置，詳見(jiàn)《說(shuō)說(shuō)無(wú)法無(wú)天的車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》）。因此，將這種長(zhǎng)期《車位租賃合同》定性為使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或有效買賣，對(duì)業(yè)主而言，缺乏公平合理性；對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，既解決了車位不能辦理產(chǎn)權(quán)登記的問(wèn)題，又使其獲得了相當(dāng)于出售車位的對(duì)價(jià)。

此外，需要糾正一種流行的錯(cuò)誤觀點(diǎn)：所謂以長(zhǎng)期租賃或使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方式進(jìn)行車位買賣，已經(jīng)成為實(shí)踐中的通行做法，這也只對(duì)開(kāi)發(fā)商單方成立，是開(kāi)發(fā)商單方變相銷售車位的通行做法，而不是業(yè)主變相購(gòu)買車位的通行做法，更不是雙方合意變相買賣車位的通行做法。開(kāi)發(fā)商的這種通行做法對(duì)業(yè)主根本不成立，大多數(shù)業(yè)主一生只買一、兩次車位，開(kāi)發(fā)商不會(huì)向業(yè)主解釋這個(gè)他們單方的通行做法，業(yè)主也根本不知道有這個(gè)所謂通行做法，而是本以為是在買賣車位，但簽合同時(shí)及簽合同后，卻發(fā)現(xiàn)合同與之前的說(shuō)法、想法不一致，大多數(shù)業(yè)主對(duì)此也無(wú)辦法，只好隨它去了，但這并等于業(yè)主就認(rèn)可了開(kāi)發(fā)商變相銷售車位的做法，實(shí)際上，大多數(shù)業(yè)主自始自終對(duì)開(kāi)發(fā)商這種做法都是一無(wú)所知或懵懵懂懂。因此，這種做法只在一個(gè)層面上通行，那就是開(kāi)發(fā)商以這種方式欺詐業(yè)主銷售車位而不負(fù)產(chǎn)權(quán)辦理之責(zé)，它是開(kāi)發(fā)商以強(qiáng)者的優(yōu)勢(shì)侵奪弱者利益的通行做法。如果認(rèn)為：因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商單方變相銷售車位的通行做法成立，由此推斷業(yè)主變相購(gòu)買車位的通行做法也必然成立，再由此進(jìn)一步推斷雙方變相買賣車位的通行做法也成立，那就大錯(cuò)特錯(cuò)，這是把開(kāi)發(fā)商的單方意思強(qiáng)行施加于業(yè)主，實(shí)際上是對(duì)開(kāi)發(fā)商侵奪業(yè)主利益的認(rèn)可和支持。

最后，雖然《民法典》（草案）第498條延用了《合同法》第41條的規(guī)定，以限制處于強(qiáng)勢(shì)的一方利用格式合同或格式條款侵奪弱勢(shì)一方；但是對(duì)于像“車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同”這樣的非典型格式合同即法律沒(méi)有明確規(guī)定的無(wú)名格式合同，《民法典》（草案）第467條規(guī)定：“本法或者其他法律沒(méi)有明文規(guī)定的合同, 適用本編通則的規(guī)定,并可以參照適用本編典型合同或者其他法律最相類似合同的規(guī)定?！边@一規(guī)定實(shí)際上并未對(duì)法律之外的非典型格式合同形成有效規(guī)制，這樣一來(lái)，如果把格式合同解釋、推演成一種法律之外的非典型合同，就使該合同逃離了典型合同的具體法律規(guī)制，從而更加有利于強(qiáng)者侵奪弱者。因此，建議《民法典》應(yīng)當(dāng)在第498條下增加一款或增加一條規(guī)定：“擬定格式合同的一方應(yīng)當(dāng)首先選擇本法規(guī)定的典型合同或其他法律規(guī)定的合同形式，對(duì)法律規(guī)定之外的非典型格式合同應(yīng)當(dāng)按本編典型合同或者其他法律最相類似的規(guī)定認(rèn)定合同性質(zhì)、適用相關(guān)法律?！边@樣既規(guī)制了強(qiáng)勢(shì)一方利用法律之外的非典型格式合同侵奪弱勢(shì)一方，同時(shí)又能防止司法機(jī)關(guān)對(duì)非典型格式合同作出不恰當(dāng)、不合理的認(rèn)可和支持，從而可以避免上述案例中將法律規(guī)定的典型合同也解釋成為非典型合同的情況。