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小區(qū)地下停車場由業(yè)主共享！

近年來，隨著個別判例的出現(xiàn)，

“小區(qū)地下停車位應(yīng)由業(yè)主共享”的概念，

一篇又一篇網(wǎng)絡(luò)爆料。

但實踐中，

地下停車位的歸屬問題，

不少業(yè)主根本弄不清楚。

地下停車位類型繁多，情況復(fù)雜，是否應(yīng)歸業(yè)主共有尚未有定論，但個別小區(qū)先試先行，與開發(fā)商就地下車位歸屬權(quán)問題“正面剛”，成為“先吃螃蟹”的那波小區(qū)。

9日下午，鄭州市恒通新城小區(qū)地下車位權(quán)屬糾紛再次開庭審理。為方便業(yè)主參與旁聽，鄭州高新區(qū)人民法院在小區(qū)廣場上設(shè)置了巡回法庭。

現(xiàn)場▼

為300多個地下停車位歸屬問題

巡回法庭開到小區(qū)

9日下午，鄭州市恒通新城小區(qū)小廣場，紅彤彤的國徽懸掛在二樓窗外，預(yù)示著一種不尋常。

圍繞著375個地下停車位及16個車庫歸屬問題，這個小區(qū)的開發(fā)商鄭州恒通置業(yè)有限公司將業(yè)委會告上法庭，經(jīng)過一審、二審，案子被發(fā)回重審。9日下午，是再次開庭審理的日子，小區(qū)業(yè)主及附近關(guān)心此案的群眾，冒著酷暑，黑壓壓坐滿了小廣場?！胺ㄔ号月犿氈闭故緝蓚?cè)，現(xiàn)場群眾雖多，但法庭井然有序。

鄭州市恒通新城小區(qū)2011年建設(shè)，2013年竣工，原本規(guī)劃1120個停車位，最后建成785個，都在地下，賣掉了400多個，剩余的出租給業(yè)主。2017年6月1日，小區(qū)業(yè)委會更換深圳市恒博物業(yè)管理公司鄭州分公司為新物業(yè)公司后，將300多個車位沒有賣出的車位收回“自治”，出租給業(yè)主，收益歸公共所有。隨后，該小區(qū)開發(fā)商將深圳市恒博物業(yè)管理公司鄭州分公司、深圳市恒博物業(yè)管理公司及恒通新城小區(qū)業(yè)主委員會三方告上法庭，要求歸還300多個車位及車庫，并賠償被“侵占”期間的費用。

現(xiàn)場，法庭將爭議焦點歸納為：原告對車位是否有所有權(quán)、原告要求被告停止侵權(quán)歸還停車位是否有事實和法律依據(jù)、原告要求被告賠償侵權(quán)期間損失是否有事實和法律依據(jù)。圍繞著爭議焦點，雙方進行了質(zhì)證，并充分發(fā)表了辯論意見。

焦點▼

圍繞車庫歸屬

雙方充分辯論

庭審現(xiàn)場，記者了解到，雙方在之前的基礎(chǔ)上，又增加了新的證據(jù)和辯論內(nèi)容。

(1) 人防工程“誰建設(shè)，誰受益”?

開發(fā)商代理律師表示，《物權(quán)法》第一百三十六條規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。原告在地下建設(shè)的地下車庫所有權(quán)使用的土地使用權(quán)與小區(qū)業(yè)主購買商品房所使用的土地使用權(quán)并不重疊，雖然小區(qū)業(yè)主購買了商品房，但并未取得地下的土地使用權(quán);根據(jù)《城市地下空間開發(fā)利用管理規(guī)定》第二十五條關(guān)于“地下工程應(yīng)本著‘誰投資、誰所有、誰受益、誰維護’的原則，允許建設(shè)單位對其投資開發(fā)建設(shè)的地下工程自營或者依法進行轉(zhuǎn)讓、租賃”的規(guī)定，本案所涉地下停車場由恒通公司投資建設(shè)，自然歸恒通公司所有和受益。

業(yè)委會方則認為，原告補繳防空地下室易地建設(shè)費不能改變地下車位的性質(zhì)。根據(jù)《人民防空法》的規(guī)定，人防工程采取“三同時”原則，即同時規(guī)劃、同時設(shè)計、同時建設(shè)，恒通新城小區(qū)2011年開工建設(shè)，2013年竣工驗收，而根據(jù)原告提交的易地建設(shè)費票據(jù)，系2013年開具，并未在規(guī)劃當時提交申請，也未得到得到人防部門審批。因此，業(yè)委會認為原告不能就此排除小區(qū)業(yè)主享有小區(qū)公共配套設(shè)施的權(quán)利。

(2)地下停車位無產(chǎn)權(quán)證，開發(fā)商是否有所有權(quán)?

由于開發(fā)商前期賣予業(yè)主的地下停車位并未有產(chǎn)權(quán)證，因此，被業(yè)委會方多次“diss”，業(yè)委會認為，地下停車位應(yīng)為小區(qū)附屬建筑，為小區(qū)共有部分。

開發(fā)商方面認為，地下停車場為專有部分而非小區(qū)的公共部位，根據(jù)開發(fā)商提供的防空地下室易地建設(shè)費支付憑據(jù)、原告方取得的規(guī)劃許可證、簽訂的《建設(shè)工程施工合同》、支付的地下停車場建設(shè)安裝費用、工程驗收資料等證據(jù)，充分證明地下停車場是由原告恒通公司出資建設(shè)的。是開發(fā)商的原始取得，而非物權(quán)變動的繼受取得，無需經(jīng)過登記即取得地下停車場的所有權(quán)。

(3)竣工報告能否證明所有權(quán)?

此次開庭，原告提交了一組新證據(jù)——“工程竣工驗收意見表”。

原告代理律師表示，該意見表上印有建設(shè)工程設(shè)計公司、監(jiān)理公司等公章，和相關(guān)人員簽名，能夠證明涉案地下停車場是由他們建設(shè)的， 并且，停車位的所有權(quán)也應(yīng)該歸他們。

不過，對于這一說法，業(yè)委會方并不認同，他們對備案表的真實性提出質(zhì)疑，“我們?nèi)?quán)威部門調(diào)取了備案表，但是權(quán)威部門 出具的備案表編號、人員簽名，與原告提供的不一致?！睒I(yè)委會代理律師稱，相關(guān)印章、簽名他們已申請進行鑒定。

(4)沒有納入公攤就肯定不歸業(yè)主?

在二審過程中，關(guān)于爭議的地下車庫是否納入小區(qū)整體的公攤面積中，也成為現(xiàn)場熱議的焦點。本次庭審中，雙方對公攤與所有權(quán)的關(guān)系，有了新的說法。

開發(fā)商認為，地下停車位面積并沒有進入小區(qū)住宅商品房的面積公推，充分說明地下停車位是歸恒通公司單獨所有的專有面積。

而物業(yè)公司代理律師則認為，如果納入公攤的面積，毫無疑問是屬于業(yè)主共同所有，但沒有納入公攤面積的部分，也不能說完全不歸業(yè)主所有，不能以是否納入公攤作為所有權(quán)歸屬的絕對標準。

回顧▼

爭議車位是否被開發(fā)商“二次銷售”?

與二審相比，此次庭審還有1個重要問題再次被雙方多次提及，那就是，爭議的地下停車位，在規(guī)劃之初，是否已經(jīng)被開發(fā)商納入預(yù)算成本?這批停車位是否被開發(fā)商“二次銷售”?

開發(fā)商認為，原告提供的鄭州恒通置業(yè)公司鑒證報告、房屋建筑面積測繪成果書(包含面積計算成果)等證據(jù)，證明地下車位、車庫成本是單獨核算的，沒有計入住宅商品房的建設(shè)成本中。

業(yè)委會方則認為，開發(fā)商提供的規(guī)劃許可證顯示，其建設(shè)規(guī)模包含地上地下(地下部分包含人防工程)，投資總額為4.3億元。顯然，開發(fā)商對于恒通新城小區(qū)的投資是整體的，未區(qū)分地上、地下抑或是人防工程。開發(fā)商不能證明地下車位系其單獨立項、單獨報批、單獨核算。

庭審進行2個多小時，未當庭宣判。

【鏈接】

庭審現(xiàn)場，雙方律師均多次提及《物權(quán)法》及《城市地下空間開發(fā)利用管理規(guī)定》：

《物權(quán)法》，2007年3月16日，第十屆全國人民代表大會第五次會議通過。2007年3月16日中華人民共和國主席令第六十二號公布，自2007年10月1日起施行。

《城市地下空間開發(fā)利用管理規(guī)定》，1997年10月27日由建設(shè)部發(fā)布，隨后經(jīng)過幾次修正。

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來源：大河客戶端

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編輯丨張麗萌 監(jiān)制丨宋士超 執(zhí)行總監(jiān)丨姚享