程老師你好，

我是剛需的購房者。現(xiàn)在手上有60萬元存款，一直在租房。

最近在買房的過程中，我遇到了問題。

事情的起因是這樣的。

去年上半年公司附近有一套二手房出售，總價110萬，面積82平米。

由于是在疫情期間，當(dāng)時業(yè)主低于市場價20萬出售房產(chǎn)。

房產(chǎn)中介給我做了預(yù)算，房子所有的稅費、中介費和首付款一起加起來不到40萬，月供5千多元。

我看了房子之后，很喜歡，想買下來。

回家找老公商量，老公卻不讓我買，說房價還會下跌，讓我再等等。

結(jié)果沒幾天房產(chǎn)中介就告訴我，那套房子已經(jīng)賣掉了。

之后我又看了不少二手房，要么總價超過預(yù)算太多，要么房子我沒看上。

周邊的一些新樓盤開盤，我也參加了搖號。

結(jié)果因為搖號的人太多，一直都沒有中簽。

最近回頭又看了看當(dāng)初沒買的那套二手房所在的小區(qū)，發(fā)現(xiàn)房價又漲了幾千。

要是當(dāng)時買了，現(xiàn)在少說也增值了幾十萬，我心里那叫一個后悔。

老公下班回家之后只知道玩游戲，對買房的事情一點都不放在心上。

我越想越生氣，于是經(jīng)常和他發(fā)生爭吵。

現(xiàn)在我很焦慮，擔(dān)心錢在手里貶值，擔(dān)心房價一直漲下去，再也無緣買房。

我想先買一套便宜點的老破小或公寓，等以后有錢了再置換，不知道能不能買？

希望你能指點一二。

小優(yōu)。

小優(yōu)：

針對你的問題，我有以下幾點建議：

1，不建議買入老破小

過去大家可能聽過這樣一句話：老破小是個寶。

其實這句話已經(jīng)“過時”了。

我們都知道，過去城市的核心區(qū)域還沒有擴張，不少老舊房產(chǎn)隨時有可能被拆除，一旦寫了紅紅的"拆"字，那就等于舊房換新房。

還有一些老破小，恰好在名校的入學(xué)范圍內(nèi)，家長們?yōu)榱撕⒆拥慕逃彩勤呏酊F。

這就讓一些人認(rèn)為，老破小是個寶，買了也是只賺不虧。

可如今的老破小，早已今非昔比。

首先不少銀行對于老破小的貸款要求越來越嚴(yán)格，房齡越大，貸款難度越大，一些超過20年房齡的老破小，將可能直接被銀行拒貸。

其次，老破小一旦不能貸款，將會失去金融屬性，流動性大大降低，未來想轉(zhuǎn)手置換不會太容易。

最后，國家"棚改"退出，"舊改"接力，老破小拆舊還新的可能性越來越小。

一些老舊房產(chǎn)"一房傳三代，人走房還在"，真不是聳人聽聞。

除非是學(xué)區(qū)房，受制于教育資源的稀缺性，難以復(fù)制，仍然存在一定的價值，否則最好不要買老破小。

2，不建議買入公寓

公寓優(yōu)點沒幾個，缺點倒是一大堆。

產(chǎn)權(quán)40年，公攤大，落戶難，水電氣物業(yè)費按商用來收取，二次交易稅費高達15%以上。

交易成本和居住成本過高，增值的空間卻很小。

我在過去20年有過多次買賣房產(chǎn)的經(jīng)歷，當(dāng)年讓我最后悔的房產(chǎn)類型，除了商鋪，就是公寓。

我曾在08年以同樣價位買下住宅和公寓，10年時間，住宅漲了3倍多，公寓的漲幅還不夠住宅的零頭。

除此之外，買房不同于買菜，今天買錯了，你明天還可以重新買一次。

不開動腦筋，盲目買房，沒幾天就會后悔，時間和機會成本就白白浪費掉了。

3，買房一定要有主見

你老公對買房不上心，說房價會下跌，這讓你錯過買房機會，這其實不是問題。

假如你今天仍然單身，買房這件事，最終還是要靠你自己來做決定。

因此，買房一定要有主見。

記得04年我第一次買房，那時候人均工資不到800元，我貸了高達12萬的"巨款"，背了一屁股債，家里人都不理解。

結(jié)果短短兩年時間，房價就翻了一番。

后來再次買房，全家舉雙手贊成。

我不贊同那種一家人買房商量來商量去，還要三朋五友給你出主意。

最后問來問去，別人的房子都買了，而你的房子卻還在計劃之中。

所以，只要我們還能獨立思考問題，就一定要自己有主見，堅持自己的判斷。

4，建議珍惜"剛需"購房資格

最近幾年"房住不炒"政策深入人心，各大城市的樓市調(diào)控也是“因城施策”，無房剛需的住房問題開始越來越受國家重視。

你手里的"剛需購房資格"，說白了，其實享受的是政策上的“VIP待遇”。

首先，在貸款利率、首付比例等方面享受優(yōu)惠，在新房搖號優(yōu)先級上，給你開了綠燈；

其次，近年來推出的共有產(chǎn)權(quán)房，同地段的房價低于市場價接近一半，還只允許剛需搖號；

最后，即使不買房，你還可以申請各大城市的公共租賃住房，享受租房補貼。

除此之外，一旦你有過買房的記錄，即使你后期置換，根據(jù)不少城市的樓市調(diào)控政策規(guī)定，"剛需"資格將變成"普通"資格，政策上的"好處"將與你徹底無緣。

因此，買房的機會還有很多，建議珍惜"剛需"購房資格，看好了再買不遲。

祝早日安家。

大程

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