最近很多朋友咨詢筆者是否可以購(gòu)買公寓或商店，咨詢公寓的情況很多。

其實(shí)，筆者本人也接到不少公寓銷售電話。為什么這段時(shí)間公寓問的人突然多起來呢？經(jīng)了解分析發(fā)現(xiàn)，主要有三個(gè)方面原因：

一是住宅市場(chǎng)供不應(yīng)求。目前，全國(guó)住宅市場(chǎng)的存銷比平均在10個(gè)月左右，整體低于平均12個(gè)月的安全警戒線，供不應(yīng)求的市場(chǎng)狀態(tài)顯露無疑。一些開發(fā)商要么無住宅可售，要么捂盤惜售，要么因限價(jià)原因遲遲不開工或者緩建。這個(gè)時(shí)候，開發(fā)商將拿地時(shí)配置的公寓、商鋪產(chǎn)品及時(shí)推出，可以在一定程度上補(bǔ)充自己的庫存，從而分流一部分客戶。

二是公寓庫存仍然較大。全國(guó)公寓、商鋪產(chǎn)品庫存14639億方，雖然說此類產(chǎn)品的庫存同比下降8.7%，但絕對(duì)值仍然非常大。比如，截止到今年一季度，廣州的公寓庫存達(dá)29.5個(gè)月；又如住宅市場(chǎng)比較火爆的成都，2017年公寓庫存比2016年還顯著增加，達(dá)到350萬方。

三是開發(fā)商趁熱搶跑。公寓、商鋪?zhàn)鳛橐环N不是很好銷售的產(chǎn)品。在正常市場(chǎng)狀態(tài)下，去化周期往往較長(zhǎng)。開發(fā)商利用住宅市場(chǎng)相對(duì)火熱，大力推廣公寓產(chǎn)品也不足為怪。當(dāng)然，公寓、商鋪在絕大多數(shù)城市不限購(gòu)，也是開發(fā)商重點(diǎn)宣傳的部分。

但是，即使在如此火熱的市場(chǎng)環(huán)境下，筆者仍不建議大家買商鋪、公寓。商鋪就不多說，因?yàn)楝F(xiàn)在受電商沖擊，商鋪經(jīng)營(yíng)環(huán)境空前惡劣。這里重點(diǎn)說一下粉友們?cè)儐栕疃嗟墓a(chǎn)品。還是建議大家不要買。原因有四：

一是產(chǎn)品本身就是投資品，出貨量大。從資金角度，公寓因面積小總價(jià)低，普通人都能承受。但大部分人僅是作為投資品，購(gòu)買者即使住，也僅是過度產(chǎn)品，隨著交付使用時(shí)間推移，很多公寓物業(yè)管理跟不上，居住舒適性大大折扣。無論是過度性還是投資者，選擇轉(zhuǎn)手的比例比住宅大的多。

二是大多數(shù)公寓無法落戶。非住宅性質(zhì)公寓產(chǎn)品無法落戶，自然也不能作為學(xué)區(qū)上學(xué)，許多人也因此轉(zhuǎn)賣公寓而購(gòu)買住宅。

三是轉(zhuǎn)手不易。大家都知道，公寓的轉(zhuǎn)手稅費(fèi)很高，包括契稅、個(gè)人所得稅和土地增值稅等。這里土地增值稅最心疼，此稅為四級(jí)累進(jìn)稅率，評(píng)估價(jià)與原價(jià)差距越大，稅率越高，一般為30%-60%，收益被拿掉一大塊。

四是公寓產(chǎn)品增值不如住宅。因?yàn)楣⒌闹T多缺陷，加之庫存龐大，供大于求，注定公寓產(chǎn)品漲幅不如住宅。

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