人防工程(非市政)使用權(quán)歸業(yè)主

開發(fā)商將小區(qū)地下人防工程分為車座，以租賃、銷售的名義讓給業(yè)主，有的租期到期到70年，有的租期為20年，但出售不能給業(yè)主開具產(chǎn)權(quán)證明。等開發(fā)商的目的除了收取業(yè)主購買的外向業(yè)主外，還重新收取所謂的停車費(fèi)。(阿爾伯特愛因斯坦)(以英語發(fā)言)。

對于此種現(xiàn)象，很多業(yè)主因人防車位停車問題向各政府機(jī)關(guān)反映投訴，與開發(fā)商、開發(fā)商確定的物業(yè)服務(wù)公司交涉，與開發(fā)商打官司要求返還資金，等等......，均屢見不鮮，但往往開發(fā)商牢牢把握人防工程不放，照樣向業(yè)主收取“停車費(fèi)”。業(yè)主眼睜開發(fā)商控制人防車位，但實(shí)際權(quán)益遲遲得不到維護(hù)。

出現(xiàn)這種問題，筆者認(rèn)為：這與各政府機(jī)關(guān)、政府行政部門對于人防車位平時使用權(quán)的歸屬存在誤區(qū)，認(rèn)識不明確，有很大關(guān)系。因此在實(shí)際執(zhí)行中，各機(jī)構(gòu)沒有認(rèn)為小區(qū)全體業(yè)主是人防車位的使用權(quán)人，而放任開發(fā)商及開發(fā)商引進(jìn)的物業(yè)對人防車位非法的侵占與處置，損害廣大業(yè)主的合法利益。

人防車位開發(fā)商不能出租、出賣

人民防空工程的投資者為全體業(yè)主，人防車位使用權(quán)歸業(yè)主，人防車位收益權(quán)歸業(yè)主所有

《人民防空法》：人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有

《人民防空法》第五條 國家對人民防空設(shè)施建設(shè)按照有關(guān)規(guī)定給予優(yōu)惠。 國家鼓勵、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會團(tuán)體和個人，通過多種途徑，投資進(jìn)行人民防空工程建設(shè)；

人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。

人防工程的主體為商品樓房地基不可分割的一部分，所以人防工程的建設(shè)成本已經(jīng)納入商品房的建設(shè)成本之中，業(yè)主自開發(fā)商處購買商品房，即一并購買得商品房樓層下的地基，并且購買得小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)的全部建設(shè)用地使用權(quán)（包括所在商品樓的建設(shè)用地），最終人防工程的投資者為全體業(yè)主。

所以，人民防空工程的投資者為全體業(yè)主，人防車位使用權(quán)歸業(yè)主，人防車位收益歸業(yè)主所有。

有些人，以業(yè)主的不動產(chǎn)權(quán)證上記載的商品房面積、公攤面積等不包含人防工程的面積，來確定業(yè)主不是人防工程的投資者，否定業(yè)主對人防工程應(yīng)擁有的合法權(quán)利，這是以偏概全：

他們僅僅看到業(yè)主所購買商品房的記載信息，但沒有看到業(yè)主作為購房者，購買的不僅僅是一套商品房，購買的還有商品房所在的小區(qū)（環(huán)境）及承載商品房的建設(shè)土地、商品房主體結(jié)構(gòu)等等。

《江蘇省人民防空工程建設(shè)使用規(guī)定》（2020年1月1日施行）地方行政法規(guī)

《江蘇省人民防空工程建設(shè)使用規(guī)定》：小區(qū)人防工程在業(yè)主委員會成立后，由業(yè)主委員會作為平時使用權(quán)利人

《江蘇省人民防空工程建設(shè)使用規(guī)定》是江蘇省人民政府制定的地方行政法規(guī)，該法明確：住宅小區(qū)內(nèi)依法配建的人防工程可以由建設(shè)單位、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會等作為平時使用人進(jìn)行維護(hù)、管理；同時，明確人防工程平時用作停車位收取的汽車停放費(fèi)、租金應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列賬，保障保修期滿后防空地下室維修更新等必要支出。

《江蘇省人民防空工程建設(shè)使用規(guī)定》明確規(guī)定了：

“......人防工程未交付的，由人防工程建設(shè)單位負(fù)責(zé)維護(hù)管理；交付平時使用的，由 平時使用人 負(fù)責(zé)維護(hù)管理?！?/p>

“住宅小區(qū)內(nèi)依法配建的防空地下室可以由下列主體作為 平時使用人：

（一）業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會成立前，由人防工程建設(shè)單位作為平時使用人；

（二）業(yè)主委員會成立后，由業(yè)主委員會作為平時使用人；

（三）依法組成物業(yè)管理委員會的，由物業(yè)管理委員會作為平時使用人；

（四）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他主體?！?/p>

也就是說：小區(qū)業(yè)主只要成立“業(yè)主委員會”、“物業(yè)管理委員會”能夠代表小區(qū)業(yè)主權(quán)利的組織，開發(fā)商就應(yīng)當(dāng)將小區(qū)人防工程的平時使用、管理、收益權(quán)交予業(yè)主（業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會）承接，由業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會代表業(yè)主行使權(quán)利。

【因：“業(yè)主委員會”、“物業(yè)管理委員會”為代表業(yè)主權(quán)利的組織，只有成立這樣代表業(yè)主的組織，才能作為主體代表業(yè)主對外行使權(quán)利】

《江蘇省人民防空工程建設(shè)使用規(guī)定》是在全國范圍內(nèi)出臺的明確規(guī)定“業(yè)主對小區(qū)人防工程所具有的平時使用權(quán)”的為數(shù)不多的地方行政法規(guī)，該法的出臺，使在江蘇省的范圍內(nèi)對小區(qū)人防工程平時使用權(quán)有了明文的規(guī)范，避免了江蘇各政府機(jī)關(guān)、政府行政部門對此的誤區(qū)。