青島的人才公寓前景令人擔(dān)憂(yōu)。周城市北區(qū)的人才公寓和商品房差價(jià)1萬(wàn)元，才賣(mài)了一半，現(xiàn)在才開(kāi)始！后面還有10萬(wàn)套呢！

中等大小的建筑物約有1000套房子，10萬(wàn)套人才公寓相當(dāng)于100套房地產(chǎn)。想想就可怕。而且，這10萬(wàn)套主要集中在市北、宜昌、城陽(yáng)、西海岸新區(qū)。其中西海岸新區(qū)有120萬(wàn)平方米的人才公寓。最近第二套人才公寓賣(mài)得不好，只賣(mài)出了三分之一。

人才公寓也要充分尊重市場(chǎng)規(guī)律，不能覺(jué)得和商品房有差價(jià)，就可以在各個(gè)方面降低標(biāo)準(zhǔn)。

人才公寓賣(mài)得不理想，也是有原因的:

一、位置太差，質(zhì)量堪憂(yōu)

配建人才公寓只是作為開(kāi)發(fā)商拿地時(shí)候的一個(gè)條件，開(kāi)發(fā)商只管按照要求蓋房子，把房子蓋起來(lái)就不管了，建完了以后移交土地出讓方，以后好壞都不歸開(kāi)發(fā)商管。

對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，人才公寓既不能獲得利潤(rùn)，又耽誤了開(kāi)發(fā)商賣(mài)自己家的房子，一定程度上還和商品房形成競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，開(kāi)發(fā)商也就沒(méi)必要為人才公寓煞費(fèi)苦心。

所以問(wèn)題就來(lái)了，新樓盤(pán)當(dāng)中，小區(qū)最差的位置就給了人才公寓，有的樓盤(pán)只給人才公寓留了一個(gè)角落，把樓盤(pán)內(nèi)部的鍋爐房、變電站、燃?xì)庹{(diào)壓柜、物業(yè)服務(wù)中心、公共廁所、垃圾池等，全都擺到人才公寓附近。

圖中的人才公寓和前面的商品房構(gòu)成了“一線(xiàn)天”：

很明顯，人才公寓和商品房雖然同處在一個(gè)小區(qū)，待遇是不對(duì)等的，而價(jià)格上也并沒(méi)有比普通商品房便宜多少。

圖中西北角的的人才公寓和商品房格格不入：

除了市北幾個(gè)項(xiàng)目差價(jià)比較大之外，其余的片區(qū)人才公寓和商品房差價(jià)都在兩成左右。

最搞笑的莫過(guò)于2020年12月份，董家口那938套人才公寓，均價(jià)6000元，只有三個(gè)人報(bào)名，最后全部放棄，一套房子沒(méi)賣(mài)掉，選房人數(shù)至今沒(méi)有公示。

因?yàn)檫@個(gè)地方的商品房均價(jià)七八千都賣(mài)不掉，“蹩腳”的人才公寓賣(mài)6000元，這不是個(gè)天大的笑話(huà)嗎？

董家口的938套人才公寓最后到底怎么辦，這個(gè)事還真是尷尬至極，關(guān)鍵問(wèn)題是，距離董家口不遠(yuǎn)的張家樓街道還有5000套人才公寓，這些房子最后都會(huì)成為燙手山芋。

除此之外，人才公寓的房子普遍質(zhì)量很差，采光不好，公攤面積大，有的人才公寓因?yàn)樵O(shè)計(jì)不合理，公攤能超過(guò)30%，戶(hù)型不好，就連窗戶(hù)的大小都和商品房有區(qū)別，人才公寓的窗戶(hù)比商品房要小很多，交房以后各種問(wèn)題接踵而至，這是很多購(gòu)房者想都不敢想的。

今年9月份，有青島的購(gòu)房者通過(guò)人才政策買(mǎi)了高新區(qū)新城云樾曉院的疊拼，交房以后徹底傻眼了，不僅僅是質(zhì)量差的問(wèn)題，連樓體建筑結(jié)構(gòu)都有差異，墻體保溫層垂直偏差超過(guò)4公分，屋頂破洞，鋼筋裸露，承重墻有裂縫，地下車(chē)庫(kù)發(fā)霉返潮……這種所謂的人才住房，哪個(gè)人才住著不鬧心呢？

二、限制條件太多

其實(shí)這個(gè)倒還好，人才公寓就是為了留住人才而生的，但是這個(gè)人才公寓有面積限制，這才是關(guān)鍵問(wèn)題所在。

比如本人一位朋友在青島當(dāng)?shù)氐氖賴(lài)?guó)有企業(yè)工作，學(xué)歷碩士研究生，同時(shí)又剛評(píng)上中級(jí)工程師，遞交各種材料以后才發(fā)現(xiàn)，他最多只能申請(qǐng)75平方米的房子，如今建筑面積75平方米的房子少之又少，這位朋友想一步到位買(mǎi)個(gè)120平的房子，那剩下的45平方米只能按原市場(chǎng)價(jià)買(mǎi)，不可以享受任何的優(yōu)惠。

其實(shí)這是不劃算的，如今的市場(chǎng)行情，開(kāi)發(fā)商的優(yōu)惠活動(dòng)很多，為了那75平的優(yōu)惠，卻要按原價(jià)額外買(mǎi)45平，而且還是最差的樓棟和最差的戶(hù)型，他并沒(méi)有得到什么實(shí)惠，所以果斷放棄了。

三、不能正常交易

買(mǎi)了人才公寓，拿到房產(chǎn)證以后，五年內(nèi)禁止上市交易，從交錢(qián)到辦下房產(chǎn)證也需要2-3年的時(shí)間，也就是說(shuō)交完錢(qián)以后要等7-8年才能買(mǎi)賣(mài)，這個(gè)和青島的商品房沒(méi)有區(qū)別，因?yàn)檎Ｉ唐贩恳彩怯羞@種限制。

達(dá)到限售條件后，確實(shí)能上市交易了，但是需要拿出增值部分的50%上交，如果想拿到房子增值的全部，需要再等五年。

也就是說(shuō)，買(mǎi)了人才公寓以后，至少要等13年才能把人才公寓熬成可以正常買(mǎi)賣(mài)的商品房，但是很多人的換房周期也就10年左右，學(xué)歷本科以上，工作單位不錯(cuò)，有穩(wěn)定現(xiàn)金流的年輕人，肯定不能為了這么點(diǎn)優(yōu)惠政策委屈自己住這種房子的。

為了一套人才公寓，相當(dāng)于捆綁了自己未來(lái)至少10年的換房周期。

四、市場(chǎng)下行

從2018年底開(kāi)始，青島的樓市一直在降溫，新樓盤(pán)賣(mài)得不慍不火，很多滯銷(xiāo)的樓盤(pán)，時(shí)不時(shí)出幾套特價(jià)房吸引眼球，持幣待購(gòu)的買(mǎi)房者觀(guān)望情緒濃厚，買(mǎi)了以后萬(wàn)一降價(jià)呢？這是大部分人考慮的事情，畢竟一套房子上百萬(wàn)不是小數(shù)目，等待時(shí)機(jī)，謹(jǐn)慎選擇才是王道。

舉個(gè)例子，西海岸新區(qū)的碧桂園珠山郡，去年的時(shí)候商品房13000元，人才公寓根據(jù)商品房定價(jià)8900元。

結(jié)果今年眼看著市場(chǎng)情況沒(méi)有好轉(zhuǎn)，這個(gè)樓盤(pán)開(kāi)始降價(jià)了，洋房降到10000元左右，小高層直接8000起，而且是精裝修，相比之下，本來(lái)位置就很差的人才公寓沒(méi)有一點(diǎn)優(yōu)勢(shì)了，結(jié)果可想而知，珠山郡一共1250套人才公寓，報(bào)名選房的只有12人。

“房住不炒”的大環(huán)境下，每年的增值幅度很有限，而買(mǎi)一套房子要沉淀大筆資金，算上資金的使用成本，現(xiàn)在能靠買(mǎi)房子賺到錢(qián)的概率微乎其微，商品房都這樣，更不用說(shuō)人才公寓了，所以人才公寓成了雞肋。

這10萬(wàn)套人才公寓的去化周期會(huì)很長(zhǎng)，人才公寓的價(jià)格必須和商品房的價(jià)格差得足夠多，才能有機(jī)會(huì)獲得人才的青睞。

目前來(lái)看，當(dāng)屬市北區(qū)的人才公寓性?xún)r(jià)比最高，商品房的價(jià)格普遍都在3萬(wàn)元左右，人才公寓18000-21000元一平，其次是李滄區(qū)，而西海岸新區(qū)、高新區(qū)和即墨區(qū)的人才公寓，因?yàn)槲恢闷毡橐话?，性?xún)r(jià)比都不算太高。