青島的人才公寓前景令人擔憂。周城市北區(qū)的人才公寓和商品房差價1萬元，才賣了一半，現(xiàn)在才開始！后面還有10萬套呢！

中等大小的建筑物約有1000套房子，10萬套人才公寓相當于100套房地產。想想就可怕。而且，這10萬套主要集中在市北、宜昌、城陽、西海岸新區(qū)。其中西海岸新區(qū)有120萬平方米的人才公寓。最近第二套人才公寓賣得不好，只賣出了三分之一。

人才公寓也要充分尊重市場規(guī)律，不能覺得和商品房有差價，就可以在各個方面降低標準。

人才公寓賣得不理想，也是有原因的:

一、位置太差，質量堪憂

配建人才公寓只是作為開發(fā)商拿地時候的一個條件，開發(fā)商只管按照要求蓋房子，把房子蓋起來就不管了，建完了以后移交土地出讓方，以后好壞都不歸開發(fā)商管。

對于開發(fā)商來說，人才公寓既不能獲得利潤，又耽誤了開發(fā)商賣自己家的房子，一定程度上還和商品房形成競爭關系，開發(fā)商也就沒必要為人才公寓煞費苦心。

所以問題就來了，新樓盤當中，小區(qū)最差的位置就給了人才公寓，有的樓盤只給人才公寓留了一個角落，把樓盤內部的鍋爐房、變電站、燃氣調壓柜、物業(yè)服務中心、公共廁所、垃圾池等，全都擺到人才公寓附近。

圖中的人才公寓和前面的商品房構成了“一線天”：

很明顯，人才公寓和商品房雖然同處在一個小區(qū)，待遇是不對等的，而價格上也并沒有比普通商品房便宜多少。

圖中西北角的的人才公寓和商品房格格不入：

除了市北幾個項目差價比較大之外，其余的片區(qū)人才公寓和商品房差價都在兩成左右。

最搞笑的莫過于2020年12月份，董家口那938套人才公寓，均價6000元，只有三個人報名，最后全部放棄，一套房子沒賣掉，選房人數(shù)至今沒有公示。

因為這個地方的商品房均價七八千都賣不掉，“蹩腳”的人才公寓賣6000元，這不是個天大的笑話嗎？

董家口的938套人才公寓最后到底怎么辦，這個事還真是尷尬至極，關鍵問題是，距離董家口不遠的張家樓街道還有5000套人才公寓，這些房子最后都會成為燙手山芋。

除此之外，人才公寓的房子普遍質量很差，采光不好，公攤面積大，有的人才公寓因為設計不合理，公攤能超過30%，戶型不好，就連窗戶的大小都和商品房有區(qū)別，人才公寓的窗戶比商品房要小很多，交房以后各種問題接踵而至，這是很多購房者想都不敢想的。

今年9月份，有青島的購房者通過人才政策買了高新區(qū)新城云樾曉院的疊拼，交房以后徹底傻眼了，不僅僅是質量差的問題，連樓體建筑結構都有差異，墻體保溫層垂直偏差超過4公分，屋頂破洞，鋼筋裸露，承重墻有裂縫，地下車庫發(fā)霉返潮……這種所謂的人才住房，哪個人才住著不鬧心呢？

二、限制條件太多

其實這個倒還好，人才公寓就是為了留住人才而生的，但是這個人才公寓有面積限制，這才是關鍵問題所在。

比如本人一位朋友在青島當?shù)氐氖賴衅髽I(yè)工作，學歷碩士研究生，同時又剛評上中級工程師，遞交各種材料以后才發(fā)現(xiàn)，他最多只能申請75平方米的房子，如今建筑面積75平方米的房子少之又少，這位朋友想一步到位買個120平的房子，那剩下的45平方米只能按原市場價買，不可以享受任何的優(yōu)惠。

其實這是不劃算的，如今的市場行情，開發(fā)商的優(yōu)惠活動很多，為了那75平的優(yōu)惠，卻要按原價額外買45平，而且還是最差的樓棟和最差的戶型，他并沒有得到什么實惠，所以果斷放棄了。

三、不能正常交易

買了人才公寓，拿到房產證以后，五年內禁止上市交易，從交錢到辦下房產證也需要2-3年的時間，也就是說交完錢以后要等7-8年才能買賣，這個和青島的商品房沒有區(qū)別，因為正常商品房也是有這種限制。

達到限售條件后，確實能上市交易了，但是需要拿出增值部分的50%上交，如果想拿到房子增值的全部，需要再等五年。

也就是說，買了人才公寓以后，至少要等13年才能把人才公寓熬成可以正常買賣的商品房，但是很多人的換房周期也就10年左右，學歷本科以上，工作單位不錯，有穩(wěn)定現(xiàn)金流的年輕人，肯定不能為了這么點優(yōu)惠政策委屈自己住這種房子的。

為了一套人才公寓，相當于捆綁了自己未來至少10年的換房周期。

四、市場下行

從2018年底開始，青島的樓市一直在降溫，新樓盤賣得不慍不火，很多滯銷的樓盤，時不時出幾套特價房吸引眼球，持幣待購的買房者觀望情緒濃厚，買了以后萬一降價呢？這是大部分人考慮的事情，畢竟一套房子上百萬不是小數(shù)目，等待時機，謹慎選擇才是王道。

舉個例子，西海岸新區(qū)的碧桂園珠山郡，去年的時候商品房13000元，人才公寓根據(jù)商品房定價8900元。

結果今年眼看著市場情況沒有好轉，這個樓盤開始降價了，洋房降到10000元左右，小高層直接8000起，而且是精裝修，相比之下，本來位置就很差的人才公寓沒有一點優(yōu)勢了，結果可想而知，珠山郡一共1250套人才公寓，報名選房的只有12人。

“房住不炒”的大環(huán)境下，每年的增值幅度很有限，而買一套房子要沉淀大筆資金，算上資金的使用成本，現(xiàn)在能靠買房子賺到錢的概率微乎其微，商品房都這樣，更不用說人才公寓了，所以人才公寓成了雞肋。

這10萬套人才公寓的去化周期會很長，人才公寓的價格必須和商品房的價格差得足夠多，才能有機會獲得人才的青睞。

目前來看，當屬市北區(qū)的人才公寓性價比最高，商品房的價格普遍都在3萬元左右，人才公寓18000-21000元一平，其次是李滄區(qū)，而西海岸新區(qū)、高新區(qū)和即墨區(qū)的人才公寓，因為位置普遍一般，性價比都不算太高。