此前，萬康天健熱康萊被稱為“捆綁公寓”銷售，引起了人們的關(guān)注。

有不少粉絲留言：開發(fā)商為什么要建公寓，都弄成住宅不好嗎？

今天我們一起探討這個(gè)問題。

01 住宅和公寓

首先我們要梳理一下住宅和公寓的聯(lián)系，這里面涉及兩個(gè)關(guān)鍵詞：套型住宅、非套型住宅。

套型住宅，簡單理解就是功能齊全，廚衛(wèi)功能都在一套之內(nèi)實(shí)現(xiàn)，也就是現(xiàn)在被稱為住宅的東西。

非套型住宅，就是功能不齊全，廚衛(wèi)功能無法在一套之內(nèi)實(shí)現(xiàn)，只好通過公共區(qū)域來實(shí)現(xiàn)，比如說筒子樓和學(xué)生宿舍，公寓其實(shí)是非套型住宅的一種。

在更早的時(shí)候，公寓和住宅的區(qū)分是很模糊的，為什么這樣說？

因?yàn)槟菚r(shí)公寓都建設(shè)在住宅用地上，也參照住宅報(bào)建，除了房產(chǎn)證上標(biāo)注公寓，其他所有權(quán)責(zé)利都和住宅基本一致。

不少地方甚至用日照作為兩者的區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)，凡是不滿足一定時(shí)長日照，統(tǒng)統(tǒng)叫做公寓。

所以出現(xiàn)了很多朝向差但功能齊全的“70年產(chǎn)權(quán)公寓”，比如：厚街的匯景世紀(jì)雙子城商務(wù)公館。

這種公寓不僅總價(jià)低，還可以入戶，不少朋友就買了這種公寓，成功在大城市上車。

《2012年住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》實(shí)施后，直接把公寓就踢出住宅范疇。

文件明確要求住宅要滿足“套型”，原則上住宅用地不得建設(shè)公寓。

這時(shí)候公寓被劃分到商業(yè)性質(zhì)，功能受到限制，即便你是買來居住，等同于住在酒店里，水電都得按照商業(yè)模式來。

02 全蓋住宅，可行嗎？

隨著房地產(chǎn)的發(fā)展，口袋有錢的人不太愿意入手公寓，可這時(shí)“上面”對新建小區(qū)的商業(yè)配比要求嚴(yán)格起來。

在（準(zhǔn)）一線城市，住宅用地稀缺，很多地塊都要求一定比例的商業(yè)配建，甚至要配建中小型商業(yè)綜合體。

這種級別的商業(yè)指標(biāo)對于開發(fā)商來說，很難消化。

開發(fā)商只好以酒店或者辦公的名義，建成高層建筑做公寓，滿足對商業(yè)配建的要求。

從盈利的角度出發(fā)，開發(fā)商也傾向建造居住用途的公寓。

以東莞為例，居住需求旺盛，新房往往供不應(yīng)求，因此公寓比商鋪更有把握賣出。

而預(yù)算不足的購房者為了能夠在東莞安家，也只能硬著頭皮先買一套公寓，好歹在東莞站穩(wěn)腳。

回到一開始的問題，為什么要建公寓？

歸根到底，還是和“上面”的引導(dǎo)有關(guān)系。

城市化進(jìn)程提速，需要商業(yè)帶動(dòng)，如果每個(gè)商業(yè)配套都要“上面”親力親為，那肯定是不行的，這個(gè)光榮的任務(wù)就只好交給開發(fā)商了。

另外，公寓和住宅相輔相成，能滿足特殊群體的需要，采用一刀切的形式，土地全部建成住宅，這不太現(xiàn)實(shí)。

目前各地對公寓的態(tài)度不一，有的地方禁止商改住，有的地方鼓勵(lì)商改住，這個(gè)得看每個(gè)地方的市場規(guī)劃和理念。

03 公寓面臨的問題

第一次買房的朋友，很容易被公寓漂亮的裝修和便宜的價(jià)格吸引。

但入手之前，我們需要意識(shí)到公寓存在的問題。

1.產(chǎn)權(quán)年限少。公寓產(chǎn)權(quán)年限一般有40年，部分會(huì)有50年產(chǎn)權(quán)。

如果你的公寓已經(jīng)住了10年，打算轉(zhuǎn)賣變現(xiàn)換房，那么剩余年限過少很難出手。

2.水電收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)高。公寓的整體生活成本是按照商業(yè)、辦公標(biāo)準(zhǔn)來計(jì)算的，要高于住宅的生活成本。

大多數(shù)公寓按照商水、商電的標(biāo)準(zhǔn)來繳費(fèi)，大約是住宅水電的兩倍，物業(yè)費(fèi)比同等地段要貴20-30%。

3.不適合家庭居住。公寓很多都是塔樓，一層分割成很多戶，可能2梯16戶，或者2梯24戶。

關(guān)鍵是公寓辦公和居住混合。單身的朋友或許還能接受，如果是家庭居住，不是很合適。

4.二手交易稅費(fèi)高。公寓的二手交易涉及契稅、增值稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅等等。

而且公寓沒有住宅那樣“滿二唯一”和“滿五唯一”的優(yōu)惠政策，不管多少年，稅費(fèi)都要照給。

5.不能落戶。就算附近有名校，孩子因不能落戶也無法入讀，很大程度上限制了公寓的投資價(jià)值。

6.首付比例高。購買公寓是不限購的，但如果你是貸款購買公寓的話，首付要給五成，你能夠動(dòng)用的杠桿小。

因此，有入手意向的朋友，務(wù)必要慎重考慮，能上住宅的就不要考慮公寓。

04 購買態(tài)度

對于那些資金有限或者沒有名額的朋友，購買公寓可以暫時(shí)過渡。

但要挑選配套齊全、生活便利、附近有地鐵以及寫字樓集中的區(qū)域。

以東莞城區(qū)為例，南城、東城的公寓租金較高。

比如：東城星河傳說公寓、萬達(dá)廣場公寓、南城第一國際，1室1廳租金普遍在2000-3000之間。

而莞城的公寓保有量不少，租金水平要低一些。

比如：地王廣場、富盈東方美譽(yù)、碧桂園ParkRoyal、豐華瓏遠(yuǎn)翠瓏灣，整體租金水平比較低，1室1廳租金普遍在1500左右。

綜上所述，雖然公寓面臨的問題不少，但它還是存在意義和受眾群體，我們應(yīng)該持開放態(tài)度去看待。