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【上海人防車位產(chǎn)權(quán)】專題瞭望 | 人防車位變成人煩車位

取消短租,強制長租。租賃和交付、名稱租賃實際銷售;隱藏屬性,高價出售。收益歸屬、糾纏、糾紛的人防停車位成了麻煩的停車位

財產(chǎn)權(quán)歸國家,所有權(quán)歸誰?實踐中各有各的方法,更多的地方?jīng)]有明確的規(guī)定

人防停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬和維權(quán)分配要盡快從法律層面規(guī)范明確,相關(guān)職能部門要發(fā)揮領(lǐng)導(dǎo)作用,維護市長/市場秩序。

文| 《瞭望》新聞周刊記者

陜西西安無產(chǎn)權(quán)的人防汽車空間需要租賃22萬人民幣20年,開發(fā)商口頭承諾“20年租賃50年贈送”。福建泉州在不通知業(yè)主的情況下,以一般停車價格“出售”人方舟汽車。四川成都,人防汽車租金到底是誰,業(yè)主和開發(fā)商貸款法庭。

人防汽車空間是指按照人民防空法的要求,設(shè)置在各小區(qū)人防空間的停車位。

在車多位少的情況下,利用小區(qū)人防空間為小區(qū)居民設(shè)置停車位的做法十分普遍,在一定程度上緩解了停車難。但近年來,人防車位因頻繁引發(fā)糾紛,變成了人煩車位。

記者在陜西、福建、四川、安徽等地調(diào)研發(fā)現(xiàn),由于人防車位所有權(quán)歸屬不清,容易引發(fā)4類糾紛:取消短租,強制長租;又租又送,名租實售;隱瞞屬性,高價出售;收益歸屬,糾纏不清。

人防車位遭遇四類糾紛

人防車位看起來與普通商品車位無異,但由于其依法屬于人民防空工程,在租賃、交易、產(chǎn)權(quán)方面有限制性規(guī)定。而有的開發(fā)商為了牟利,在人防車位租賃交易上動手腳,易引發(fā)糾紛。

取消短租,強制長租。今年4月底,陜西省西安市華龍?zhí)页乔锪衷沸^(qū)開發(fā)商單方面取消臨時停車、包月停車并對車位加鎖,要求小區(qū)業(yè)主只能選擇長期租賃,價格為22萬元,合同期限20年,還口頭承諾“租20年送50年”,引起業(yè)主強烈不滿。

“開發(fā)商用各種方式逼業(yè)主長期租賃,實際上是變相高價銷售沒有產(chǎn)權(quán)的人防車位?!睒I(yè)主李先生說,小區(qū)住戶此前通過多渠道反映問題后,開發(fā)商同意短租,租金從過去的每月350元漲至500元,但對比市場行情,小區(qū)車位從硬件到服務(wù),遠遠達不到這個價位。

又租又送,名租實售。安徽省阜陽市某小區(qū)業(yè)主告訴記者,開發(fā)商以承諾“長租20年送50年”這種“名租實售”的方式誘導(dǎo)業(yè)主。業(yè)內(nèi)人士分析,該行為已違反相關(guān)條例?!栋不帐∥飿I(yè)管理條例》明確規(guī)定:物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程平時用作停車位的,應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主開放,建設(shè)單位不得將停車位出售、附贈;出租的,租賃期限不得超過三年。

隱瞞屬性,高價出售。福建省泉州市德化縣某小區(qū),有100多名業(yè)主在不知情的情況下,以當(dāng)?shù)厣唐奋囄坏膬r格從該小區(qū)購買了人防車位,目前面臨辦不了產(chǎn)權(quán)證的情況,蒙受經(jīng)濟損失。

收益歸屬,糾纏不清。因為人防車位收益歸屬問題,四川省成都市西體奧林花園小區(qū)開發(fā)商和全體業(yè)主對簿公堂。法院一審判決認為,訴爭人防車位(車庫)并非原告(開發(fā)商)專有,其系全體業(yè)主共有。開發(fā)商不服判決提出上訴,目前該案正在進行二審。專家介紹,此類案件數(shù)量呈持續(xù)增長態(tài)勢。

所有權(quán)到底歸誰

人防車位為何糾紛纏身?多位受訪專家認為,根源在于其所有權(quán)問題尚缺少統(tǒng)一、明確的法律規(guī)定。

人民防空法起草人之一、國家人防辦原副主任王勝利說,人民防空法規(guī)定“人防是國防的組成部分”,物權(quán)法則規(guī)定“國防資產(chǎn)屬于國家所有”。由此來看,開發(fā)商修建的法定義務(wù)內(nèi)的人防工程產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸國家所有。

產(chǎn)權(quán)歸國家,所有權(quán)歸誰?實踐中各有各的說法和做法,更多城市沒有明確規(guī)定。北京德恒(深圳)律師事務(wù)所郭靂律師說,被用作人防車位等人防工程的所有權(quán)歸屬,當(dāng)前法律并未統(tǒng)一、明確地規(guī)定,各地理解不同,做法也不一樣。

一種做法,可銷售、可買賣,所有權(quán)可歸業(yè)主。重慶市住建委今年出臺通知,規(guī)定商品房配套車位(含人防車位)在取得商品房預(yù)售許可或依法進行首次登記后,可按照規(guī)定進行租賃和銷售。

另一種做法,不可買賣,所有權(quán)可歸開發(fā)商。上海市規(guī)定,國家投資的人防工程用作車位,不能辦理產(chǎn)權(quán)證,不能買賣。“結(jié)建”(結(jié)合城市新建民用建筑修建)人防工程的人防車位所有權(quán)屬于開發(fā)商,開發(fā)商可以登記為產(chǎn)權(quán)人,也可將其出售給業(yè)主并辦理使用權(quán)證。

還有一種做法,不得擅自轉(zhuǎn)讓、租賃,所有權(quán)歸國家。山東濟南規(guī)定經(jīng)依法批準“結(jié)建”的人防工程,所有權(quán)屬于國家。未經(jīng)批準,任何單位和個人不得擅自轉(zhuǎn)讓、租賃。

所有權(quán)歸屬不清,收益歸屬也成了問題。人民防空法規(guī)定“人民防空工程平時由投資者使用管理,收益歸投資者所有”。人防車位的投資者是開發(fā)商還是業(yè)主?記者發(fā)現(xiàn),法律法規(guī)對這一問題未有明確規(guī)定,司法判斷也不盡相同。

有的地方認為收益歸業(yè)主。在四川成都西體奧林花園小區(qū)一起訴訟中,成都市金牛區(qū)人民法院一審判決認為,訴爭的人防工程作為小區(qū)的配套建設(shè)項目,其建設(shè)費用已攤?cè)虢ㄔO(shè)總成本,隨著房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移,投資主體就由開發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)槿w業(yè)主,收益當(dāng)歸全體業(yè)主所有。

但也有不同聲音。福建省高級人民法院、廣州市中級人民法院曾在此類訴訟判決書中表示:業(yè)主雖然出資購買房屋,但不能理所當(dāng)然地轉(zhuǎn)化成對人防工程進行投資。

北京安博(成都)律師事務(wù)所主任陳軍說,判決不同是因為法律對“開發(fā)商將房屋出售給購房者后投資人是否必然變更及變更條件”并未清晰規(guī)定。另外,業(yè)內(nèi)人士表示,多地人防車位使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和長期租賃,沒有統(tǒng)一稅收征管辦法,因此難以合規(guī)銷售和租賃。

成都西體奧林花園小區(qū)的人防車位,開發(fā)商與業(yè)主為人防車位租金歸誰而對簿公堂

破解糾紛應(yīng)厘清權(quán)屬關(guān)系

為了有效維護各方合法權(quán)益,多位人防部門工作人員和受訪專家認為,提升人防車位使用效能,應(yīng)盡快從法律規(guī)范層面,明確相關(guān)產(chǎn)權(quán)歸屬與權(quán)責(zé)分配。記者了解到,國家人防辦已于去年啟動相關(guān)規(guī)范的修訂工作。

“誰是人防工程投資人”需進一步明確,才能保障權(quán)益歸屬清晰可控。陳軍認為,明確誰是投資人,需綜合考量開發(fā)商建設(shè)成本投入情況、舉證責(zé)任的分配等具體因素,立法應(yīng)明確“開發(fā)商將房屋出售給購房者后投資人是否變更、變更條件”等關(guān)鍵問題。

現(xiàn)階段在法律不明確的情況下,政府職能部門可發(fā)揮引導(dǎo)作用,維護市場秩序。易居智庫研究總監(jiān)嚴躍進建議,相關(guān)職能部門應(yīng)引導(dǎo)各住宅小區(qū),明確車場車庫等建設(shè)費用是否已分攤進房屋銷售價內(nèi),避免開發(fā)商二次收費。

消費者應(yīng)明確人防車位的權(quán)屬關(guān)系,不可盲目交易。西安交通大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長楊東朗認為,消費者往往對人防車位權(quán)屬關(guān)系不了解,開發(fā)商為了牟利易打擦邊球,有關(guān)部門應(yīng)加強監(jiān)督,引導(dǎo)出租方與承租方合法交易,維護市場正常秩序。

除了明確人防車位的法律屬性,郭靂建議,消費者還應(yīng)了解小區(qū)人防車位的租賃買賣政策,并咨詢當(dāng)?shù)厝朔阑虿粍赢a(chǎn)交易主管部門加以確認,避免遭受不必要的經(jīng)濟損失。

交易價格方面,楊東朗表示,車位租賃屬于市場定價、雙方協(xié)商行為,業(yè)主可通過成立業(yè)委會提高協(xié)商能力,維護自身合法權(quán)利?!?/p>

(采寫記者:李倩薇 張斌 鄭鈞天 雷肖霄)

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