“西安房型”是地區(qū)唯一的業(yè)主房地產(chǎn)自媒體平臺(tái)。直言買房真相，專注房地產(chǎn)評(píng)論！

每周五，房型都會(huì)統(tǒng)一回復(fù)為期一周的購(gòu)房問(wèn)題。文章篇幅有限，買房子更多的問(wèn)題可以加入房間型問(wèn)答社！

問(wèn)：評(píng)價(jià)河津業(yè)停泊，聽說(shuō)河津業(yè)在西安口碑不好嗎？

a:加起來(lái)，晉業(yè)在西安有三個(gè)項(xiàng)目，包公館、包安、包別墅，分別對(duì)應(yīng)高層、洋房、別墅。

主要不滿集中在炮孔館。比如業(yè)主反映的房地產(chǎn)，只收錢不工作，學(xué)校虛假宣傳，業(yè)主門鎖經(jīng)常被撬，門禁卡擺著。通道的瓷磚經(jīng)常墜落，維修不及時(shí)，部分室內(nèi)有裂縫和漏水。不交物業(yè)費(fèi)就不收房子，檢查問(wèn)題也不改。停車位不出售租賃等，并附上照片作為證據(jù)。

開始覺得是個(gè)別問(wèn)題，后來(lái)接觸多的是中小開發(fā)商通病，也就是錘子生意。但是津業(yè)停泊本身，從目前可以看到，洋房的高層布局密度不高，整個(gè)小區(qū)三角地塊、三面路，目前交通流量一般。

東區(qū)東邊是東城的小黃登分校開學(xué)的，雖然有地鐵，但只有武藏、香湖兩站彼此相距近一公里，周圍環(huán)境還不錯(cuò)。南方世博園，西巴哈；

10月末剛開張，以90和130坪房源為主，11000韓元的價(jià)格在地區(qū)內(nèi)比較低，當(dāng)然也是一分錢一分貨。

問(wèn)：萬(wàn)科城市之光改名字怎么看，備案名沒(méi)有萬(wàn)科兩個(gè)字？

答：你說(shuō)的應(yīng)該是房管局意向登記平臺(tái)上的縮寫，比如直接是城市之光，曲江風(fēng)華，沒(méi)加品牌名，這種很多啊，并沒(méi)有改名字的事情；

有時(shí)候，備案名和推廣名是兩回事，其實(shí)都是一個(gè)項(xiàng)目，比如楊家村城中村改造項(xiàng)目補(bǔ)充用地DK-2（西安宸院）、英發(fā)寨村城中村改造項(xiàng)目開發(fā)（鴻錦城-天逸）、中國(guó)鐵建青秀城一期（花語(yǔ)城），大華翰林華府一期（大華錦繡前城）、振業(yè)世博大道項(xiàng)目（振業(yè)泊岸）；

這大概就是進(jìn)村趙紅霞，出村索菲亞的區(qū)別，其實(shí)都是你家隔壁家的阿霞；不過(guò)城市之光天價(jià)幼兒園7000塊一個(gè)月的事情，反而讓人震驚。

后經(jīng)業(yè)主提醒，補(bǔ)充回復(fù)，城市之光以前叫隆基曲江御園，萬(wàn)科接棒后更名為“萬(wàn)科城市之光”，營(yíng)銷、戶型、物業(yè)、園林均出自萬(wàn)科之手，隆基提供土地。從具體合作模式來(lái)看，隆基占股份，萬(wàn)科負(fù)責(zé)開發(fā)營(yíng)銷。

10月2日，就有業(yè)主反映施工人員把名字改為隆基城市之光，物業(yè)發(fā)現(xiàn)后制止，現(xiàn)在又改回萬(wàn)科城市之光。

問(wèn)：經(jīng)開區(qū)整體環(huán)境怎么樣，開元第一城能出手嗎？

答：經(jīng)開區(qū)目前的新盤其實(shí)不多，因?yàn)闆](méi)有地了，目前整個(gè)城北片區(qū)里要么就是大明宮，中海正榮旭輝西派國(guó)際這些，要么就是徐家灣的世茂保利，真正算是經(jīng)開區(qū)范圍內(nèi)只有龍湖景粼天序，還是高端平層；偏剛需的項(xiàng)目?jī)H有鳳城十路的金域未央，和開元第一城；

但是，開元第一城這小區(qū)風(fēng)險(xiǎn)也很大，17年底因?yàn)殚_發(fā)商陷入債務(wù)糾紛，前法人涉嫌經(jīng)濟(jì)犯罪，小區(qū)停工一年多，業(yè)主多次上門討說(shuō)法；直到今年8月底，開元第一城二期，三期才開始復(fù)工，按照現(xiàn)在的工程進(jìn)度，年底交房肯定是做不到了，慎重；

一萬(wàn)三的價(jià)格放在整個(gè)城北，可選的也很多，萬(wàn)科金域未央，正榮府，旭輝國(guó)悅府，綠地峰輝，華遠(yuǎn)楓悅等等，一線開發(fā)商起碼爛尾的可能性極小，當(dāng)然小區(qū)品質(zhì)也更好一些。

問(wèn)：麻煩點(diǎn)評(píng)清涼山居和紫薇東進(jìn)，哪個(gè)性價(jià)比高？

答：如果單看價(jià)格，清涼山居備案均價(jià)10099塊，紫薇東進(jìn)10548塊，差異不大，但仔細(xì)對(duì)比兩個(gè)項(xiàng)目，區(qū)別就出來(lái)了；

清涼山居的主要賣點(diǎn)在位置和環(huán)境，小區(qū)挨著577畝的清涼山森林公園，整個(gè)小區(qū)以高層加別墅為主，環(huán)境沒(méi)的說(shuō)，綠化超高，加上又是西安建工國(guó)企開發(fā)商；一萬(wàn)出頭在南三環(huán)主城區(qū)內(nèi)，基本沒(méi)有備選的，但劣勢(shì)也明顯，戶型設(shè)計(jì)的太差；

紫薇東進(jìn)剛好是另一個(gè)極端，八府莊周邊環(huán)境實(shí)在是不好，都是安置樓，流動(dòng)人口多，目前能看到的配套就是含元北路斷頭路有個(gè)早市菜市場(chǎng)，晚上都是夜市，比較亂，最近的地鐵東西分別在一公里外；

由于是老盤加推，已經(jīng)有收房入住的業(yè)主，反饋也并不好，15年底交房的業(yè)主就反映，整個(gè)小區(qū)基本沒(méi)有綠化，全部鋪的磚。沒(méi)有竣工備案表，收房臨電，物業(yè)不作為，地下車庫(kù)漏水，墻面混亂不堪，車庫(kù)沒(méi)人打掃衛(wèi)生；

宣傳的雙語(yǔ)幼兒園，重點(diǎn)小學(xué)，和開發(fā)商交涉多次，答復(fù)是學(xué)校在談待定，開建學(xué)校時(shí)間待定，入學(xué)時(shí)間待定，學(xué)校品牌待定，業(yè)主意見極大。

問(wèn)：現(xiàn)在教育政策下，買海亮德文郡孩子上學(xué)存在哪些問(wèn)題？

答：目前的上學(xué)政策即開發(fā)商不得在承諾業(yè)主買房上學(xué)，一切需等交房后教育局劃學(xué)區(qū)上學(xué)，需要提醒的是學(xué)區(qū)是交房后才劃分，而非你買房時(shí)置業(yè)顧問(wèn)對(duì)著沙盤給你說(shuō)的學(xué)區(qū)；

按照海亮德文郡的位置，結(jié)合周邊學(xué)校情況，僅有郭杜街道中心小學(xué)，鄧店小學(xué)，前者規(guī)模稍大，根據(jù)消息，郭北村拆遷后將遷建郭杜街道中心小學(xué)（位于現(xiàn)址南側(cè)），區(qū)教育局將建議城改部門將學(xué)校規(guī)模由現(xiàn)有21個(gè)班擴(kuò)大至42班，進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)；

整個(gè)從長(zhǎng)安區(qū)，好一點(diǎn)的學(xué)校只有陜師大萬(wàn)科城小學(xué)、萬(wàn)科城初中、雅居樂(lè)小學(xué)、西電附小悅美分校、長(zhǎng)安區(qū)第二小學(xué)。

問(wèn)：康橋悅?cè)貓@和大華，萬(wàn)科城市之光比怎么樣？

答：位置上，城市之光應(yīng)該算最好的，整個(gè)曲江二期里，挨著地鐵的也只有城市之光和金輝世界城，且學(xué)校，商業(yè)還算齊全；

康橋所處的京東大道已經(jīng)算航天城的腹地了，區(qū)域內(nèi)新區(qū)的優(yōu)劣勢(shì)都占，環(huán)境不錯(cuò)，老小區(qū)不多，但生活配套交通不算方便，地鐵四號(hào)線也在一公里之外，好一點(diǎn)的是航天一小，一中就離得很近；

悅?cè)貓@小區(qū)本身的規(guī)劃還是不錯(cuò)的，高層+小高的布局，密度不高，小區(qū)園林算一大特色，選的都是10年朝上的樹種，康橋此前在別的城市口碑，物業(yè)的評(píng)價(jià)也還算不錯(cuò)；

主要劣勢(shì)在高層的樓間距不大，僅35米，所有戶型中，129平的高層還不錯(cuò)，但套數(shù)太少，96平，119平，144平（小高）戶型都很一般，目前高層帶裝修價(jià)格在12500塊左右，性價(jià)比一般，區(qū)域內(nèi)備選還包括大華錦繡前程，公園世家，萬(wàn)科城市之光（曲江二期）。

問(wèn)：西江月這段時(shí)間有無(wú)消息，有什么辦法解決？

答：2018年8月1號(hào)，雁塔區(qū)長(zhǎng)延堡街道辦向西江月的開發(fā)商——長(zhǎng)通投資，發(fā)布了一封警示函，要求其盡快確定合作方，盡快向村民發(fā)放過(guò)渡費(fèi)，如果未能如期完成這兩項(xiàng)，將對(duì)西江月城改項(xiàng)目重新招商、并對(duì)長(zhǎng)通投資啟動(dòng)清算程序、追究相關(guān)法律責(zé)任；事實(shí)上，這已經(jīng)不是政府第一次向長(zhǎng)通投資進(jìn)行通告警示了。

8月2號(hào)官方回復(fù)，目前，保利地產(chǎn)同西姜村開發(fā)企業(yè)長(zhǎng)通公司已確定合作，合作的協(xié)議已基本達(dá)成共識(shí)，協(xié)議已報(bào)保利總部進(jìn)行審批，相關(guān)合作手續(xù)已進(jìn)入到內(nèi)部審批流程。近期，已在保利地產(chǎn)召開長(zhǎng)通、信達(dá)、保利協(xié)調(diào)會(huì)，督促三方盡快簽訂合作協(xié)議。

10月12日官方回復(fù)，雁塔區(qū)長(zhǎng)延堡街辦已指導(dǎo)西姜村村委會(huì)通過(guò)法律程序，敦促陜西長(zhǎng)通投資開發(fā)有限公司盡快確定合作方，簽訂正式協(xié)議。如長(zhǎng)通公司依然無(wú)法確定合作對(duì)象，將由西姜村兩委會(huì)正式起訴長(zhǎng)通公司。另外，西姜村近期將發(fā)放半年過(guò)渡費(fèi)，征地款和商鋪延期補(bǔ)助。

10月19日，西安市中級(jí)人民法院拍賣了曾萍和曾克劍持有的陜西長(zhǎng)通投資的33.3%的股權(quán)，起拍總價(jià)值1.39億。其中，曾萍持有3.33%，起拍價(jià)1391.21萬(wàn)元，曾克劍持有30%，起拍價(jià)1.25億。

10月22日，得到的答復(fù)為長(zhǎng)延堡街道辦事處一是繼續(xù)加大力度，同長(zhǎng)通公司及信達(dá)公司溝通，督促盡快確定合作對(duì)象；二是目前由兩委會(huì)聘請(qǐng)專業(yè)律師團(tuán)隊(duì)開展相關(guān)工作。

問(wèn)：四月買的金輝世界城，想轉(zhuǎn)讓不知價(jià)格怎么樣？

答：根據(jù)最近一批金輝世界城的備案價(jià)，C11#、C12#兩棟高層備案價(jià)13899元/㎡，C9#、C10#兩棟小高備案價(jià)14951元/㎡，而與C地塊相鄰的D地塊，高層備案價(jià)17243元/㎡，洋房備案價(jià)19732元/㎡，這個(gè)價(jià)格是要比區(qū)域內(nèi)金地，中海，陽(yáng)光城，萬(wàn)科更高的，雖然金輝口碑不咋的，但位置確實(shí)不錯(cuò)，地鐵口商業(yè)都有；

四月買的現(xiàn)在也賣不了，都是期房，如果要按照二手房交易，走協(xié)議過(guò)戶起碼得等交房后，走正常流程，至少要等房產(chǎn)證下來(lái)兩年后；如果是期房轉(zhuǎn)讓，過(guò)程就比較麻煩，首先預(yù)購(gòu)人必需取得開發(fā)商的同意，開發(fā)商通常采用在預(yù)購(gòu)人與受讓人簽訂的《權(quán)益轉(zhuǎn)讓書》上加蓋公章的形式，表明開發(fā)商已經(jīng)同意該次交易；同時(shí)還得貸款銀行的同意變更借貸合同的當(dāng)事人。

不建議這個(gè)時(shí)候賣，四月份14000買的已經(jīng)不便宜，目前周邊萬(wàn)科城市之光精裝高層，均價(jià)也才13000塊。

問(wèn)：草場(chǎng)坡榮城19500塊現(xiàn)在入手合適嗎？

答：在整個(gè)坡上的區(qū)域，榮城算是品質(zhì)最高的小區(qū)，其次長(zhǎng)安大街三號(hào)，小區(qū)內(nèi)樓間距，綠化環(huán)境都還不錯(cuò)，物業(yè)馬馬虎虎，看門停車；買不買這里要考慮幾點(diǎn)，首先非要住在城里嗎？說(shuō)榮城不錯(cuò)是因?yàn)樵谶@個(gè)地方實(shí)在沒(méi)得選，要么是高密度筒子樓，要么是城中村安置樓，要么是老小區(qū)，基于此，榮城作為一個(gè)商品房小區(qū)還算不錯(cuò)；

其次，這個(gè)地方雖然生活交通都算方便，但人流量巨大，出租流動(dòng)人口非常多，周邊環(huán)境并不好，如果沒(méi)有必須要住在這的理由，掏兩萬(wàn)的價(jià)格為什么不去別的地方看看呢，老城區(qū)是有生活方便的優(yōu)勢(shì)，但前景必然不如新區(qū)。

問(wèn)：萬(wàn)科城如園和融創(chuàng)宸院哪個(gè)性價(jià)比高？

答：跳出區(qū)域和小區(qū)品質(zhì)本身，去討論性價(jià)比是沒(méi)有意義的；就比如如園備案價(jià)已經(jīng)到了14000塊，而長(zhǎng)安區(qū)周邊精裝修新盤均價(jià)10500左右，多出來(lái)的3500塊溢價(jià)算不算透支后期空間呢？

縱然如園在長(zhǎng)安區(qū)位置不錯(cuò)，門口西長(zhǎng)安街主干道，對(duì)面師大小區(qū)，生活交通也還方便，但沒(méi)有學(xué)校，沒(méi)有地鐵，戶型一般，很多看如園的還會(huì)去看萬(wàn)科城潤(rùn)園，雖然位置不如這里，但價(jià)格戶型學(xué)校好很多；

宸院應(yīng)該是今天開盤選房，126套房源，均價(jià)在12400塊左右，定位上以洋房+高層為主，產(chǎn)品定位與此前的御園，蘭園相似，但小區(qū)規(guī)劃更大，裝修標(biāo)準(zhǔn)與南長(zhǎng)安街壹號(hào)看齊，還算不錯(cuò)；

位置上，雖然處在長(zhǎng)安，雁塔高新的夾角地段，但距離高新不遠(yuǎn)，沒(méi)有地鐵，環(huán)境一般，西灃路早晚高峰堵車；目前區(qū)域內(nèi)新房?jī)H有海亮的的公寓+宸院，可選范圍小。

本期房哥問(wèn)答就到這里，明天中午11點(diǎn)，F(xiàn)M89.6陜西汽車調(diào)頻“房哥亂彈”繼續(xù)，可撥打熱線房哥現(xiàn)場(chǎng)答疑。

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