地面停車建設(shè)成本低，管理簡(jiǎn)便，可以減少地下室建設(shè)面積，對(duì)于商品房項(xiàng)目，可以大幅提高項(xiàng)目可銷售比例，提高經(jīng)濟(jì)性。

隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷迅速發(fā)展，汽車保有量迅速增漲，城市居住區(qū)容積率的增加，小區(qū)住戶密度的增加，較多的地面停車影響了居住的環(huán)境質(zhì)量和內(nèi)部的交通流暢，并且存在安全隱患。

本文從我國(guó)汽車保有量的發(fā)展、地面停車率政策、居民關(guān)注等多方面進(jìn)行研究，以判斷、推測(cè)未來(lái)住宅項(xiàng)目地面停車率的發(fā)展趨勢(shì)。

關(guān)于地面停車政策

1. 地面停車國(guó)家政策的歷史演變

我國(guó)關(guān)于地面停車 政策最早的概念叫“地面停車率”，是在國(guó)家規(guī)范《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范GB 50180-93》中出現(xiàn)的，原文為“8.0.6.2 居住區(qū)內(nèi)地面停車率（居住區(qū)內(nèi)居民汽車的停車位數(shù)量與居住戶數(shù)的比率）不宜超過(guò)10％?！敝蟮臈l文2002版和2016版均為1993版的“局部修訂版”，但此條規(guī)范未修改。目前《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)GB50180-2018》為現(xiàn)行最新版規(guī)范，其中關(guān)于“地面停車率”的原文為“5.0.6.2 地上停車位應(yīng)優(yōu)先考慮設(shè)置多層停車庫(kù)或機(jī)械式停車設(shè)施，地面停車位數(shù)量不宜超過(guò)住宅總套數(shù)的10％?！薄？梢钥闯?，2018版雖修改了敘述方法，但對(duì)“地面停車率≤10%”的控制標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有改變。

而在條文解釋方面，1993、2002、2016版原文為“本規(guī)范對(duì)地面停車率的控制主要是出于對(duì)地面環(huán)境的考慮，控制地面停車數(shù)量，提出地面停車率不宜超過(guò)10%的控制指標(biāo)”；2018版的原文為“對(duì)地面停車率進(jìn)行控制的目的是保護(hù)居住環(huán)境”，由此可見(jiàn)，規(guī)范對(duì)地面停車率進(jìn)行控制的目的是“保護(hù)居住環(huán)境”的宗旨是一直未變的，這也是此規(guī)范制定的原因與目的。

2. 關(guān)于地面停車政策的兩種不同概念的研究

在實(shí)際的住宅項(xiàng)目中，我們常見(jiàn)的 地面停車政策主要分為兩種：“地面停車率”和“地面停車比例”。“地面停車比例”是指“地面停車數(shù)占按要求配建總車位數(shù)的比例”。通過(guò)下表可見(jiàn)，雖然絕大部分設(shè)計(jì)師習(xí)慣于使用“地面停車比例”作為項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，但實(shí)際上，在各省市的規(guī)劃管理技術(shù)條例中，地面停車率和地面停車比例分別均有采用。

圖1－1 部分省市的地面停車政策的對(duì)比

實(shí)際上，“地面停車率”與“地面停車比例”是存在著一定的數(shù)學(xué)關(guān)系的。下表中數(shù)據(jù)假定某住宅項(xiàng)目共計(jì)1000個(gè)住戶，在不同戶均車位配建系數(shù)要求下，“地面停車率”與“地面停車比例”的關(guān)系，由此可知：

1) 戶均車位配建系數(shù)=1輛/戶時(shí)，“地面停車率”等于“地面停車比例”。

2) 戶均車位配建系數(shù)＜1輛/戶時(shí)，若按照“地面停車比例≤10”控制地面車位數(shù)，可以絕對(duì)保證地面停車率≤10%，實(shí)際上是嚴(yán)于國(guó)家規(guī)范的。

3）戶均車位配建系數(shù)＞1輛/戶時(shí)，若按照“地面停車比例≤10”控制地面車位數(shù)，則實(shí)際的地面停車率一定＞10%的，這樣的話有背于國(guó)家規(guī)范的要求，不利于居住環(huán)境質(zhì)量。

圖1－2 不同戶均車位配建系數(shù)下，

“地面停車率”與“地面停車比例”的關(guān)系

再結(jié)合部分省市的地面停車政策的對(duì)比表（圖1-1）來(lái)看，可以看出采用 “地面停車率”的城市的經(jīng)濟(jì)水平較高，戶均車位配建系數(shù)整體＞1輛/戶。（1992年便實(shí)行車牌拍賣制度上海除外，其車輛增漲較慢，以存量市場(chǎng)為主，且對(duì)于外地車輛限行比較嚴(yán)格），而戶均車位配建系數(shù)＜1輛/戶的城市，大多傾向按照“地面停車比例≤10%”控制地面車位，可以保證“地面停車率均≤10%”，對(duì)控制地面停車率較為有利，實(shí)際上是嚴(yán)于國(guó)家規(guī)范的。

因此可推斷，采用何種地面停車政策的計(jì)算方式，主要是各省市規(guī)劃部門結(jié)合城市汽車市場(chǎng)情況對(duì)國(guó)家居住區(qū)規(guī)范相關(guān)規(guī)定的理解而選擇的，其對(duì)于控制“地面停車率≤10%”，“保障小區(qū)環(huán)境的” 的目的是一致的。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，汽車保有量的增漲，戶均車位配建系數(shù)逐漸升至＞1輛/戶的城市，會(huì)按照滿足“地面停車率≤10%”的國(guó)家政策要求制定當(dāng)?shù)匾?guī)范。

我國(guó)汽車保有量的發(fā)展趨勢(shì)與居民對(duì)居住環(huán)境的關(guān)注

1. 我國(guó)汽車保有量的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2019年末全國(guó)民用汽車保有量（車管所登記注冊(cè)的汽車數(shù)量）2.61億輛，僅次于美國(guó)位居世界第二。此數(shù)據(jù)比上年末同比增漲8.83%，其中30個(gè)城市超200萬(wàn)輛，北京、成都、重慶、蘇州、上海、鄭州、深圳、西安、武漢、東莞、天津11個(gè)城市超300萬(wàn)輛。

圖2－1 1980-2019中國(guó)大陸汽車保有量數(shù)據(jù)

（數(shù)據(jù)來(lái)源：公安部交通管制局）

對(duì)比高居世界第二的汽車保有總量數(shù)據(jù)，我國(guó)汽車千人擁有量世界排名僅位于第17位（各部門、機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)存在一定差異），雖已超過(guò)170輛的世界平均水平，但與發(fā)達(dá)國(guó)家相差甚遠(yuǎn)。家家有車幾近現(xiàn)實(shí)，但是停車難、限牌限購(gòu)政策導(dǎo)致的汽車購(gòu)置成本和使用成本不斷提高，伴隨交通擁堵的惡化、價(jià)格親民的公共軌道交通的日益完善，使近年汽車市場(chǎng)新車銷量甚至出現(xiàn)了負(fù)增漲。據(jù)汽車行業(yè)預(yù)測(cè)，在未來(lái)5-10年，全國(guó)汽車銷量可能會(huì)進(jìn)入波動(dòng)上升期，短期內(nèi)“二胎、三胎政策”，“新冠疫情”等社會(huì)影響或許會(huì)刺激汽車行業(yè)小幅上揚(yáng)，但汽車保有量總體處于增漲放緩的狀態(tài)，我國(guó)汽車市場(chǎng)的年銷量最終有望維持在3400-3700萬(wàn)輛，保有量維持在5.0-5.5億輛。[2]

目前我國(guó)汽車消費(fèi)市場(chǎng)的分化較為明顯，經(jīng)濟(jì)較強(qiáng)一二線的城市汽車保有量較高，汽車市場(chǎng)逐漸趨向“飽和”，開(kāi)始邁入“后服務(wù)”時(shí)期；而其他經(jīng)濟(jì)相對(duì)較弱的城市，市場(chǎng)有待開(kāi)發(fā)，發(fā)展相對(duì)薄弱、緩慢。

圖2－2 2019年全國(guó)內(nèi)地每千人汽車保有量與GDP前30強(qiáng)排行榜

（數(shù)據(jù)來(lái)源：公安部交通管理局及江蘇城市論壇）

2. 地面停車與居民對(duì)居住環(huán)境的關(guān)注

從1993到2018年，《城市居住區(qū)設(shè)計(jì)規(guī)范》經(jīng)歷了三次更迭，但對(duì)“地面停車率”進(jìn)行控制的目的——保護(hù)居住環(huán)境，是一直未變的，這也是此規(guī)范制定的原因與目的。

圖2－3 未采用人車分流的某住宅小區(qū)

從近年來(lái)居住區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃方案公示工作中的居民反饋意見(jiàn)，以及屢見(jiàn)不鮮的商品住宅項(xiàng)目關(guān)于“人車分流”的維權(quán)事件來(lái)看，比起地面停車的便利，居民更關(guān)注的是小區(qū)居住環(huán)境的品質(zhì)，并且認(rèn)為人車分流、高綠化率、避免地面亂停車是保障居住環(huán)境重要因素，較為傾向“停車位盡量設(shè)置在地下，地面人車分流，更多綠化”。

隨著信息的發(fā)展，百姓文化水平的提高，公眾對(duì)于規(guī)劃方案公示的參與度越來(lái)越高，對(duì)關(guān)注居住環(huán)境的意識(shí)也水漲船高。對(duì)于地面停車這類會(huì)折損小區(qū)綠化品質(zhì)的因素，一方面規(guī)劃部門會(huì)嚴(yán)格按照當(dāng)?shù)匾?guī)劃管理?xiàng)l例控制地面停車數(shù)量；另一方面，地面停車的方案基本在第一次方案公示時(shí)便“一錘定音”，地面車位數(shù)只可退讓減少，不可輕易增加或改變位置占用原方案綠地。

圖2－4 商品住宅項(xiàng)目關(guān)于“人車分流”的維權(quán)事件屢見(jiàn)不鮮[3]

關(guān)于合理的地面停車率的研究

由于“地面停車率”的概念始于1993年的《城市居住區(qū)設(shè)計(jì)規(guī)范》，因此本文以90年代住宅項(xiàng)目的特點(diǎn)為依據(jù)，來(lái)了解制定“地面停車率≤10%”的原因，以便理解“地面停車率”對(duì)居住環(huán)境的影響。

通過(guò)下圖比較有代表性的4個(gè)90年代的試點(diǎn)項(xiàng)目可知，根據(jù)當(dāng)時(shí)國(guó)情，規(guī)劃部門對(duì)城市居住區(qū)的定位為容積率1.5左右，主要建筑形態(tài)為6層住宅，戶型面積以40-70㎡為主，以北京市1993年的房改統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為參考，1993年共計(jì)出售公房9萬(wàn)套，約540萬(wàn)㎡[4]，平均建筑面積約60㎡/戶。

圖3－1 建設(shè)部城市住宅小區(qū)建設(shè)試點(diǎn)項(xiàng)目資料

（數(shù)據(jù)來(lái)源：網(wǎng)絡(luò)搜集）

我國(guó)80年代末、90年代初期私家車擁有量不多， 1990年全國(guó)民用汽車擁有量?jī)H有551.36萬(wàn)輛，住宅項(xiàng)目無(wú)汽車車位的配建要求，小區(qū)道路規(guī)劃主要考慮人行與自行車的流線與停放，因此這一時(shí)期采用人車混行的方式較多。隨著我國(guó)三次經(jīng)商下海熱潮的影響，大哥大和私家小汽車成為了經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)城市隨處可見(jiàn)的豪奢時(shí)尚產(chǎn)品。因此，于1993年出版實(shí)施的《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》中，才開(kāi)始出現(xiàn)了對(duì)于居民汽車停車位配建政策要求。

由此可知，當(dāng)時(shí)的地面停車率是按小區(qū)整體配建的停車率的下限取值的，引申的含義就是“雖然地面允許停車，但為了保障居住環(huán)境，地面只允許?？倯魯?shù)10%的停車，超出的部分需采用其他方式解決”。

附圖3-2和3-3為分別假設(shè)一個(gè)90年代和當(dāng)前年代的住宅項(xiàng)目的指標(biāo)測(cè)算模型，區(qū)別主要在于當(dāng)前住宅項(xiàng)目容積率與戶型面積均提高較多。但通過(guò)計(jì)算結(jié)果可知，無(wú)論是90年代的洋房小區(qū)還是現(xiàn)在的高層小區(qū)，按照地面停車率10%設(shè)計(jì)時(shí)，刨除全部地上功能的用地面積后，均只剩5%-8%的用地面積余量，僅可用于少量其他配套功能的增加或升級(jí)。因此可知，規(guī)劃政策中要求“地面停車率≤10%”總體是很合理的，可以在滿足居住區(qū)各項(xiàng)功能需求的前提下，有效控制居住環(huán)境基本質(zhì)量。

圖3－2 90年代住宅項(xiàng)目研究模型計(jì)算表

圖3－3 現(xiàn)代住宅項(xiàng)目研究模型計(jì)算表

結(jié)論對(duì)地面停車政策發(fā)展趨勢(shì)的預(yù)測(cè)

我國(guó)汽車市場(chǎng)在未來(lái)的5-10年總體上仍處于增長(zhǎng)期，未來(lái)隨著經(jīng)濟(jì)的增漲，人均收入的增加，人均汽車保有量的增多，以一二線等經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的城市為主會(huì)逐漸提高住宅項(xiàng)目的車位數(shù)配建標(biāo)準(zhǔn)。而伴隨著購(gòu)房者對(duì)居住環(huán)境的高度關(guān)注，在規(guī)劃層面上，政策發(fā)展則會(huì)更加強(qiáng)調(diào)對(duì)“地面停車率≤10%”的控制。

以我國(guó)每千人汽車保有量173輛為基準(zhǔn)線可推測(cè)（我國(guó)整體均值），在全部的一線、新一線及二線城市中，每千人汽車保有量≥170輛的城市，其汽車保有量增漲相對(duì)緩慢；而其中每千人汽車保有量＜170輛的城市，隨著經(jīng)濟(jì)的活躍，汽車保有量增長(zhǎng)速度相對(duì)較快。經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較弱的三、四、五線城市雖然汽車保有量潛力較大，但若經(jīng)濟(jì)不能實(shí)現(xiàn)突破，人均消費(fèi)能力不能提高，汽車市場(chǎng)將長(zhǎng)期處于較低的水平。

因此，在未來(lái)的住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，每千人汽車保有量≥170輛的一線、新一線及二線城市的地面停車政策發(fā)展將有較大概率趨嚴(yán)，且趨嚴(yán)的節(jié)奏可能會(huì)較快，尤其是其中車位配建系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)已＞1輛/戶的城市，若該城市項(xiàng)目按“配建總車位數(shù)10%”作為地面停車數(shù)的規(guī)劃條件，則其“地面停車率＞10%”，不符合國(guó)家政策要求，在還未修訂當(dāng)?shù)卣叩那闆r下，有一定概率會(huì)在項(xiàng)目具體的規(guī)劃條件中從嚴(yán)規(guī)定，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注，避免開(kāi)發(fā)過(guò)程中的政策改變（如取消地面停車，全部為地地下停車）對(duì)財(cái)務(wù)指標(biāo)產(chǎn)生負(fù)面影響；而每千人汽車保有量距離173的均值較遠(yuǎn)，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較弱的三、四、五線城市，其地面停車政策突變趨嚴(yán)的概率較低，政策趨嚴(yán)的節(jié)奏可能會(huì)較慢。

結(jié)語(yǔ)

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)騰飛、居民物質(zhì)生活質(zhì)量日益提高，居民對(duì)于居住環(huán)境質(zhì)量的尤為關(guān)注。對(duì)于房地產(chǎn)生態(tài)鏈兩端的開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，地面停車的經(jīng)濟(jì)性與居住環(huán)境品質(zhì)的矛盾也越發(fā)明顯。希望通過(guò)本文的研究，可以引起大家在“地面停車率”政策方面的關(guān)注，盡可能的避免項(xiàng)目后期地面停車政策的變化帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，并且保證居住環(huán)境品質(zhì)在同期競(jìng)品中具備足夠的競(jìng)爭(zhēng)力。

來(lái)源：遠(yuǎn)洋設(shè)計(jì)匯（Sinooceanland-Design），本文已獲授權(quán)，對(duì)原作者表示感謝。