產(chǎn)權停車位緊張，有人想到了人防停車位。那么，人造汽車產(chǎn)權是誰的？我可以借用生意嗎？廣州市白云區(qū)法院今天公布了類似案件的審理情況。

業(yè)委會：人防車庫管理權歸我

白云區(qū)某花園小區(qū)二期負一層為防空地下室人防工程，該人防工程于1999年11日由合某公司負責開發(fā)建設，并于2001年9月16日竣工，廣州市人民防空辦公室于2003年驗收合格。上述人防工程平時用途為車庫。大部分車位已由開發(fā)商合某公司售出并轉移登記至業(yè)主名下，剩余26個車位仍初始登記在開發(fā)商名下。合某公司將該人防車庫委托給某家物業(yè)公司統(tǒng)一管理，并對該26個車位收取租金。

該小區(qū)業(yè)委會認為，雖然人防工程所有權歸國家所有，收益權歸投資者合某公司，但開發(fā)商合某公司已將小區(qū)房屋產(chǎn)權售予業(yè)主，即開發(fā)商已通過收取售房款的方式獲得投資回報，故該人防工程的投資人應由合某公司轉為全體業(yè)主，相應的使用權及收益權亦應一并轉移給二期全體業(yè)主，由業(yè)委會對人防工程車庫進行管理及收益。據(jù)此，業(yè)委會起訴要求開發(fā)商合某公司、某家物業(yè)公司向其交還未售出的26個人防工程車庫（以下簡稱訴爭車位）的管理及收益權。

合某公司辯稱，其不同意業(yè)委會的訴訟請求，認為涉案車庫由其投資建造，其有權決定將車庫的經(jīng)營管理權交給某家物業(yè)公司，并享有訴爭車位的租金收益權。

法院經(jīng)審理查明：涉案車庫為防空地下室，于2003年12月17日通過廣州市人民防空辦公室人防工程驗收。訟爭車位目前初始產(chǎn)權登記在開發(fā)商合某公司名下，由某家物業(yè)公司管理及收租。商品房買賣合同第3頁中約定，“公共部位與公用房屋分攤建筑面積的建設費用計入套內建筑面積銷售單價內，不再另行計價”。

另根據(jù)廣州市房地產(chǎn)測繪所作出的涉案小區(qū)的《房屋面積測量成果報告書》，涉案小區(qū)的共有建筑為“梯間走廊、梯間大堂”等。涉案車庫的建筑面積未作為涉案小區(qū)共有建筑面積分攤。

爭議焦點：涉案車庫的使用權、管理權、收益權歸誰？

法院：人防車位屬國家所有，但使用權、管理權和收益權屬于投資人

首先，《中華人民共和國人民防空法》第五條第二款規(guī)定：國家鼓勵、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會團體和個人，通過多種途徑，投資進行人民防空工程建設；人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。開發(fā)商合某公司作為涉案車庫的投資者，且訴爭車位仍初始登記在其名下，故對訴爭車位，合某公司享有使用、管理、收益的權利。

其次，根據(jù)相關部門出具的《房屋面積測量成果報告書》，涉案車庫的建筑面積亦未作為涉案小區(qū)共有建筑面積分攤。

再者，從建設單位與小區(qū)業(yè)主之間訂立的商品房買賣合同來看，雙方?jīng)]有就轉讓涉案車庫權利進行約定，即小區(qū)業(yè)主支付的購房款只是對應自有房屋及共有分攤建筑，未包括涉案車庫。

綜上，該業(yè)委會主張收回訴爭車位管理及收益權缺乏事實和法律依據(jù)，一審判決駁回業(yè)委會的全部訴訟請求。二審判決駁回業(yè)委會上訴，維持原判。

法官說法：購買前應咨詢、了解小區(qū)人防車位的租售政策

經(jīng)辦法官指出，人防車位的使用、管理及收益權的歸屬，應遵循“誰投資、誰受益”的原則，具體應以“建設成本是否已經(jīng)列入小區(qū)商品房建設成本”、“面積分攤有無實際攤入小區(qū)業(yè)主的分攤面積”為界定標準。

實踐中，人防車位一般不會被計入公用建筑面積，其建筑成本由開發(fā)商承擔，那么根據(jù)“誰投資、誰受益”的原則，開發(fā)商可以保留該車位的管理及收益權。如果人防車位建筑成本最終計入房價且面積亦由業(yè)主分攤，則其收益權就應該屬于全體業(yè)主。

由于人防車位在租賃、交易、產(chǎn)權登記等方面均有一定限制性規(guī)定，故消費者應了解小區(qū)人防車位的租售政策，必要時應咨詢當?shù)厝朔阑虿粍赢a(chǎn)交易部門確認車位權屬，避免遭受不必要的經(jīng)濟損失。

法律知多D：小區(qū)的車位分幾種？

一般情況，車位分為3類：產(chǎn)權車位、公攤車位、人防車位。

產(chǎn)權車位：主要是指開發(fā)商自建的地下車庫，且開發(fā)商單獨取得車庫產(chǎn)權。在這種情況下，開發(fā)商可以委托物業(yè)公司租售車位。

公攤車位：是指車位面積已經(jīng)列入公攤面積被分攤。根據(jù)《中華人民共和國民法典》第二百七十五條第二款（《物權法》第七十四條第三款）規(guī)定，占有業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

人防車位：是指在不妨礙防空功能和滿足業(yè)主需要的前提下，戰(zhàn)時可用于人防工程的地下室，平時可做車庫供業(yè)主使用的車位。由開發(fā)商投資建設且未納入業(yè)主分攤面積的人防車位，其使用、管理及收益權歸屬于開發(fā)商。

《中華人民共和國民法典》第二百七十六條規(guī)定，建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。

廣州日報全媒體文字記者章程 通訊員劉婭

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廣州日報全媒體編輯 林瑋琳