[事件]

2016年5月29日，原被告三方簽訂了將一個(gè)地塊(19區(qū))東區(qū)地下車(chē)庫(kù)T107出售給被告的停車(chē)買(mǎi)賣(mài)合同。金額共計(jì)150，000元。

原告于2016年5月29日交付給被告張某20000元定金，交付給被告濟(jì)南某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司傭金5000元。訴訟中，經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)、法院調(diào)查，該買(mǎi)賣(mài)合同中車(chē)位屬于人防車(chē)位。原告要求被告張某返還定金20000元， 要求被告濟(jì)南某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司返還傭金5000元。

被告張某辯稱原告在簽訂車(chē)位買(mǎi)賣(mài)合同之前，明確告知了涉案車(chē)位的完整真實(shí)情況，并出示了有償獲得車(chē)位權(quán)益的證明——即我與開(kāi)發(fā)商簽訂的車(chē)位使用權(quán)買(mǎi)賣(mài)合同。原告曾在合同簽訂并交付定金后，在不同場(chǎng)合表達(dá)對(duì)價(jià)格不滿意以及買(mǎi)不如租劃算的意思，這才是原告反悔并違約的真實(shí)理由。因此，認(rèn)為車(chē)位買(mǎi)賣(mài)合同是有效的。

被告濟(jì)南某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司辯稱被告張某的車(chē)位是通過(guò)合法途徑在開(kāi)發(fā)商處購(gòu)買(mǎi)的，開(kāi)發(fā)商經(jīng)備案允許出售。車(chē)位使用權(quán)買(mǎi)賣(mài)合同第四條約定，該車(chē)位的使用年限同該地塊住宅的國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū)載明的使用年限，買(mǎi)受人對(duì)該車(chē)位享有使用權(quán)，該車(chē)位不辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，因此不同意退還傭金。

【案件焦點(diǎn)】

本案的焦點(diǎn)是：

人防車(chē)位所有權(quán)能否買(mǎi)賣(mài)，雙方簽訂的車(chē)位買(mǎi)賣(mài)合同是否有效？

若能買(mǎi)賣(mài)，則買(mǎi)賣(mài)合同有效，原告要求退還定金及傭金即沒(méi)有法律依據(jù);若人防車(chē)位買(mǎi)賣(mài)合同違反了強(qiáng)制性規(guī)定和社會(huì)公益，則合同無(wú)效，兩被告應(yīng)退還定金和傭金。

【裁判理由】

一審判決支持原告訴訟請(qǐng)求后，兩被告不服，在法定期間內(nèi)提起上訴，濟(jì)南市中級(jí)人民法院經(jīng)過(guò)審理，認(rèn)為一審法院查明的事實(shí)清楚，法律適用正確，遂駁回上訴，維持原判。

【法官說(shuō)法】

本案是濟(jì)南市人防車(chē)位買(mǎi)賣(mài)合同被判定為無(wú)效合同的第一個(gè)案例，具有典型意義，對(duì)規(guī)范房地產(chǎn)公司與業(yè)主之間的車(chē)位使用權(quán)、所有權(quán)讓渡具有指導(dǎo)意義。

當(dāng)事人訂立合同，必須遵循法律規(guī)定。違反法律行政法規(guī)禁止性規(guī)定的合同，為無(wú)效合同，不被法律所保護(hù)。本案中，涉案車(chē)位已被證實(shí)為人防車(chē)位。根據(jù)《中華人民共和國(guó)人民防空法》的規(guī)定，不得進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)，因此原告與兩被告簽訂的車(chē)位買(mǎi)賣(mài)合同為無(wú)效合同。合同無(wú)效或被撤銷(xiāo)后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還。被告某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司一方面獲得了傭金收入，一方面又排除了自身義務(wù)，因此其抗辯意見(jiàn)不予認(rèn)可。

目前，房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的地下車(chē)位，有相當(dāng)一部分為人防車(chē)位；針對(duì)人防車(chē)位，為了利益需求，房地產(chǎn)公司與業(yè)主簽訂的合同，或前業(yè)主與后業(yè)主之間簽訂的合同，大都不規(guī)范，不少合同直接涉及“車(chē)位買(mǎi)賣(mài)”、“所有權(quán)轉(zhuǎn)讓”等內(nèi)容，違反了國(guó)家法律的強(qiáng)制性規(guī)定。根據(jù)我國(guó)《國(guó)防法》和《人民防空法》，人民防空工程包括為保障戰(zhàn)時(shí)人員與物資隱蔽、人民防空指揮、醫(yī)療救護(hù)等而單獨(dú)修建的地下防護(hù)建筑，以及結(jié)合地面建筑修建的戰(zhàn)時(shí)可用于防空的地下室。人民防空工程所涉資產(chǎn)為國(guó)有資產(chǎn)，任何人不得買(mǎi)賣(mài)、破壞、損害、侵占。本案所涉車(chē)位，為人防車(chē)位;合同的主要的形式和內(nèi)容，均直指人防車(chē)位買(mǎi)賣(mài)，因人防車(chē)位所有權(quán)屬于國(guó)家，因此該車(chē)位買(mǎi)賣(mài)合同是無(wú)效的。

另外需說(shuō)明的是，根據(jù)我國(guó)的《人民防空法》，國(guó)家是鼓勵(lì)社會(huì)資金參與對(duì)人防工程的開(kāi)發(fā)、投入的，也鼓勵(lì)平時(shí)利用人民防空工程為經(jīng)濟(jì)建設(shè)和人民生活服務(wù)，并明確了誰(shuí)投資、誰(shuí)受益的原則，建設(shè)人防車(chē)位的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，有權(quán)對(duì)該車(chē)位使用、收益。但無(wú)論如何，均不得針對(duì)人防車(chē)位所有權(quán)的買(mǎi)賣(mài)、讓渡。

文丨李統(tǒng)律師 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)部

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