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一、我們停車位的購(gòu)買過程

(一)停車位情況

2017年9月關(guān)閉，開發(fā)商9月11日出售地下停車位，分為產(chǎn)權(quán)和無產(chǎn)權(quán)的人方舟汽車兩種，地下車庫(kù)兩種停車位共344個(gè)，我們小區(qū)比較小，總住戶數(shù)為544戶。

車位配比1：0.63。有產(chǎn)權(quán)的車位10.8萬-14.8萬一個(gè)（視具體位置而定）。14.8萬元是子母車位（即可以停放兩臺(tái)車子,但按照一個(gè)車位出售或核發(fā)一個(gè)權(quán)利證書的車位）。無產(chǎn)權(quán)的人防車位統(tǒng)一6.8萬元一個(gè)。無論哪種車位每個(gè)月都要交30元的管理費(fèi)。

（二）周邊的情況

地點(diǎn)：珠三角三線城市；非中心城區(qū)，但靠近高速入口和城軌站。方圓5公里內(nèi)有3、4個(gè)大型商場(chǎng)，兩個(gè)菜市場(chǎng)，兩個(gè)幼兒園，兩個(gè)學(xué)校，多個(gè)大中型樓盤。位置還算比較繁華。經(jīng)過15、16年樓價(jià)大漲之后周邊的樓盤賣得差不多了，但入住率還不高。新盤估計(jì)只有3、4成吧，稍舊的盤有6成左右入住率（我看晚上的燈光估的 ）。

（三）物業(yè)情況

小區(qū)比較小，綠化一般，沒有人車分流，兩個(gè)出入口，地上摩托車位30元一個(gè)月，地上流動(dòng)小車位月租約300元一個(gè)月，數(shù)量未有統(tǒng)計(jì)，估計(jì)不超過20個(gè)。

（四）車位市場(chǎng)價(jià)情況

雖然是三線城市，但靠近中心城區(qū)鎮(zhèn)區(qū)附近的樓價(jià)已經(jīng)到了1.3萬一方左右了。市區(qū)更是到達(dá)了1.5-1.7萬元一方。目前城區(qū)的地下車位帶產(chǎn)權(quán)的售價(jià)從5萬-40萬不等。因?yàn)榫W(wǎng)上中介數(shù)據(jù)不可靠，所以這里具體數(shù)據(jù)來自于淘寶---司法拍賣。

司法拍賣上出價(jià)次數(shù)最多的車位

首先，我們看一下出價(jià)次數(shù)最多的車位。出價(jià)次數(shù)高代表熱門，受歡迎，搶手。左邊的成交日期是2018年3月9日，右邊成交日期是2017年6月30日，都是在短期內(nèi)，所以可信度高?？梢钥闯觯山粌r(jià)比評(píng)估價(jià)高10萬元左右。當(dāng)?shù)厝硕贾?，左邊是新建的高端小區(qū)（近交通要道），右邊是市中心（可以說黃金地段了）老牌高端樓盤。所以我理解為車位的價(jià)格決定因素之一是樓盤是否高端。

但是我接著又發(fā)現(xiàn)了同一個(gè)樓盤，但不同期數(shù)車位成交價(jià)格相差近一倍。新期比老期的貴將近20萬元，這只不過大半年時(shí)間而已（從2017年6月-2018年3月）。這就讓人對(duì)車位價(jià)格有點(diǎn)摸不著頭腦了。

看完高端樓盤的高端車位，再看下成交價(jià)低于評(píng)估價(jià)的車位。這兩個(gè)都是靠近城區(qū)但經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的鎮(zhèn)區(qū)的地上車位，近年來新建的樓盤基本上地下車庫(kù)都是標(biāo)配了，像這種地上車位基本都是至少15年樓齡的樓盤。這種車位入手價(jià)最多2-3萬，即使算上通貨膨脹以及十幾年的停車便利，還是非常劃算的。

經(jīng)過觀察，可以總結(jié)車位價(jià)格的因素，除了我們常規(guī)理解的房?jī)r(jià)地段等之外，我覺得跟樓盤的高端屬性密切相關(guān)。非中心城區(qū)車位價(jià)格浮動(dòng)較大，從幾萬到十幾萬不等，成交價(jià)格主要根據(jù)需求來定，有時(shí)候盡管評(píng)估價(jià)格高，但有價(jià)無市也沒有用。非中心城區(qū)車位價(jià)格相對(duì)低廉，適合回歸車位本質(zhì)的停車屬性。如果從投資的角度，城區(qū)車位更有投資的價(jià)值。

（四）我們自身的情況

為什么會(huì)不敢告訴家里人呢？因?yàn)槲覀冞@里的人大多都住農(nóng)村的自建房，自己用鋅鐵就搭起了簡(jiǎn)易的車庫(kù)，或者好一點(diǎn)的直接在別墅邊預(yù)留車庫(kù)房，在農(nóng)村停車都是免費(fèi)的！隨便停！想停多久停多久！想停多少輛就停多少輛所以至今為止本地很多人都認(rèn)為花大幾萬甚至十幾萬去在買停車位是件不可想象的事情。

因?yàn)槟壳靶录译x我老公上班的地方僅7分鐘步行路程，所以一直沒有把買車提上議事日程。平時(shí)買菜出行主要靠一部新大洲本田。

這部踏板車耗油量還蠻大的，按每天單程10多公里，基本上一周都要50元。

用發(fā)展的眼光看，以后總會(huì)買部車的，因?yàn)槿钯?gòu)買可以優(yōu)惠2000元。在裝修花光了大部分積蓄的情況下于是用了信用卡借了一部分，無抵押消費(fèi)貸貸款了一部分（年利率5.9%，隨借隨還），入手了個(gè)人防車位最后6.6萬元。因?yàn)槿サ帽容^遲，好的位置都被挑完了，最后挑了個(gè)離電梯口和小區(qū)出入口都比較近的位置。

二、購(gòu)買車位需要注意的

（一）人防車位和產(chǎn)權(quán)車位

根據(jù)合同，我并沒有買了個(gè)車位，而是租了個(gè)20年的車位。平均每年租金3300。當(dāng)時(shí)剩下的產(chǎn)權(quán)車位都是11.8萬元的。人防車位統(tǒng)一6.8萬元。考慮了一下我們的需求以及目前的經(jīng)濟(jì)條件，主要還是以實(shí)際停車使用為主，鎮(zhèn)區(qū)的小車地下車位投資要有回報(bào)還比較長(zhǎng)遠(yuǎn)，所以入手了人防車位。這里貼個(gè)網(wǎng)圖看下兩種的區(qū)別。

鏈家的介紹

（二）開發(fā)商有權(quán)出租人防車位嗎？

根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，人防車位的產(chǎn)權(quán)是屬于國(guó)家的。那么開發(fā)商有權(quán)作為甲方向乙方出租車位嗎？看下相關(guān)的法律法規(guī)是怎么解讀的。

《人民防空法》第五條　國(guó)家對(duì)人民防空設(shè)施建設(shè)按照有關(guān)規(guī)定給予優(yōu)惠。國(guó)家鼓勵(lì)、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人，通過多種途徑，投資進(jìn)行人民防空工程建設(shè);人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有。

《人民防空法》釋義：有關(guān)規(guī)定是指防空設(shè)施建設(shè)涉及到的有關(guān)部門的規(guī)定，如國(guó)有資產(chǎn)管理部門、房產(chǎn)部門、城建部門、土地管理部門、稅務(wù)部門、電力部門、物價(jià)部門等的有關(guān)稅費(fèi)規(guī)定。國(guó)家鼓勵(lì)企業(yè)、事業(yè)、社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人投資人民防空工程建設(shè)，除戰(zhàn)時(shí)外，誰投資誰使用管理，收益依法歸投資者所有。在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，把人民防空工程建設(shè)、地下空間像房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)那樣，大膽地推向市場(chǎng)，消除社會(huì)對(duì)人防建設(shè)的疑慮，調(diào)動(dòng)社會(huì)各方面對(duì)人防建設(shè)投資的積極性，吸引各方面的資金投入到人防建設(shè)中，解決人防建設(shè)與城市建設(shè)資金不足的矛盾。

1997年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部頒布的《城市地下空間開發(fā)利用管理規(guī)定》 第二十五條也有類似表述和規(guī)定　地下工程應(yīng)本著“誰投資、誰所有、誰受益、誰維護(hù)”的原則，允許建設(shè)單位對(duì)其投資開發(fā)建設(shè)的地下工程自營(yíng)或依法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、租賃。 接著第二十九條規(guī)定，平戰(zhàn)結(jié)合的地下工程，平時(shí)由建設(shè)或者使用單位進(jìn)行管理，并應(yīng)保證戰(zhàn)時(shí)能迅速提供有關(guān)部門和單位使用。

根據(jù)以上的法律法規(guī)，盡管對(duì)于人防車位的的使用和租賃依然有種曖昧不清的感覺，但現(xiàn)行的慣例是開發(fā)商作為投資建設(shè)者享有人防建設(shè)的收益權(quán)。

（三）戰(zhàn)時(shí)被征用怎么處理？

20年內(nèi)會(huì)不會(huì)發(fā)生戰(zhàn)爭(zhēng)？這個(gè)誰也說不準(zhǔn)是吧，那么戰(zhàn)時(shí)被征用了怎么辦呢？我們來看合同條款。是不是有點(diǎn)霸王條款的感覺！第八條第3小點(diǎn)：若因小區(qū)業(yè)主公共利益或戰(zhàn)時(shí)國(guó)家或政府征用超過30天等原因?qū)е乱曳綗o法繼續(xù)使用標(biāo)的車位，乙方應(yīng)將標(biāo)的車位交給甲方……

戰(zhàn)時(shí)征用，這個(gè)好理解，但這里有個(gè)坑——怎么界定小區(qū)業(yè)主的公共利益？？希望法律專業(yè)人士能給個(gè)解答吧。

由于我們購(gòu)買車位抱著——就當(dāng)租吧的心態(tài)入手的車位，所以對(duì)一些條款也沒有繼續(xù)刨根究底，姑且聽信開發(fā)商的說法——租給你20年，合同到期后的免費(fèi)續(xù)租至2083年。

（四）未來會(huì)怎么樣？

我們來看回合同，雖然名義上的使用期限與土地期限一致直到2083年，但合同的甲方是開發(fā)商，開發(fā)商有可能會(huì)因?yàn)榻?jīng)營(yíng)不善而倒閉跑路，當(dāng)原甲方解散不存在的時(shí)候，合同還是否繼續(xù)執(zhí)行呢？答案是：無法得知。

鑒于國(guó)家法律對(duì)于這一方面的規(guī)定還是一片空白，人防車位還是存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。但不少城市都出臺(tái)了地方性的政策進(jìn)行規(guī)范管理，人防車位在某些城市還能進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記及轉(zhuǎn)讓買賣。比如說重慶早在2009年就有相關(guān)詳細(xì)的規(guī)定。手機(jī)上看圖可能會(huì)比較模糊。我這里復(fù)制重慶市民防辦的一段內(nèi)容吧

您好！您向市政府系統(tǒng)公開電子信箱咨詢的問題收悉，現(xiàn)將您咨詢的問題回復(fù)如下： 一、金科世界項(xiàng)目人防車位是否辦理預(yù)售許可、目前是否有權(quán)出售不屬于我辦的職權(quán)管轄范圍，建議您可以咨詢一下項(xiàng)目所在區(qū)的國(guó)土規(guī)劃部門。 二、購(gòu)買人防車位是可以辦理產(chǎn)權(quán)證的，該證和非人防車位的產(chǎn)權(quán)證有一點(diǎn)區(qū)別，但不影響您二次轉(zhuǎn)讓。根據(jù)《重慶市國(guó)土房管局關(guān)于人防工程權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知》（渝國(guó)土房管發(fā)〔2009〕51號(hào)）規(guī)定：當(dāng)結(jié)建式人防工程所有權(quán)轉(zhuǎn)移、變更時(shí)，在轉(zhuǎn)移、變更合同中，必須注明：“1、用途屬于人防工程，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家有關(guān)人民防空工程維護(hù)和平時(shí)使用管理規(guī)定，平時(shí)由所有人使用、維護(hù)和管理；2、當(dāng)省級(jí)或省級(jí)以上人民政府發(fā)布緊急狀態(tài)命令，由人民防空主管部門統(tǒng)一集中管理，無償使用；3、不得擅自改變?nèi)朔拦こ讨黧w結(jié)構(gòu)，拆除、損毀人防工程、損壞人防工程使用效能。”人防車位在您再次進(jìn)行買賣時(shí)，與非人防車位一樣不受限制。 三、目前，人防車位辦理產(chǎn)權(quán)的政策不會(huì)發(fā)生變化。

感謝您對(duì)人防工作的關(guān)心和支持！

除了重慶之外，廣州的《廣州市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目車位和車庫(kù)租售管理規(guī)定》類似人防車們產(chǎn)權(quán)的表述，西安也在《西安市人民政府關(guān)于化解房地產(chǎn)庫(kù)存促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》（市政發(fā)〔2016〕32號(hào)）明確提出投資人可以取得人防工程的產(chǎn)權(quán)并進(jìn)行登記。

我認(rèn)為無論是產(chǎn)權(quán)車位還是人防車位，都是既得利益者的蛋糕，買了產(chǎn)權(quán)車位的享受房?jī)r(jià)物價(jià)帶來的升值投資收益，人防車位的享受了低廉的停車便利，這個(gè)現(xiàn)狀和70年的土地使用年限的歷史遺留問題一樣，將會(huì)繼續(xù)曖昧不清存在，并且會(huì)存在相當(dāng)一段長(zhǎng)時(shí)間。

三、車位值不值得買？

這個(gè)話題太廣了，涉及到投資金融、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)水平發(fā)展、個(gè)人家庭情況等。但我認(rèn)為可以簡(jiǎn)單遵循以下原則。

1、買得起產(chǎn)權(quán)車位的當(dāng)然買產(chǎn)權(quán)車位，更加有保障，尤其是當(dāng)產(chǎn)權(quán)車位和人防車位價(jià)錢相差不大的情況下！人防車位日后轉(zhuǎn)讓都不能更改名字，只能帶合同轉(zhuǎn)讓，得不到法律的保護(hù)。但這個(gè)是因地而論，不同地方政策有很大差別，就好像剛剛提到的西安和重慶。

2、產(chǎn)權(quán)車位和人防車位就可以類比為商品房和小產(chǎn)權(quán)房，小產(chǎn)權(quán)房最大的弊端不是沒有產(chǎn)權(quán)登記，最大的弊端是享受不到房?jī)r(jià)地價(jià)上漲帶來的紅利。

3、車位配比低于1：1也建議入手，畢竟現(xiàn)在家家戶戶都至少一臺(tái)車了。誰也不想下班后還得來一場(chǎng)“搶車位大戰(zhàn)”。

4、既然覺得買車位了就要盡早去買，不要像我們這樣信息遲滯，最后好位置被人挑完了。

5、目前金融市場(chǎng)上有多款消費(fèi)貸，車位貸，像我們就用了無抵押的消費(fèi)貸款購(gòu)買了車位，一方面保證了裝修和日常的資金流，一次性付款還優(yōu)惠了2000元。年利率5.9%，隨借隨還，還挺很方便。

6、車位的溢價(jià)情況比房子要明顯很多，三四線城市要靠車位投資收益風(fēng)險(xiǎn)較大，而一二線城市則已是高位，投資空間也相對(duì)窄。

謝謝大家閱讀！