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一、我家車位購買歷程

（一）車位情況

2017年9月收樓了，開發(fā)商9月11日地下車位開售，分為產(chǎn)權(quán)車位和無產(chǎn)權(quán)的人防車位兩種，地下車庫兩種車位合計344個，我們小區(qū)比較小，總戶數(shù)544戶。車位配比1：0.63。有產(chǎn)權(quán)的車位10.8萬-14.8萬一個（視具體位置而定）。14.8萬元是子母車位（即可以停放兩臺車子,但按照一個車位出售或核發(fā)一個權(quán)利證書的車位）。無產(chǎn)權(quán)的人防車位統(tǒng)一6.8萬元一個。無論哪種車位每個月都要交30元的管理費。

（二）周邊的情況

地點：珠三角三線城市；非中心城區(qū)，但靠近高速入口和城軌站。方圓5公里內(nèi)有3、4個大型商場，兩個菜市場，兩個幼兒園，兩個學校，多個大中型樓盤。位置還算比較繁華。經(jīng)過15、16年樓價大漲之后周邊的樓盤賣得差不多了，但入住率還不高。新盤估計只有3、4成吧，稍舊的盤有6成左右入住率（我看晚上的燈光估的 ）。

（三）物業(yè)情況

小區(qū)比較小，綠化一般，沒有人車分流，兩個出入口，地上摩托車位30元一個月，地上流動小車位月租約300元一個月，數(shù)量未有統(tǒng)計，估計不超過20個。

（四）車位市場價情況

雖然是三線城市，但靠近中心城區(qū)鎮(zhèn)區(qū)附近的樓價已經(jīng)到了1.3萬一方左右了。市區(qū)更是到達了1.5-1.7萬元一方。目前城區(qū)的地下車位帶產(chǎn)權(quán)的售價從5萬-40萬不等。因為網(wǎng)上中介數(shù)據(jù)不可靠，所以這里具體數(shù)據(jù)來自于淘寶---司法拍賣。

司法拍賣上出價次數(shù)最多的車位

首先，我們看一下出價次數(shù)最多的車位。出價次數(shù)高代表熱門，受歡迎，搶手。左邊的成交日期是2018年3月9日，右邊成交日期是2017年6月30日，都是在短期內(nèi)，所以可信度高。可以看出，成交價比評估價高10萬元左右。當?shù)厝硕贾?，左邊是新建的高端小區(qū)（近交通要道），右邊是市中心（可以說黃金地段了）老牌高端樓盤。所以我理解為車位的價格決定因素之一是樓盤是否高端。

但是我接著又發(fā)現(xiàn)了同一個樓盤，但不同期數(shù)車位成交價格相差近一倍。新期比老期的貴將近20萬元，這只不過大半年時間而已（從2017年6月-2018年3月）。這就讓人對車位價格有點摸不著頭腦了。

看完高端樓盤的高端車位，再看下成交價低于評估價的車位。這兩個都是靠近城區(qū)但經(jīng)濟欠發(fā)達的鎮(zhèn)區(qū)的地上車位，近年來新建的樓盤基本上地下車庫都是標配了，像這種地上車位基本都是至少15年樓齡的樓盤。這種車位入手價最多2-3萬，即使算上通貨膨脹以及十幾年的停車便利，還是非常劃算的。

經(jīng)過觀察，可以總結(jié)車位價格的因素，除了我們常規(guī)理解的房價地段等之外，我覺得跟樓盤的高端屬性密切相關(guān)。非中心城區(qū)車位價格浮動較大，從幾萬到十幾萬不等，成交價格主要根據(jù)需求來定，有時候盡管評估價格高，但有價無市也沒有用。非中心城區(qū)車位價格相對低廉，適合回歸車位本質(zhì)的停車屬性。如果從投資的角度，城區(qū)車位更有投資的價值。

（四）我們自身的情況

為什么會不敢告訴家里人呢？因為我們這里的人大多都住農(nóng)村的自建房，自己用鋅鐵就搭起了簡易的車庫，或者好一點的直接在別墅邊預留車庫房，在農(nóng)村停車都是免費的！隨便停！想停多久停多久！想停多少輛就停多少輛所以至今為止本地很多人都認為花大幾萬甚至十幾萬去在買停車位是件不可想象的事情。

因為目前新家離我老公上班的地方僅7分鐘步行路程，所以一直沒有把買車提上議事日程。平時買菜出行主要靠一部新大洲本田。

這部踏板車耗油量還蠻大的，按每天單程10多公里，基本上一周都要50元。

用發(fā)展的眼光看，以后總會買部車的，因為全款購買可以優(yōu)惠2000元。在裝修花光了大部分積蓄的情況下于是用了信用卡借了一部分，無抵押消費貸貸款了一部分（年利率5.9%，隨借隨還），入手了個人防車位最后6.6萬元。因為去得比較遲，好的位置都被挑完了，最后挑了個離電梯口和小區(qū)出入口都比較近的位置。

二、購買車位需要注意的

（一）人防車位和產(chǎn)權(quán)車位

根據(jù)合同，我并沒有買了個車位，而是租了個20年的車位。平均每年租金3300。當時剩下的產(chǎn)權(quán)車位都是11.8萬元的。人防車位統(tǒng)一6.8萬元?？紤]了一下我們的需求以及目前的經(jīng)濟條件，主要還是以實際停車使用為主，鎮(zhèn)區(qū)的小車地下車位投資要有回報還比較長遠，所以入手了人防車位。這里貼個網(wǎng)圖看下兩種的區(qū)別。

鏈家的介紹

（二）開發(fā)商有權(quán)出租人防車位嗎？

根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，人防車位的產(chǎn)權(quán)是屬于國家的。那么開發(fā)商有權(quán)作為甲方向乙方出租車位嗎？看下相關(guān)的法律法規(guī)是怎么解讀的。

《人民防空法》第五條　國家對人民防空設(shè)施建設(shè)按照有關(guān)規(guī)定給予優(yōu)惠。國家鼓勵、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會團體和個人，通過多種途徑，投資進行人民防空工程建設(shè);人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。

《人民防空法》釋義：有關(guān)規(guī)定是指防空設(shè)施建設(shè)涉及到的有關(guān)部門的規(guī)定，如國有資產(chǎn)管理部門、房產(chǎn)部門、城建部門、土地管理部門、稅務部門、電力部門、物價部門等的有關(guān)稅費規(guī)定。國家鼓勵企業(yè)、事業(yè)、社會團體和個人投資人民防空工程建設(shè)，除戰(zhàn)時外，誰投資誰使用管理，收益依法歸投資者所有。在社會主義市場經(jīng)濟條件下，把人民防空工程建設(shè)、地下空間像房地產(chǎn)經(jīng)營那樣，大膽地推向市場，消除社會對人防建設(shè)的疑慮，調(diào)動社會各方面對人防建設(shè)投資的積極性，吸引各方面的資金投入到人防建設(shè)中，解決人防建設(shè)與城市建設(shè)資金不足的矛盾。

1997年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部頒布的《城市地下空間開發(fā)利用管理規(guī)定》 第二十五條也有類似表述和規(guī)定　地下工程應本著“誰投資、誰所有、誰受益、誰維護”的原則，允許建設(shè)單位對其投資開發(fā)建設(shè)的地下工程自營或依法進行轉(zhuǎn)讓、租賃。 接著第二十九條規(guī)定，平戰(zhàn)結(jié)合的地下工程，平時由建設(shè)或者使用單位進行管理，并應保證戰(zhàn)時能迅速提供有關(guān)部門和單位使用。

根據(jù)以上的法律法規(guī)，盡管對于人防車位的的使用和租賃依然有種曖昧不清的感覺，但現(xiàn)行的慣例是開發(fā)商作為投資建設(shè)者享有人防建設(shè)的收益權(quán)。

（三）戰(zhàn)時被征用怎么處理？

20年內(nèi)會不會發(fā)生戰(zhàn)爭？這個誰也說不準是吧，那么戰(zhàn)時被征用了怎么辦呢？我們來看合同條款。是不是有點霸王條款的感覺！第八條第3小點：若因小區(qū)業(yè)主公共利益或戰(zhàn)時國家或政府征用超過30天等原因?qū)е乱曳綗o法繼續(xù)使用標的車位，乙方應將標的車位交給甲方……

戰(zhàn)時征用，這個好理解，但這里有個坑——怎么界定小區(qū)業(yè)主的公共利益？？希望法律專業(yè)人士能給個解答吧。

由于我們購買車位抱著——就當租吧的心態(tài)入手的車位，所以對一些條款也沒有繼續(xù)刨根究底，姑且聽信開發(fā)商的說法——租給你20年，合同到期后的免費續(xù)租至2083年。

（四）未來會怎么樣？

我們來看回合同，雖然名義上的使用期限與土地期限一致直到2083年，但合同的甲方是開發(fā)商，開發(fā)商有可能會因為經(jīng)營不善而倒閉跑路，當原甲方解散不存在的時候，合同還是否繼續(xù)執(zhí)行呢？答案是：無法得知。

鑒于國家法律對于這一方面的規(guī)定還是一片空白，人防車位還是存在一定的風險。但不少城市都出臺了地方性的政策進行規(guī)范管理，人防車位在某些城市還能進行產(chǎn)權(quán)登記及轉(zhuǎn)讓買賣。比如說重慶早在2009年就有相關(guān)詳細的規(guī)定。手機上看圖可能會比較模糊。我這里復制重慶市民防辦的一段內(nèi)容吧

您好！您向市政府系統(tǒng)公開電子信箱咨詢的問題收悉，現(xiàn)將您咨詢的問題回復如下： 一、金科世界項目人防車位是否辦理預售許可、目前是否有權(quán)出售不屬于我辦的職權(quán)管轄范圍，建議您可以咨詢一下項目所在區(qū)的國土規(guī)劃部門。 二、購買人防車位是可以辦理產(chǎn)權(quán)證的，該證和非人防車位的產(chǎn)權(quán)證有一點區(qū)別，但不影響您二次轉(zhuǎn)讓。根據(jù)《重慶市國土房管局關(guān)于人防工程權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知》（渝國土房管發(fā)〔2009〕51號）規(guī)定：當結(jié)建式人防工程所有權(quán)轉(zhuǎn)移、變更時，在轉(zhuǎn)移、變更合同中，必須注明：“1、用途屬于人防工程，應當遵守國家有關(guān)人民防空工程維護和平時使用管理規(guī)定，平時由所有人使用、維護和管理；2、當省級或省級以上人民政府發(fā)布緊急狀態(tài)命令，由人民防空主管部門統(tǒng)一集中管理，無償使用；3、不得擅自改變?nèi)朔拦こ讨黧w結(jié)構(gòu)，拆除、損毀人防工程、損壞人防工程使用效能。”人防車位在您再次進行買賣時，與非人防車位一樣不受限制。 三、目前，人防車位辦理產(chǎn)權(quán)的政策不會發(fā)生變化。

感謝您對人防工作的關(guān)心和支持！

除了重慶之外，廣州的《廣州市房地產(chǎn)開發(fā)項目車位和車庫租售管理規(guī)定》類似人防車們產(chǎn)權(quán)的表述，西安也在《西安市人民政府關(guān)于化解房地產(chǎn)庫存促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》（市政發(fā)〔2016〕32號）明確提出投資人可以取得人防工程的產(chǎn)權(quán)并進行登記。

我認為無論是產(chǎn)權(quán)車位還是人防車位，都是既得利益者的蛋糕，買了產(chǎn)權(quán)車位的享受房價物價帶來的升值投資收益，人防車位的享受了低廉的停車便利，這個現(xiàn)狀和70年的土地使用年限的歷史遺留問題一樣，將會繼續(xù)曖昧不清存在，并且會存在相當一段長時間。

三、車位值不值得買？

這個話題太廣了，涉及到投資金融、當?shù)亟?jīng)濟水平發(fā)展、個人家庭情況等。但我認為可以簡單遵循以下原則。

1、買得起產(chǎn)權(quán)車位的當然買產(chǎn)權(quán)車位，更加有保障，尤其是當產(chǎn)權(quán)車位和人防車位價錢相差不大的情況下！人防車位日后轉(zhuǎn)讓都不能更改名字，只能帶合同轉(zhuǎn)讓，得不到法律的保護。但這個是因地而論，不同地方政策有很大差別，就好像剛剛提到的西安和重慶。

2、產(chǎn)權(quán)車位和人防車位就可以類比為商品房和小產(chǎn)權(quán)房，小產(chǎn)權(quán)房最大的弊端不是沒有產(chǎn)權(quán)登記，最大的弊端是享受不到房價地價上漲帶來的紅利。

3、車位配比低于1：1也建議入手，畢竟現(xiàn)在家家戶戶都至少一臺車了。誰也不想下班后還得來一場“搶車位大戰(zhàn)”。

4、既然覺得買車位了就要盡早去買，不要像我們這樣信息遲滯，最后好位置被人挑完了。

5、目前金融市場上有多款消費貸，車位貸，像我們就用了無抵押的消費貸款購買了車位，一方面保證了裝修和日常的資金流，一次性付款還優(yōu)惠了2000元。年利率5.9%，隨借隨還，還挺很方便。

6、車位的溢價情況比房子要明顯很多，三四線城市要靠車位投資收益風險較大，而一二線城市則已是高位，投資空間也相對窄。

謝謝大家閱讀！