開發(fā)商建設(shè)人防工程系是法律義務(wù)。

財(cái)產(chǎn)權(quán)歸國家所有

平時(shí)可以出租，不能買賣

那么

人方舟汽車收益權(quán)歸開發(fā)商嗎？

可以隨意定價(jià)嗎？

廣安、勝平、盛世區(qū)共4期項(xiàng)目，5萬多坪人防工程共集中在4期。

日前，針對(duì)承平盛世小區(qū)人防車位權(quán)屬和定價(jià)，有業(yè)主在網(wǎng)上提出了質(zhì)疑。區(qū)住建局雖對(duì)此作出公開回應(yīng)，但未說明該小區(qū)開發(fā)商建造人防工程的成本是否計(jì)入房?jī)r(jià)和人防車位租賃費(fèi)用過高兩大核心問題。

據(jù)了解，承平盛世小區(qū)地下車庫原本僅收取40元每月停車服務(wù)費(fèi)，而近期宣告還將收取200元每月車位租賃費(fèi)。業(yè)主們無法接受高出原本5倍的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并要求開發(fā)商出示人防工程使用權(quán)證。

即使本著“誰投資，誰受益”的原則，前提是要認(rèn)定承平盛世小區(qū)人防工程完全由開發(fā)商投資建造，即享有受益權(quán)。目前，我國對(duì)人防工程受益權(quán)屬未有統(tǒng)一、明確的法律規(guī)定，實(shí)踐中各地司法認(rèn)定各不相同。

以成都西體奧林花園小區(qū)為例，2020年5月1日，成都金牛區(qū)人民法院對(duì)其人防車位受益權(quán)屬訴訟案作出一審判決，“本院認(rèn)為，開發(fā)商取得預(yù)售許可證，出售房屋后，其權(quán)屬以及附屬設(shè)施也隨之轉(zhuǎn)移，即作為附屬設(shè)施的人防工程轉(zhuǎn)移給了小區(qū)業(yè)主。”該案法院認(rèn)為，人防工程建設(shè)已攤?cè)胄^(qū)總成本，隨著房屋產(chǎn)權(quán)的移交，收益者隨之變?yōu)槿w業(yè)主。

與此相反的，同年，廣州市中級(jí)人民法院曾對(duì)此類訴訟案二審判決（維持原判），認(rèn)為小區(qū)業(yè)主支付的購房款只是對(duì)應(yīng)自有房屋及共有分?jǐn)偨ㄖ?，未包括人防車位?/p>

也有地方對(duì)人防車位權(quán)屬作明確規(guī)定。2020年12月，重慶市住建委出臺(tái)通知，規(guī)定商品房配套車位（含人防車位）在取得商品房預(yù)售許可或依法進(jìn)行首次登記后，可按照規(guī)定進(jìn)行租賃和銷售。

即使國家層面沒有明確的法律和解釋，地方政府也有責(zé)任從維護(hù)市場(chǎng)秩序的角度規(guī)范人防車位租賃行為。對(duì)此，科長(zhǎng)有四點(diǎn)建議。

1）權(quán)屬矛盾不能一味地推給模糊不清的法律，開發(fā)商有必要舉證人防工程建設(shè)費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)并由自己?jiǎn)畏矫嫱度敕讲胚m用法律規(guī)定的受益權(quán)。

2）租賃供業(yè)主使用還需取得人防主管部門發(fā)放的憑證。

3）本著“誰受益，誰維護(hù)”的原則，受益者要負(fù)責(zé)對(duì)人防車位維護(hù)、維修和管理。

4）再就是定價(jià)問題，政府不能一放了之。今年5月，廣安區(qū)發(fā)改局針對(duì)承平盛世人防車位定價(jià)問題回應(yīng)廣安日?qǐng)?bào)，稱小區(qū)內(nèi)車位收費(fèi)不是政府定價(jià)，而是市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，可自主定價(jià)。事實(shí)上，銷售房屋時(shí)，承平盛世開發(fā)商未公告人防車位租賃事宜，而是在移交房屋后單方面宣布，業(yè)主未參與協(xié)商，只能選擇租或者不租。作為剛需配套，開發(fā)商竟有權(quán)任意定價(jià)，意味著后續(xù)可能任意漲價(jià)，無限制地實(shí)現(xiàn)利益最大化。所以，承平盛世開發(fā)商對(duì)人防車位的定價(jià)純屬自由壟斷，超出了市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的范疇，涉嫌濫用市場(chǎng)支配地位。

成文地規(guī)范人防車位租賃行為，也有地方做了良好的示范。

2018年，江蘇泰州市出臺(tái)了人防車位有關(guān)管理辦法，規(guī)定小區(qū)人防車位租賃最高限價(jià)120元每月，且租賃期限不得超過3年?！肮芾磙k法”還規(guī)定了出租人防車位的代理單位需取得使用證，并落實(shí)義務(wù)。更值得一提的，“管理辦法”明確了租金只得存入專門賬戶，用于維護(hù)和維修，不得挪作他用。

來源：全廣安