產(chǎn)權(quán)停車位緊張，有人想到了人防停車位。那么，人造汽車產(chǎn)權(quán)是誰的？我可以借用生意嗎？廣州市白云區(qū)法院今天公布了類似案件的審理情況。

業(yè)委會(huì)：人防車庫(kù)管理權(quán)歸我

白云區(qū)某花園小區(qū)二期負(fù)一層為防空地下室人防工程，該人防工程于1999年11日由合某公司負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè)，并于2001年9月16日竣工，廣州市人民防空辦公室于2003年驗(yàn)收合格。上述人防工程平時(shí)用途為車庫(kù)。大部分車位已由開發(fā)商合某公司售出并轉(zhuǎn)移登記至業(yè)主名下，剩余26個(gè)車位仍初始登記在開發(fā)商名下。合某公司將該人防車庫(kù)委托給某家物業(yè)公司統(tǒng)一管理，并對(duì)該26個(gè)車位收取租金。

該小區(qū)業(yè)委會(huì)認(rèn)為，雖然人防工程所有權(quán)歸國(guó)家所有，收益權(quán)歸投資者合某公司，但開發(fā)商合某公司已將小區(qū)房屋產(chǎn)權(quán)售予業(yè)主，即開發(fā)商已通過收取售房款的方式獲得投資回報(bào)，故該人防工程的投資人應(yīng)由合某公司轉(zhuǎn)為全體業(yè)主，相應(yīng)的使用權(quán)及收益權(quán)亦應(yīng)一并轉(zhuǎn)移給二期全體業(yè)主，由業(yè)委會(huì)對(duì)人防工程車庫(kù)進(jìn)行管理及收益。據(jù)此，業(yè)委會(huì)起訴要求開發(fā)商合某公司、某家物業(yè)公司向其交還未售出的26個(gè)人防工程車庫(kù)（以下簡(jiǎn)稱訴爭(zhēng)車位）的管理及收益權(quán)。

合某公司辯稱，其不同意業(yè)委會(huì)的訴訟請(qǐng)求，認(rèn)為涉案車庫(kù)由其投資建造，其有權(quán)決定將車庫(kù)的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)交給某家物業(yè)公司，并享有訴爭(zhēng)車位的租金收益權(quán)。

法院經(jīng)審理查明：涉案車庫(kù)為防空地下室，于2003年12月17日通過廣州市人民防空辦公室人防工程驗(yàn)收。訟爭(zhēng)車位目前初始產(chǎn)權(quán)登記在開發(fā)商合某公司名下，由某家物業(yè)公司管理及收租。商品房買賣合同第3頁中約定，“公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e的建設(shè)費(fèi)用計(jì)入套內(nèi)建筑面積銷售單價(jià)內(nèi)，不再另行計(jì)價(jià)”。

另根據(jù)廣州市房地產(chǎn)測(cè)繪所作出的涉案小區(qū)的《房屋面積測(cè)量成果報(bào)告書》，涉案小區(qū)的共有建筑為“梯間走廊、梯間大堂”等。涉案車庫(kù)的建筑面積未作為涉案小區(qū)共有建筑面積分?jǐn)偂?/p>

爭(zhēng)議焦點(diǎn)：涉案車庫(kù)的使用權(quán)、管理權(quán)、收益權(quán)歸誰？

法院：人防車位屬國(guó)家所有，但使用權(quán)、管理權(quán)和收益權(quán)屬于投資人

首先，《中華人民共和國(guó)人民防空法》第五條第二款規(guī)定：國(guó)家鼓勵(lì)、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人，通過多種途徑，投資進(jìn)行人民防空工程建設(shè)；人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有。開發(fā)商合某公司作為涉案車庫(kù)的投資者，且訴爭(zhēng)車位仍初始登記在其名下，故對(duì)訴爭(zhēng)車位，合某公司享有使用、管理、收益的權(quán)利。

其次，根據(jù)相關(guān)部門出具的《房屋面積測(cè)量成果報(bào)告書》，涉案車庫(kù)的建筑面積亦未作為涉案小區(qū)共有建筑面積分?jǐn)偂?/p>

再者，從建設(shè)單位與小區(qū)業(yè)主之間訂立的商品房買賣合同來看，雙方?jīng)]有就轉(zhuǎn)讓涉案車庫(kù)權(quán)利進(jìn)行約定，即小區(qū)業(yè)主支付的購(gòu)房款只是對(duì)應(yīng)自有房屋及共有分?jǐn)偨ㄖ?，未包括涉案車?kù)。

綜上，該業(yè)委會(huì)主張收回訴爭(zhēng)車位管理及收益權(quán)缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，一審判決駁回業(yè)委會(huì)的全部訴訟請(qǐng)求。二審判決駁回業(yè)委會(huì)上訴，維持原判。

法官說法：購(gòu)買前應(yīng)咨詢、了解小區(qū)人防車位的租售政策

經(jīng)辦法官指出，人防車位的使用、管理及收益權(quán)的歸屬，應(yīng)遵循“誰投資、誰受益”的原則，具體應(yīng)以“建設(shè)成本是否已經(jīng)列入小區(qū)商品房建設(shè)成本”、“面積分?jǐn)傆袩o實(shí)際攤?cè)胄^(qū)業(yè)主的分?jǐn)偯娣e”為界定標(biāo)準(zhǔn)。

實(shí)踐中，人防車位一般不會(huì)被計(jì)入公用建筑面積，其建筑成本由開發(fā)商承擔(dān)，那么根據(jù)“誰投資、誰受益”的原則，開發(fā)商可以保留該車位的管理及收益權(quán)。如果人防車位建筑成本最終計(jì)入房?jī)r(jià)且面積亦由業(yè)主分?jǐn)?，則其收益權(quán)就應(yīng)該屬于全體業(yè)主。

由于人防車位在租賃、交易、產(chǎn)權(quán)登記等方面均有一定限制性規(guī)定，故消費(fèi)者應(yīng)了解小區(qū)人防車位的租售政策，必要時(shí)應(yīng)咨詢當(dāng)?shù)厝朔阑虿粍?dòng)產(chǎn)交易部門確認(rèn)車位權(quán)屬，避免遭受不必要的經(jīng)濟(jì)損失。

法律知多D：小區(qū)的車位分幾種？

一般情況，車位分為3類：產(chǎn)權(quán)車位、公攤車位、人防車位。

產(chǎn)權(quán)車位：主要是指開發(fā)商自建的地下車庫(kù)，且開發(fā)商單獨(dú)取得車庫(kù)產(chǎn)權(quán)。在這種情況下，開發(fā)商可以委托物業(yè)公司租售車位。

公攤車位：是指車位面積已經(jīng)列入公攤面積被分?jǐn)?。根?jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第二百七十五條第二款（《物權(quán)法》第七十四條第三款）規(guī)定，占有業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

人防車位：是指在不妨礙防空功能和滿足業(yè)主需要的前提下，戰(zhàn)時(shí)可用于人防工程的地下室，平時(shí)可做車庫(kù)供業(yè)主使用的車位。由開發(fā)商投資建設(shè)且未納入業(yè)主分?jǐn)偯娣e的人防車位，其使用、管理及收益權(quán)歸屬于開發(fā)商。

《中華人民共和國(guó)民法典》第二百七十六條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。

廣州日?qǐng)?bào)全媒體文字記者章程 通訊員劉婭

題圖：人民視覺

廣州日?qǐng)?bào)全媒體編輯 林瑋琳