產(chǎn)權(quán)停車位緊張，有人想到了人防停車位。那么，人造汽車產(chǎn)權(quán)是誰的？我可以借用生意嗎？廣州市白云區(qū)法院今天公布了類似案件的審理情況。

業(yè)委會：人防車庫管理權(quán)歸我

白云區(qū)某花園小區(qū)二期負一層為防空地下室人防工程，該人防工程于1999年11日由合某公司負責開發(fā)建設(shè)，并于2001年9月16日竣工，廣州市人民防空辦公室于2003年驗收合格。上述人防工程平時用途為車庫。大部分車位已由開發(fā)商合某公司售出并轉(zhuǎn)移登記至業(yè)主名下，剩余26個車位仍初始登記在開發(fā)商名下。合某公司將該人防車庫委托給某家物業(yè)公司統(tǒng)一管理，并對該26個車位收取租金。

該小區(qū)業(yè)委會認為，雖然人防工程所有權(quán)歸國家所有，收益權(quán)歸投資者合某公司，但開發(fā)商合某公司已將小區(qū)房屋產(chǎn)權(quán)售予業(yè)主，即開發(fā)商已通過收取售房款的方式獲得投資回報，故該人防工程的投資人應(yīng)由合某公司轉(zhuǎn)為全體業(yè)主，相應(yīng)的使用權(quán)及收益權(quán)亦應(yīng)一并轉(zhuǎn)移給二期全體業(yè)主，由業(yè)委會對人防工程車庫進行管理及收益。據(jù)此，業(yè)委會起訴要求開發(fā)商合某公司、某家物業(yè)公司向其交還未售出的26個人防工程車庫（以下簡稱訴爭車位）的管理及收益權(quán)。

合某公司辯稱，其不同意業(yè)委會的訴訟請求，認為涉案車庫由其投資建造，其有權(quán)決定將車庫的經(jīng)營管理權(quán)交給某家物業(yè)公司，并享有訴爭車位的租金收益權(quán)。

法院經(jīng)審理查明：涉案車庫為防空地下室，于2003年12月17日通過廣州市人民防空辦公室人防工程驗收。訟爭車位目前初始產(chǎn)權(quán)登記在開發(fā)商合某公司名下，由某家物業(yè)公司管理及收租。商品房買賣合同第3頁中約定，“公共部位與公用房屋分攤建筑面積的建設(shè)費用計入套內(nèi)建筑面積銷售單價內(nèi)，不再另行計價”。

另根據(jù)廣州市房地產(chǎn)測繪所作出的涉案小區(qū)的《房屋面積測量成果報告書》，涉案小區(qū)的共有建筑為“梯間走廊、梯間大堂”等。涉案車庫的建筑面積未作為涉案小區(qū)共有建筑面積分攤。

爭議焦點：涉案車庫的使用權(quán)、管理權(quán)、收益權(quán)歸誰？

法院：人防車位屬國家所有，但使用權(quán)、管理權(quán)和收益權(quán)屬于投資人

首先，《中華人民共和國人民防空法》第五條第二款規(guī)定：國家鼓勵、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會團體和個人，通過多種途徑，投資進行人民防空工程建設(shè)；人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。開發(fā)商合某公司作為涉案車庫的投資者，且訴爭車位仍初始登記在其名下，故對訴爭車位，合某公司享有使用、管理、收益的權(quán)利。

其次，根據(jù)相關(guān)部門出具的《房屋面積測量成果報告書》，涉案車庫的建筑面積亦未作為涉案小區(qū)共有建筑面積分攤。

再者，從建設(shè)單位與小區(qū)業(yè)主之間訂立的商品房買賣合同來看，雙方?jīng)]有就轉(zhuǎn)讓涉案車庫權(quán)利進行約定，即小區(qū)業(yè)主支付的購房款只是對應(yīng)自有房屋及共有分攤建筑，未包括涉案車庫。

綜上，該業(yè)委會主張收回訴爭車位管理及收益權(quán)缺乏事實和法律依據(jù)，一審判決駁回業(yè)委會的全部訴訟請求。二審判決駁回業(yè)委會上訴，維持原判。

法官說法：購買前應(yīng)咨詢、了解小區(qū)人防車位的租售政策

經(jīng)辦法官指出，人防車位的使用、管理及收益權(quán)的歸屬，應(yīng)遵循“誰投資、誰受益”的原則，具體應(yīng)以“建設(shè)成本是否已經(jīng)列入小區(qū)商品房建設(shè)成本”、“面積分攤有無實際攤?cè)胄^(qū)業(yè)主的分攤面積”為界定標準。

實踐中，人防車位一般不會被計入公用建筑面積，其建筑成本由開發(fā)商承擔，那么根據(jù)“誰投資、誰受益”的原則，開發(fā)商可以保留該車位的管理及收益權(quán)。如果人防車位建筑成本最終計入房價且面積亦由業(yè)主分攤，則其收益權(quán)就應(yīng)該屬于全體業(yè)主。

由于人防車位在租賃、交易、產(chǎn)權(quán)登記等方面均有一定限制性規(guī)定，故消費者應(yīng)了解小區(qū)人防車位的租售政策，必要時應(yīng)咨詢當?shù)厝朔阑虿粍赢a(chǎn)交易部門確認車位權(quán)屬，避免遭受不必要的經(jīng)濟損失。

法律知多D：小區(qū)的車位分幾種？

一般情況，車位分為3類：產(chǎn)權(quán)車位、公攤車位、人防車位。

產(chǎn)權(quán)車位：主要是指開發(fā)商自建的地下車庫，且開發(fā)商單獨取得車庫產(chǎn)權(quán)。在這種情況下，開發(fā)商可以委托物業(yè)公司租售車位。

公攤車位：是指車位面積已經(jīng)列入公攤面積被分攤。根據(jù)《中華人民共和國民法典》第二百七十五條第二款（《物權(quán)法》第七十四條第三款）規(guī)定，占有業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

人防車位：是指在不妨礙防空功能和滿足業(yè)主需要的前提下，戰(zhàn)時可用于人防工程的地下室，平時可做車庫供業(yè)主使用的車位。由開發(fā)商投資建設(shè)且未納入業(yè)主分攤面積的人防車位，其使用、管理及收益權(quán)歸屬于開發(fā)商。

《中華人民共和國民法典》第二百七十六條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停車的車位、車庫應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要。

廣州日報全媒體文字記者章程 通訊員劉婭

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廣州日報全媒體編輯 林瑋琳