東南網(wǎng)10月26日新聞(本網(wǎng)記者馮旭)“如果座位是開發(fā)商，為什么不能辦理產(chǎn)權(quán)證？這里面有貓膩嗎？”最近東南網(wǎng)《直通屏山》收到網(wǎng)友評論，寧德市第一開發(fā)商根據(jù)商品房年限轉(zhuǎn)讓了使用權(quán)，業(yè)主對產(chǎn)權(quán)存有疑慮，考慮是否要買這樣的座位。

業(yè)主與開發(fā)商簽訂的車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議（網(wǎng)友供圖）

前年買的車位一變二，產(chǎn)權(quán)變70年使用權(quán)

網(wǎng)友陳先生告訴記者，寧德市東僑開發(fā)區(qū)三盛璞悅灣小區(qū)今年6月交房，最近，開發(fā)商福建九龍房地產(chǎn)公司開始以租賃合同形式出售該小區(qū)的所有車位，包括人防車位和非人防車位。據(jù)介紹，該樓盤在2018年進(jìn)行第一期銷售時，曾捆綁銷售車位，被業(yè)主舉報后叫停。捆綁售出的車位可以退錢，亦可轉(zhuǎn)為房屋首付款。近期，開發(fā)商又開始銷售車位，只是這些車位不能辦理產(chǎn)權(quán)證，價格也大幅下降。早期買房時未退車位的業(yè)主，現(xiàn)在可以補交1萬元后加送一個車位，相當(dāng)于每個車位8萬元。

陳先生提供了某業(yè)主與開發(fā)商簽訂的《解除協(xié)議書》和《車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，其中提出：雙方于2019年9月簽訂的車位合同解除，并于2021年9月簽訂《車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，轉(zhuǎn)讓價款為8萬元，原合同已支付款項直接抵作新協(xié)議的車位使用費，不足部分乙方另行補足。協(xié)議中明確：標(biāo)的車位由甲方投資建設(shè)所有，甲方合法持有使用權(quán)、出租權(quán)、收益權(quán)，不屬于業(yè)主共有財產(chǎn)；乙方明確受讓的是車位使用權(quán)，而非車位所有權(quán)，車位使用期限為自交付車位之日至雙方簽訂《商品房買賣合同》中約定的國有建設(shè)用地使用權(quán)證中標(biāo)注的截止日期?！耙簿褪钦f，轉(zhuǎn)讓的是車位70年的使用權(quán)?！标愊壬f。

8萬元的價格，是針對前兩年買下車位的業(yè)主。按照“璞悅灣的置業(yè)小謝”向業(yè)主發(fā)送的推介信息，目前的車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格是人防標(biāo)準(zhǔn)車位8.1萬—9.4萬、非人防標(biāo)準(zhǔn)車位9.3萬—11萬。部分業(yè)主擔(dān)憂，看似便宜的價格背后藏有貓膩?！叭绻钦ｄN售，為何辦不了產(chǎn)權(quán)證？無產(chǎn)權(quán)車位是否屬小區(qū)業(yè)主公用，產(chǎn)生的收益是否屬于全體業(yè)主？”陳先生說，有業(yè)主向相關(guān)部門反映了情況，但沒有執(zhí)法部門出面制止。

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寧德三盛璞悅灣小區(qū)地下車位（網(wǎng)友供圖）

車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓將成大方向？相關(guān)部門：暫無政策

記者以業(yè)主名義咨詢了寧德三盛璞悅灣的置業(yè)顧問小謝。她告訴記者，目前包括北京、上海、武漢和江浙一帶的新樓盤都沒有帶產(chǎn)權(quán)的車位，因此都是轉(zhuǎn)讓使用權(quán)，背后的原因主要是70年后國家回收土地時的議價款問題?！皣疫€沒有明文出來，但大方向是在執(zhí)行（車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓），現(xiàn)在江浙、上海一帶已經(jīng)比較普遍了。”小謝說，璞悅灣的車位最初是作為能辦證的車位賣的，所以當(dāng)時的價格是15—17萬元，捆綁銷售時則是20萬元，前兩年該公司組織了寧德八、九家地產(chǎn)商一起到政府部門詢問產(chǎn)權(quán)證一事，確實辦不出來，加上該公司的主力方向已轉(zhuǎn)向浙江，在寧德未再拍地，所以比較真誠地告訴業(yè)主車位辦不了證，對價格也作了下調(diào)，能收回多少資金收回多少。小謝表示，該項目是虧本項目，目前按使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，定價是“真心便宜”——周邊樓盤無論是國賓美墅還是大東海·翡翠湖，一樣沒產(chǎn)權(quán)，都要賣10萬元；旁邊的東湖曙光城作為爛尾盤，產(chǎn)權(quán)證辦不出來，一個車位也賣12萬元。據(jù)介紹，璞悅灣小區(qū)共有834個車位，車位配比是1：0.9，加上部分業(yè)主有兩輛車多買了車位，所以有一部分業(yè)主是買不到車位的，“而且，使用權(quán)可以二次交易，無論自用或是作為投資都有價值?！?/p>

寧德市自然資源局權(quán)益科李先生（化名）告訴記者，寧德三盛璞悅灣的車位暫時不能辦理產(chǎn)權(quán)證，是因為一份政策文件（寧政〔2015〕8號《寧德市人民政府關(guān)于印發(fā)寧德市地下空間開發(fā)利用管理規(guī)定的通知》）過期，新的政策尚未確定，造成項目地下空間是否收取土地出讓金的問題沒有明確，自然資源局與開發(fā)商的合同中亦未約定地下空間可以給開發(fā)商使用。所以，究竟能不能辦產(chǎn)權(quán)證，要等政策文件修訂之后才能確認(rèn)。

記者從福建省自然資源主管部門了解到，商品房配套項目在70年使用權(quán)到期后是否需再交土地出讓金，這一問題爭論已久，目前尚無定論，國家亦未出臺政策，“車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓將成大方向”之說暫未聽聞。部分地區(qū)無法辦理車位產(chǎn)權(quán)，可能跟各設(shè)區(qū)市制定的具體政策有關(guān)，亦可能是政府與開發(fā)商在土地出讓過程中未明確地下車位是否已收取土地出讓金，造成后期出現(xiàn)爭議。如果開發(fā)商繳交的土地出讓金未包括商品房配套項目用地，該用地便無法辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)。據(jù)了解，寧德、南平等地都出現(xiàn)過此類問題。

70年車位使用權(quán)，究竟該不該買？

記者注意到，網(wǎng)絡(luò)上關(guān)于車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的分析和討論為數(shù)不少。有網(wǎng)友稱：“我買了個車位，但是沒有產(chǎn)權(quán)，合同上寫跟房屋年限一致。”有網(wǎng)友附和：“我們小區(qū)也是，只賣不租。10萬，還不能辦理產(chǎn)權(quán)證。”有網(wǎng)友表示：“ 我們小區(qū)一個車位15—18萬，沒有產(chǎn)權(quán)，我不打算買了。”也有網(wǎng)友提及：“我買了，跟房子一樣使用70年，租期20年，到期無條件續(xù)約……”

車位使用權(quán)能不能買？浙江西湖律師事務(wù)所張澤誠律師在知乎發(fā)表文章《房產(chǎn)交易中坑爹的“使用權(quán)轉(zhuǎn)讓”，你一定要知道》指出：以商鋪買賣為例，你以為你從開發(fā)商手上買到了一個產(chǎn)權(quán)商鋪，實際上你只是和開發(fā)商的關(guān)聯(lián)公司簽署了一份租賃和托管的協(xié)議。那么后續(xù)開發(fā)商還是可以利用這套商鋪的產(chǎn)權(quán)向銀行抵押獲取貸款，如果之后開發(fā)商資金鏈斷裂破產(chǎn)，那么該套商鋪也會被法院拍賣償債，而此時作為商鋪“購買人”的你就會很被動，很受傷，權(quán)利得不到應(yīng)有的保障。

寧德市自然資源局李先生認(rèn)為，有不動產(chǎn)登記證書在手才有保障，如果相關(guān)車位未獲自然資源主管部門和住建部門審批，亦未經(jīng)過不動產(chǎn)交易中心登記，一旦發(fā)生變故，消費者的權(quán)益難以獲得保障，即便后期能獲準(zhǔn)辦理不動產(chǎn)權(quán)證，開發(fā)商亦可能要求加價。

福建青瀚律師事務(wù)所俞建明律師指出，沒有產(chǎn)權(quán)的車位轉(zhuǎn)讓，其實質(zhì)是一種租賃行為，根據(jù)《合同法》第214條規(guī)定，租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。

記者注意到，寧德三盛璞悅灣小車的《車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》中約定：不論該協(xié)議因何種原因解除、終止或認(rèn)定無效，業(yè)主應(yīng)向開發(fā)商支付已使用期間的車位使用費，每年的使用費按轉(zhuǎn)讓總價除以20年計算。也就是說，如果業(yè)主以9萬元的價格受讓車位使用權(quán)，使用20年則相當(dāng)于每月375元。而陳先生透露，目前該小區(qū)車位的租賃價格是每月300元。

福州市法律顧問智庫成員、福建度德律師事務(wù)所趙秀芝主任指出：超過20年的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是否全部有效仍存在爭議，目前開發(fā)商通過轉(zhuǎn)讓使用權(quán)滿足了自己的資金需求，后期一旦出現(xiàn)分歧，不排除需要業(yè)主交還車位的可能，屆時業(yè)主會比較被動，因此說到底不如短期租賃。