|全文1931個單詞，讀大約需要5分鐘。

在同一個小區(qū)，房價很神奇。

樓梯房掛牌單價普遍6萬+，電梯房最便宜的只要3.6萬/㎡。

430萬就能買到電梯房的112㎡3房，而樓梯房的86㎡3房至少要560萬。

樓齡比樓梯房新，硬件比樓梯房強(qiáng)，價格反倒比樓梯房便宜。

電梯房不禁要問：“是我站得太高，你們看不到我的好嗎？”

掛牌價打5折，電梯房跑輸樓梯房

這樣奇怪的事情發(fā)生在羅湖東樂花園。

打開貝殼找房，東樂花園目前在售的二手房一共12套，8套電梯房、4套樓梯房，均價53284元/㎡。

按照單價從高到低隨手排個序，8套電梯房包攬倒數(shù)前八。而且，最貴的那套電梯房，掛牌單價也沒能跑贏平均線。

成交價比掛牌價更有參考價值，也坐實(shí)東樂花園電梯房低樓梯房一等。

貝殼找房最近3個月成交的3套東樂花園二手房中，樓梯房（7層）的成交單價約6.24萬/㎡，電梯房（28層和32層）的成交單價分別是4.54萬/㎡、3.51萬/㎡。

▲東樂花園成交記錄。｜圖片來源：貝殼找房

同一個小區(qū)，明明學(xué)校、商場、地鐵這些配套都一樣，為什么居住條件更好的電梯房反而跑輸樓梯房？

在羅湖從業(yè)至少5年的經(jīng)紀(jì)人徐哥說，東樂花園電梯房價格低，有3個原因。

第一，東樂花園的電梯房一共有5棟，都在小區(qū)的邊緣，挨著主干道布心路，環(huán)境相對吵鬧一些。

第二，當(dāng)年在羅湖買房的中國香港人多，為了迎合他們的喜好，電梯房的戶型客廳呈三角形，有聚財(cái)之意。時過境遷，現(xiàn)在的內(nèi)地人更喜歡方方正正的戶型。

▲東樂花園一高層單位的戶型圖。｜圖片來源：貝殼找房

第三，城市更新?！艾F(xiàn)在有開發(fā)商進(jìn)去做樓梯房的城市更新意愿征集，有了拆遷的預(yù)期，掛牌價自然要高一些?！?/p>

要多層不要高層，業(yè)主質(zhì)疑開發(fā)商“挑肥揀瘦”

受羅湖區(qū)東湖街道辦委托，深圳明昇奧凱投資有限公司（下稱“明昇公司”）進(jìn)駐東樂花園，開展更新意愿征集摸查工作。

▲東樂花園更新意愿征集簽約現(xiàn)場。｜圖片來源：深圳論壇

東樂花園位于羅湖百仕達(dá)片區(qū)，毗鄰東湖公園，門口是地鐵5、7號線太安站，地段優(yōu)越。

小區(qū)包括117棟多層建筑（樓梯房）、5棟高層建筑（電梯房），在1988-1994年間建成。

▲東樂花園。｜圖片來源：樂有家航拍

二三十年的老房子，能夠拆遷改造本是一件好事，但開發(fā)商明昇公司的操作，激起部分業(yè)主的不滿。

7月24日，東樂花園高層業(yè)主在人民網(wǎng)、新浪微博、深圳論壇等平臺發(fā)帖，質(zhì)疑明昇公司“挑肥揀瘦”。

▲東樂花園高層業(yè)主在人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板的留言。

署名為“東樂花園全體高層業(yè)主”的《關(guān)于東樂花園舊改問題的訴求》顯示：

“明昇公司在做更新意愿征集摸底工作時，明確表示只針對多層業(yè)主，不包含高層業(yè)主?！Ｍ魑活I(lǐng)導(dǎo)能夠了解東樂花園的歷史沿革，及時制止這種嚴(yán)重傷害東樂花園高層業(yè)主切身利益的行為。”

8月5日，東湖街道辦回復(fù)稱：

“東樂花園分屬不同年限、不同宗地建成，容積率也不一樣。

基于現(xiàn)有政策‘對現(xiàn)狀容積率超過2.5的小區(qū)，更新模式原則上以綜合整治為主’，我街道先行征集多層業(yè)主意愿，以進(jìn)一步研究后續(xù)更新工作的可行性，包括高層納入更新的可行性及更新模式?！?br/>

深圳市規(guī)劃和自然資源局于2019年2月27日發(fā)布的“深圳市羅湖LH03-03號片區(qū)[太安路地區(qū)]法定圖則”顯示，東樂花園5棟高層建筑所屬兩宗地塊的容積率都是3.0，超過2.5紅線。

▲羅湖LH03-03號片區(qū)[太安路地區(qū)]法定圖則。｜圖片來源：深圳市規(guī)劃和自然資源局

東湖街道辦的回復(fù)沒有說服東樂花園高層業(yè)主。

“從樓房建成起，開發(fā)商就告知業(yè)主，小區(qū)的幼兒園、文化廣場、花園、籃球場、健身器材場所、物業(yè)用房、綠化帶等，都是同屬整體業(yè)主，不分高層多層?！?/p>

一名業(yè)主說，“只對低層樓房進(jìn)行舊改，撇開高層，這種區(qū)別對待的行為嚴(yán)重侵犯了1000多戶高層業(yè)主的權(quán)益。”

目前，東湖街道辦已約談并要求明昇公司“一并處理好多層和高層關(guān)系，統(tǒng)一做好更新意愿征集，穩(wěn)妥推進(jìn)相關(guān)工作?！?/p>

容積率高的項(xiàng)目拆不起，考驗(yàn)“端水”能力的時候到了

因?yàn)槿莘e率過高被擋在或差點(diǎn)被擋在城市更新大門外的，不只是東樂花園高層業(yè)主。

南山南頭片區(qū)的桃苑公寓因?yàn)槿莘e率過高，未能入圍棚改圈。

桃苑公寓位于南山大道與學(xué)府路交匯處，建成于1990年代初。今年7月，桃苑公寓業(yè)主在自家陽臺拉起“我要棚改”的橫幅。

事因在荔苑中興片區(qū)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目意向摸底調(diào)查中，處在同一片區(qū)的桃苑公寓沒被納入摸底范圍。

▲圖片來源：網(wǎng)絡(luò)

與被納入摸底研究范圍的9個舊住宅小區(qū)最大的不同是，桃苑公寓是16層高帶電梯單身公寓。

南頭街道辦在接受南方都市報采訪時表示，沒有把桃苑公寓納入范圍，主要原因是現(xiàn)狀容積率過高，超過5.8。

“根據(jù)第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)測算，綜合規(guī)劃指標(biāo)及桃苑公寓建筑現(xiàn)狀，在不計(jì)算保障房的配備比例前提下，不僅無法實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)配套設(shè)施的要求，而且無法滿足還遷、增購需求，因此未將桃苑公寓納入棚改研究范圍?！?br/>

▲桃苑公寓，外墻曾經(jīng)翻新。

高容積率的舊改項(xiàng)目為什么會被“嫌棄”？

合一城市更新集團(tuán)董事總經(jīng)理羅宇 以高層小產(chǎn)權(quán)房為例，建得高的小產(chǎn)權(quán)房，沒有開發(fā)商愿意去做，拆不動也算不過賬，特別是沙井動輒二三十層高的小產(chǎn)權(quán)房。

“就算一個月能拆得動，開發(fā)商也不愿意去做這個事情，因?yàn)闆]有利潤空間?！?/p>

羅宇說，拆20層樓，起碼要建40層樓，收支才有可能勉強(qiáng)打平。但是，政府不可能批這么高的容積率。

▲密密麻麻的握手樓。

深圳一家在舊改領(lǐng)域有豐富經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商，一直不介入容積率超過3的舊改。羅湖自2016年底起，對于現(xiàn)狀容積率超過2.5的城中村、舊屋村，審慎納入拆除重建類城市更新。

政府要爭取公共配套，企業(yè)要盈利要發(fā)工資，業(yè)主要更高的拆賠比，考驗(yàn)“端水”能力的時候到了。

#在幸福敲門看測評#