文/樂居新聞集團(tuán)深圳新浪房地產(chǎn)

在深圳買房上車門檻越來越高，用低首付買個好地段，買個性價比高的房子成為越來越多人的夢想。特別是在關(guān)內(nèi)省宿管區(qū)，要一次性拒絕很多東西。

那么在偌大的深圳，50萬首付究竟有機(jī)會上車關(guān)內(nèi)嗎？還有哪些小區(qū)可以50萬首付就搞定？對此，Q房探花園城片區(qū)董事馮麗麗做客樂居直播間，帶來了50萬首付深圳關(guān)內(nèi)買房攻略。

深圳住房限購限貸最新政策（2018年1月10日）

數(shù)據(jù)來源：Q房網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心整理

南山

南山區(qū)在很多人心目中是豪宅林立的片區(qū)，屬于高配置高價格的片區(qū)。50萬首付如何買南山？Q房探馮麗麗為大家推薦了四個位置的房源。分別是金鐘大廈、南油生活B區(qū)、桃苑單身公寓/桃苑小區(qū)和東方美地苑。

金鐘大廈

金鐘大廈位于南山中心區(qū)，建成于2002年，單棟28層，建筑面積約30000平方米，總戶數(shù)422戶。

金鐘大廈生活配套成熟，地理位置非常好，有一條地鐵線經(jīng)過，即九號線的西延線，預(yù)計(jì)2019年通車，地鐵站粵海站距離金鐘大廈的位置大概五百米，大概三到四分鐘左右，另外十二號地鐵線未來會設(shè)南油站，離金鐘大廈也很近，時間約八到十分鐘路程，粵海戰(zhàn)和南油站兩個地鐵站站點(diǎn)，公交線路比較多，是整個南山比較中心的一個位置。從商業(yè)配套來說，屬于海雅商圈，距離海雅百貨、茂業(yè)百貨、南山書城非常近，旁邊間隔購物中心還有一個文心公園。此外，金鐘大廈距離海岸城商圈很近，步行僅五到八分鐘距離。

值得注意的是，金鐘大廈的學(xué)區(qū)在2016年6月15號有了一個變化，原本小學(xué)和中學(xué)的學(xué)位是南山區(qū)的學(xué)府小學(xué)（海珠部）和學(xué)府中學(xué)，2016年6月15日，學(xué)府小學(xué)和學(xué)府中學(xué)正式合并入南山二外集團(tuán)，進(jìn)行集團(tuán)化辦學(xué)。學(xué)校的教學(xué)水平得到了很好的提升。

金鐘大廈小區(qū)以小戶型為主，一層樓有28戶，最小的戶型21平，單身公寓清水在市場上最低租金在2500元，豪裝租金可以高達(dá)3500元，一房一廳大概租4500元，2房租金在6000元左右。

以21平為例，之前的成交價格大概在160萬-170萬左右，自從學(xué)區(qū)改變之后，大概在一個半月之前成交價格是185萬，且客戶是一次性付款。市場上現(xiàn)在21平報(bào)價幾乎在200萬左右，中間還有一些議價的空間。

從全年成交量價來看，最高峰值已經(jīng)達(dá)到8.8萬，2016年的5-6月份學(xué)區(qū)改變，成交量最為活躍，漲幅明顯，之后呈比較平穩(wěn)的態(tài)勢。

南油生活B區(qū)

南油生活B區(qū)位于南山南油片區(qū)，建成于1993年，包括75棟住宅樓、1棟商服綜合樓，及分布在71-73棟的底層商鋪，總計(jì)6657戶。在這些房源中，有小部分是電梯房，這部分房源通過后期改造，加裝電梯提升了整體居住舒適程度。

地鐵上位于地鐵9號鐵西延線、12號線交匯換乘站。地鐵9號線西延線2015年12月開工，2019年下半年竣工。12號線2017年9月開工建設(shè)，預(yù)計(jì)2022年試運(yùn)營。距離海岸城和海雅商圈的距離也比較近。在片區(qū)規(guī)劃上，南油生活B區(qū)在深圳土地十三五規(guī)劃中屬于城市更新重點(diǎn)統(tǒng)籌項(xiàng)目，匯集了大量城市更新項(xiàng)目。學(xué)區(qū)范圍是南油小學(xué)、北師大中學(xué)。

戶型來說涵蓋面積段比較廣，小戶型居多。29平是比較好賣的戶型，戶型實(shí)用率非常高，可以改成2房，租金能租到3500元，總價大概在170萬左右。32-34平的戶型價格在180萬-200萬，這部分房源全部是經(jīng)過改裝的有電梯的類型。

從整個片區(qū)兩年成交量價對比來看，南油生活B區(qū)隨著城市更新進(jìn)程加快，房價有5-8千的漲幅。在售賣房源中小戶型居多，由于棚改舊改的原因一些業(yè)主更希望進(jìn)行長線的持有，兩房和三房的放盤量相對較低。

桃苑單身公寓/桃苑小區(qū)

桃苑小區(qū)位于南山中心區(qū)，建成于1990年，包括9棟總計(jì)852戶。桃苑單身公寓位于南山中心區(qū)南山大道西側(cè)，建成于1993年，包括3棟總計(jì)898戶。值得注意的是，桃苑小區(qū)和桃苑單身公寓并非同一個小區(qū)，桃苑小區(qū)是一個多層公寓，桃苑單身公寓層數(shù)較低，五樓六樓以上是帶電梯的。周邊配套有人人樂、家樂福等大型商超，學(xué)校配套是海濱實(shí)驗(yàn)小學(xué)。

從戶型結(jié)構(gòu)來看，桃苑小區(qū)基本上以29平到33平為主，每一棟都會有一些差別。桃園小區(qū)的房產(chǎn)證是以桃苑單身宿舍命名的，戶型結(jié)構(gòu)是類似筒子間的戶型，比較通風(fēng)通透；桃苑單身公寓的戶數(shù)更多，面積段更豐富，從最小的21平到60幾平均有，主要戶型仍以一房一廳為主，但其中一些面積較大的戶型，比如57平，很多業(yè)主會改成兩房或一房一廳的結(jié)構(gòu)。

桃苑小區(qū)和桃苑單身公寓從總價來說是相對比較便宜的，桃苑小區(qū)29平戶型近期報(bào)價在145萬-148萬，歷史成交價格在140萬-160萬不等。之前桃苑小區(qū)的產(chǎn)權(quán)是50年，有一些業(yè)主通過增補(bǔ)地價，將產(chǎn)權(quán)變更為70年，價格差別主要在產(chǎn)權(quán)上。

在2016-2017年成交量價上，桃苑小區(qū)和桃苑單身公寓相對來說比較平穩(wěn)，價格差較小，轉(zhuǎn)手和租賃會比較容易，總體價格平穩(wěn)上漲。

東方美地苑

東方美地苑位于南山南頭片區(qū)，建成于2001年，包括3棟20單元總計(jì)405戶。是一個相對比較新的多層。戶型也是以小戶型居多。東方美地苑的商業(yè)配套比較豐富，距離南頭沃爾瑪和南山歡樂頌約500米，距離南山文體中心約700米。

整體戶型方正、通風(fēng)、精巧通，結(jié)構(gòu)以1房和2房為主，有少量的3房戶型。最小的面積段是21平，價格大概在150萬-155萬左右。

從成交量價上看，2016=2017年整體價格走勢比較平穩(wěn)，這樣的小戶型在南山這樣的地段租金比較穩(wěn)定，長期上漲，幅度比較平穩(wěn)，2017年峰值在6.9萬左右。值得關(guān)注的是，東方美地苑70平的房源是三房兩廳兩衛(wèi)，使用率很高。

福田

同樣作為配套成熟宜居的片區(qū)，福田區(qū)又有哪些50萬首付可以買到的房源呢？馮麗麗重點(diǎn)推薦了八卦嶺片區(qū)和梅林片區(qū)。

八卦嶺片區(qū)

八卦嶺片區(qū)主要有鵬益花園、鵬盛花園（即鵬盛村）兩個物業(yè)。鵬益花園97年建成，分三期，共六棟，戶型主要為1房1廳、單身公寓，少量2房，合計(jì)2260戶。鵬盛花園98年建成，共有10棟，其中1-4 為高層，5-10為多層，戶型主要為1房1廳、單身公寓，少量2房，合計(jì)2526戶。

從價格來看，鵬益花園在4.5-4.8萬左右，鵬盛花園在4.2-4.8萬之間，鵬盛花園中最小的面積是32平，大概總價在150萬左右。50平的兩房大概總價在230萬左右。

梅林片區(qū)

梅林片區(qū)主要有深華科技園公寓、旭飛華安園和凱豐花園三物業(yè)。

深華科技園公寓96年建成，單棟88戶，戶型主要為1房1廳、單身公寓，少量2房。旭飛華安園2002年建成，共有3棟，469戶，戶型主要為1房1廳、單身公寓，少量2房，合計(jì)469戶。凱豐花園分一二兩期，一期7單元515戶；二期3棟843戶。戶型有1-4房，結(jié)構(gòu)豐富。在這些物業(yè)中，距離較近的地鐵線路是9號線，地鐵站點(diǎn)有上梅林站、梅村站、孖嶺站。

從成交量價上看，這三個小區(qū)在2017年成交都非?；钴S，價格呈現(xiàn)穩(wěn)定上漲的趨勢。

羅湖

羅湖區(qū)區(qū)別于全市其他區(qū)域，總價200萬以下的住宅產(chǎn)品占據(jù)最大份額，占比達(dá)1/3。羅湖區(qū)學(xué)位優(yōu)勢明顯，小戶型成交、尤其是低總價小戶型學(xué)位房成交活躍。羅湖區(qū)年度成交熱點(diǎn)樓盤中，低總價小戶型樓盤同樣占據(jù)相當(dāng)大份額。

總價200萬左右的樓盤，馮麗麗重點(diǎn)推薦了東門168、旭飛華達(dá)園、旭飛華天苑、聯(lián)城美園、長豐苑，這些小區(qū)從成交來看，年度成交量在100套左右。

羅湖區(qū)低總價熱點(diǎn)樓盤價格變化幅度小，單價區(qū)間跨度大，在3-6萬元/㎡之間。五個熱點(diǎn)樓盤中，單價相對較高的東門168（別名一品東門雅園）小學(xué)學(xué)區(qū)為深圳市螺嶺外國語實(shí)驗(yàn)學(xué)校，為市重點(diǎn)小學(xué)，省一級學(xué)校。東門168其最小的戶型是22平，總價在145-150萬之間。此外，東門168還有50平的房源，總價在310萬左右。在此，馮麗麗建議，對于初次置業(yè)者，如果想要購買關(guān)內(nèi)的房子，希望買的這套房是短期過度，未來有置換需求，一些小戶型的學(xué)位房可以重點(diǎn)關(guān)注。

旭飛華達(dá)一期處在3號地鐵線水貝站和7號地鐵線交匯的地方，距離地鐵田貝站和水貝站較近。20平左右戶型大概在90-95萬左右，50萬首付很輕松就可以在這里置業(yè)。

另一個旭飛華天苑，主要是7號線筍崗站，但距離地鐵站稍遠(yuǎn)，這個小區(qū)在去年價格相對處于比較低的位置，成交比較穩(wěn)定。15平戶型總價62萬，對有過渡需求的購房者來說是比較好的選擇。53平總價在175萬-180萬左右。此外的聯(lián)城美園和長豐苑也都是同類型物業(yè)，33平總價在130萬-150萬之間。

總體而言，羅湖區(qū)160-200萬之間的房源可選擇空間非常大，并且還有一個重要的特點(diǎn)就是，羅湖區(qū)很多小戶型都是可以改裝的，很多30-40平的戶型都可以改裝成小兩房，實(shí)用率比較高。整個羅湖片區(qū)，二手房的交易量非常大，是很多初次置業(yè)網(wǎng)友重點(diǎn)購買的區(qū)域。

鹽田

關(guān)內(nèi)片區(qū)中，鹽田區(qū)是相對來說風(fēng)景比較優(yōu)美的片區(qū)，也是四個區(qū)中比較洼地的區(qū)。鹽田區(qū)50萬首付可以買到的物業(yè)主要分布在沙頭角及鹽田片區(qū)，沙頭角片區(qū)熱點(diǎn)成交物業(yè)有碧桐灣和東埔福苑；鹽田片區(qū)熱點(diǎn)成交物業(yè)有金水灣、天利明園大廈和春天海。

熱門片區(qū)物業(yè)價格如下：

50萬首付在這些選擇中能夠買到多大的戶型呢？30平左右大概在120萬，60平左右在255萬，260萬價格區(qū)間。東埔福苑25平總價在90-95萬區(qū)間，100萬以內(nèi)的小戶型在這個片區(qū)較容易買到。金水灣又名金水灣御園，33平大概在115萬左，52平可以改裝成兩房的戶型，總價大概185萬。天利明園大廈30平在110萬左右，春天海31平在100-110萬之間。