最近，“掛橫幅，拯救木板”已經(jīng)成為深圳的風(fēng)景。

團(tuán)長特意拜訪了龍江中方李芬花園，實際上很多居民在自己的陽臺上掛了“想修木板”“想修舊的”的橫幅，1996年完工的中方李芬到現(xiàn)在為止24年來連建筑物外部都能看到，確實很舊。(大衛(wèi)亞設(shè)，Northern Exposure(美國電視劇)，Northern Exposure)。

但走進(jìn)小區(qū)之后，并沒有感受到樓體老化到不能居住，或者存在某些安全隱患，小區(qū)內(nèi)部有運動場，游泳池，雖然不寬闊但簡單實用，而且內(nèi)部的樓體要比外部新一些；

配套方面，項目緊鄰大芬地鐵站A出口，南側(cè)是星都豪庭的商業(yè)和沃爾瑪購物廣場，兩公里內(nèi)有木棉灣學(xué)校，可園學(xué)校，石芽嶺公園，總體來看是比較宜居的，很難被政府納入棚改或舊改的范疇。

鏈家中介小哥告訴團(tuán)長：“這些橫幅都是業(yè)主自己主動掛上的，政府從來沒有對這里的居民意愿進(jìn)行過征集，想棚改短時間是不可能的?！?/p>

中房怡芬門口的保安大叔對團(tuán)長說：“這么好的房子，怎么能說拆就拆呢？08年的時候業(yè)主就集體申請過棚改，但沒有得到政府的批準(zhǔn)，這一次還是同樣的結(jié)果?！?/p>

當(dāng)團(tuán)長問保安大叔，您覺得多久能拆呢？大叔用手勢比劃了一個“十年”，他認(rèn)為沒有十年，中房怡芬是拆不動的。

在深圳，中房怡芬不是孤例，南山的桃苑公寓，羅湖的東樂花園，龍興大廈都有過業(yè)主申請棚改的案例。

桃苑公寓 圖源：網(wǎng)絡(luò)

為什么當(dāng)下的深圳業(yè)主都強烈要求政府拆自己，這些“快要棚改”的房子可以投資嗎？我們可以從業(yè)主、政府和購房者三個角度來進(jìn)行分析：

1、對于業(yè)主來說，“棚改”成了漲價靈藥

近年來，許多老舊小區(qū)因為有了棚改預(yù)期，價格有了非常顯著的漲幅，如：

今年4月，南山桃苑公寓二手房成交價僅在5-6萬，“鬧”完棚改之后，掛牌均價已經(jīng)上漲到8萬/平；

同片區(qū)已經(jīng)確定棚改的中興之家、荔芳村、荔馨村等掛牌價格最高已經(jīng)到了9萬/平，這要比周邊的普通商品房貴1-2萬/平；

與之相似的還有福田八卦嶺的鵬盛村，深港合作區(qū)的南華村，雖然一個有名校落地，一個有深港合作區(qū)的規(guī)劃利好，但棚改的快速推進(jìn)也是小區(qū)價格上漲的推手之一。

我們再次回到龍崗的中房怡芬，不排除有部分業(yè)主真心想改善居住環(huán)境，但試圖以“棚改”之便，提振房價快速出貨應(yīng)該也不在少數(shù)。

布吉是深圳一個比較神奇的板塊，多數(shù)人都嫌棄布吉臟亂差的環(huán)境，擁堵的交通，雜亂無章的城建，密集的握手樓，但這里也是深圳二手房、小產(chǎn)權(quán)成交量最高的區(qū)域之一。

因為布吉的區(qū)位好，緊鄰羅湖，去福田龍華上班方便，區(qū)域內(nèi)有建成通車的地鐵3號線和5號線，并在百鴿籠、布吉、木棉灣、大芬等地鐵站周邊形成成熟的居住區(qū)，房價稍高于坪山，但區(qū)位絕對好過坪山。

當(dāng)粉絲朋友問起，布吉和坪山誰更宜居？答案是布吉；那么布吉和坪山誰更有升值潛力，團(tuán)長也在心中劃上了一個大大的問號，因為坪山中心區(qū)更有故事可講。

對于深圳剛需而言，在有限的資金預(yù)算和居住需求面前，升值潛力不值一提，這也是大多數(shù)深圳人選擇置業(yè)布吉的原因，單價3萬出頭就能買到地鐵站附近的老破小，小產(chǎn)權(quán)的價格更便宜，是周邊商品房價格的三分之一。

布吉承接了深圳最純粹和最無奈的居住需求，買這里單純是為了上車，與升值無關(guān)，這也是布吉房價常年不漲的原因之一。

與此同時，布吉也承接了一部分改善需求，很多羅湖的業(yè)主為了尋求更大的生活空間，也會選擇置業(yè)布吉，比如說金御半山，佳兆業(yè)可園，萬科麓城等，都是品質(zhì)和性價比非常好的項目。

在去年9月到今年深圳的一輪上漲周期中，就有過布吉桂芳園業(yè)主集體控盤漲價的傳聞，而中房怡芬這個項目，明知無緣棚改，但強行“掛橫幅、求棚改”刷存在感，其意圖與“業(yè)主集體控盤漲價”沒什么區(qū)別，都是想增加曝光量和提振房價，快速出手然后把房產(chǎn)置換到西部熱點區(qū)域。

2、對于政府來說，棚改加速是趨勢，但仍有棘手問題有待解決

棚改和舊改，是深圳解決土地瓶頸的重要途徑，雖然政府一直有意加快棚改的推動，但從2016年至今，棚改成功實施的項目寥寥無幾，甚至出現(xiàn)難以為繼的現(xiàn)象。

棚改推進(jìn)速度慢的主要原因在于缺乏利益的驅(qū)動，拆除重建的舊住宅，除了安置房外全部建設(shè)成為人才房和保障房，并且不允許銷售，主要收益僅為人才房租金收益，資本金回收期漫長，幾十個項目同時鋪展開來就會出現(xiàn)財政短缺。

對于政府來說，棚改雖然是帶有公益性質(zhì)的項目，但其投資額巨大，收益卻很低，很難做到持續(xù)性發(fā)展，同時又缺乏利益的驅(qū)動，導(dǎo)致市場企業(yè)參與度不高。

而研究近期一些“掛橫幅，求棚改”的小區(qū)特點后，我們可以發(fā)現(xiàn)，容積率較高的高層建筑，很難被政府納入棚改規(guī)劃。

如南山區(qū)桃苑公寓，雖然外立面經(jīng)過翻修比較新，但內(nèi)部存在供水供電設(shè)備老化、墻體開裂等問題，有媒體研究后發(fā)現(xiàn)，同片區(qū)的9個小區(qū)都確定棚改，只有桃苑公寓排除在外，是因為它是片區(qū)中樓層最高，戶數(shù)最多，容積率最高的小區(qū)。

桃苑公寓 圖源：網(wǎng)絡(luò)

如羅湖區(qū)東樂花園，近30年老樓，總戶數(shù)達(dá)3300 多戶，在多達(dá) 117 棟樓梯房中，有 5 棟 32 層的電梯房。在小區(qū)進(jìn)行棚改時，業(yè)主卻遇到了“只改多層不改高層”的問題。

還有羅湖區(qū)龍興大廈，也是樓齡近30年的30層高層電梯房，同樣是海關(guān)二院的建筑，旁邊的多層均已經(jīng)被納入船步街片區(qū)棚改范圍，龍興大廈未被納入棚改范圍這一事情引起了龍興大廈業(yè)主的不滿。

這樣看來，棚改除了缺乏利益驅(qū)動，高層樓房的拆遷也是棘手問題。

網(wǎng)上一直有一個話題，現(xiàn)在的高層以后有可能淪為貧民窟，再過50年后，當(dāng)高層變成危房時，誰還來拆遷，誰能拆得起？

容積率這么高，住戶這么多，怎么安置賠償都一個相當(dāng)復(fù)雜的問題。開發(fā)商也不是傻子，超過15層的房子，拆遷沒有利潤可拿是沒有人愿意接盤的。

3、對于購房者來說，棚改是機遇嗎？

近幾年，深圳棚改確實有了加速的趨勢。

2018年5月，《深圳市政府關(guān)于加強棚戶區(qū)改造工作的實施意見》發(fā)布，對棚改的政策適用范圍、補償標(biāo)準(zhǔn)、實施模式、房屋征收、土地使用權(quán)出讓等核心問題作出規(guī)定。

2019年2月，深圳市對棚戶區(qū)改造工作職權(quán)進(jìn)行調(diào)整，簡化審批流程，加快推動棚戶區(qū)改造工作，深圳棚改“強區(qū)放權(quán)”正式施行。

2020年6月，深圳正開展《關(guān)于加強棚戶區(qū)改造工作的實施意見》的修訂，重點將從細(xì)化棚改政策適用范圍、完善搬遷安置補償獎勵標(biāo)準(zhǔn)、引導(dǎo)社會資本參與等五大方面完善。另地價修正系數(shù)的調(diào)整工作也在推進(jìn)中。

許多投資者覺得自己看到了趨勢，于是便快速沖進(jìn)棚改市場，想靠老破小實現(xiàn)發(fā)財夢。

團(tuán)長認(rèn)為，老破小存在機會，但也有陷阱。

首先是區(qū)域的選擇，盡量選擇有規(guī)劃的熱點片區(qū)和核心區(qū)域，比如羅湖、福田和南山，龍崗布吉即使棚改，安置賠償?shù)氖找嬉膊粫貏e高，而且像龍崗坪山這些還有土地的片區(qū)，對棚改的熱情沒有其它區(qū)那么高。

其次是樓盤的選擇，不僅樓齡要超過20年，還得是危房難以居住，嚴(yán)重影響市容市貌的那種，舊改棚改機會更大，而且還要側(cè)面調(diào)查小區(qū)業(yè)主同意拆遷的比例是不是超過9成，如果多數(shù)人不同意棚改想舊改，或者單純的覺得這里生活方便不愿意離開，那么你投資這里的老破小至少被套10年。

最后是價格，已經(jīng)確定納入棚改的小區(qū)，價格漲幅確實很驚人，甚至超過周邊正常的商品房，這時候選擇投資這些老破小，就要仔細(xì)衡量資金的機會成本，投資周期等，到底劃算不劃算了。

總之，買老破小更像是一場賭博，而且陷阱常常比機會多，沒有經(jīng)過大量市場研究的人最好不要輕易投資。