原告：朱某

被告：張某

被告：濟(jì)南房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司。

2016年5月29日，原被告三方簽訂了將一個(gè)地塊(19區(qū))東區(qū)地下車庫(kù)T107出售給被告的停車買賣合同。金額共計(jì)150，000元。

原告于2016年5月29日交付給被告張某20000元定金，交付給被告濟(jì)南某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司傭金5000元。訴訟中，經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)、法院調(diào)查，該買賣合同中車位屬于人防車位。原告要求被告張某返還定金20000元， 要求被告濟(jì)南某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司返還傭金5000元。

被告張某辯稱：原告所訴沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)。原告在簽訂車位買賣合同之前，我明確告知了涉案車位的完整真實(shí)情況，并出示了有償獲得車位權(quán)益的證明——即我與開(kāi)發(fā)商簽訂的車位使用權(quán)買賣合同，明確聲明我將擁有的涉案車位的權(quán)益證明讓渡，但不對(duì)開(kāi)發(fā)商所作的承諾背書。原告曾在合同簽訂并交付定金后，在不同場(chǎng)合表達(dá)對(duì)價(jià)格不滿意以及買不如租劃算的意思，這才是原告反悔并違約的真實(shí)理由。因此，我認(rèn)為車位買賣合同是有效的，請(qǐng)求法院駁回原告對(duì)我的訴訟請(qǐng)求。

被告濟(jì)南某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司辯稱：我只知道被告張某的車位是通過(guò)合法途徑在開(kāi)發(fā)商處購(gòu)買的，開(kāi)發(fā)商經(jīng)備案允許出售。我們審查了第一被告張某與某公司的合同原件，根據(jù)車位買賣合同第一條第二款，原告對(duì)車位的具體狀況已充分了解，自愿購(gòu)買張某上述車位。原告居住在某公園，同涉案車位在一個(gè)小區(qū)，涉案車位所屬地塊的車位均是使用權(quán)車位，簽訂買賣合同前，我方多次帶原告實(shí)地查看該車位，并到物業(yè)核實(shí)車位情況，原告稱其不知情與事實(shí)不符。在買賣合同簽訂前，被告已經(jīng)要求賣方張某將其與開(kāi)發(fā)商簽訂的車位使用權(quán)買賣合同原件交原告查看，并簽訂車位買賣合同時(shí)，存留復(fù)印件交付原告，且車位使用權(quán)買賣合同第四條約定，該車位的使用年限同該地塊住宅的國(guó)有土地使用權(quán)證書載明的使用年限，買受人對(duì)該車位享有使用權(quán)，該車位不辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。原告與我方簽訂了免責(zé)聲明，也說(shuō)明我們沒(méi)有承諾帶原告去開(kāi)發(fā)商處更改車位買賣合同。因此，我方不同意退還傭金。請(qǐng)法院判決駁回原告對(duì)我的訴訟請(qǐng)求。

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案件焦點(diǎn)

本案的焦點(diǎn)是：人防車位所有權(quán)能否買賣，雙方簽訂的車位買賣合同是否有效。若能買賣，則買賣合同有效，原告要求退還定金及傭金即沒(méi)有法律依據(jù);若人防車位買賣合同違反了強(qiáng)制性規(guī)定和社會(huì)公益，則合同無(wú)效，兩被告應(yīng)退還定金和傭金。

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裁判理由

一審法院裁判認(rèn)為：當(dāng)事人訂立合同，必須遵循法律規(guī)定。違反法律行政法規(guī)禁止性規(guī)定的合同，為無(wú)效合同，不被法律所保護(hù)。本案中，涉案車位已被證實(shí)為人防車位。根據(jù)《中華人民共和國(guó)人民防空法》，人民防空是國(guó)防的組成部分。人民防空工程包括為保障戰(zhàn)時(shí)人員與物資掩蔽、人民防空指揮、醫(yī)療救護(hù)等而單獨(dú)修建的地下防護(hù)建筑，以及結(jié)合地面建筑修建的戰(zhàn)時(shí)可用于防空的地下室。國(guó)防資產(chǎn)屬于國(guó)家所有。禁止任何組合或者個(gè)人破壞、侵占人民防空設(shè)施。由于涉案車位為人防車位、人防設(shè)施，不得進(jìn)行買賣，因此原告與兩被告簽訂的車位買賣合同為無(wú)效合同。根據(jù)合同法相關(guān)規(guī)定，合同無(wú)效或被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還。因此，被告張某應(yīng)當(dāng)返還給原告交付的定金20000元，被告某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司應(yīng)當(dāng)返還給原告支付的傭金5000元。被告某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司以“免責(zé)聲明”主張抗辯，該免責(zé)聲明明顯違背原告接受被告中介服務(wù)事宜的事實(shí)，且被告某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司一方面獲得了傭金收入，一方面又排除了自身義務(wù)，因此，該抗辯意見(jiàn)法院不予認(rèn)可。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第(五)項(xiàng)、第五十八條、《中華人民防空法》第二條、第九條、第十八條之規(guī)定，判決如下：

一、原告周某與被告張某、被告某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司與2016年5月29日共同簽訂的車位買賣合同(某地塊(19 區(qū))東區(qū)地下車庫(kù)T107的車位)無(wú)效。

二、被告張某于本判決生效之日起十日內(nèi)，退還原告周某車位定金20000元。

三、被告濟(jì)南某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)，退還原告周某支付的傭金5000元。

一審判決后，兩被告不服，在法定期間內(nèi)提起上訴，濟(jì)南市中級(jí)人民法院經(jīng)過(guò)審理，認(rèn)為一審法院查明的事實(shí)清楚，法律適用正確，遂駁回上訴，維持原判。

【法官說(shuō)法】

本案具有典型意義，對(duì)規(guī)范房地產(chǎn)公司與業(yè)主之間的車位使用權(quán)、所有權(quán)讓渡具有指導(dǎo)意義。目前，房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的地下車位，有相當(dāng)一部分為人防車位;針對(duì)人防車位，為了利益需求，房地產(chǎn)公司與業(yè)主簽訂的合同，或前業(yè)主與后業(yè)主之間簽訂的合同，大都不規(guī)范，不少合同直接涉及“車位買賣”、“所有權(quán)轉(zhuǎn)讓”等內(nèi)容，違反了國(guó)家法律的強(qiáng)制性規(guī)定。根據(jù)我國(guó)《國(guó)防法》和《人民防空法》，人民防空工程包括為保障戰(zhàn)時(shí)人員與物資隱蔽、人民防空指揮、醫(yī)療救護(hù)等而單獨(dú)修建的地下防護(hù)建筑，以及結(jié)合地面建筑修建的戰(zhàn)時(shí)可用于防空的地下室。人民防空工程所涉資產(chǎn)為國(guó)有資產(chǎn)，任何人不得買賣、破壞、損害、侵占。本案所涉車位，為人防車位;合同的主要的形式和內(nèi)容，均直指人防車位買賣，因人防車位所有權(quán)屬于國(guó)家，因此該車位買賣合同是無(wú)效的。需說(shuō)明的是，根據(jù)我國(guó)的《人民防空法》，國(guó)家是鼓勵(lì)社會(huì)資金參與對(duì)人防工程的開(kāi)發(fā)、投入的，也鼓勵(lì)平時(shí)利用人民防空工程為經(jīng)濟(jì)建設(shè)和人民生活服務(wù)，并明確了誰(shuí)投資、誰(shuí)受益的原則，建設(shè)人防車位的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，有權(quán)對(duì)該車位使用、收益。但無(wú)論如何，均不得針對(duì)人防車位所有權(quán)的買賣、讓渡。

編輯：王 蕾

排版：孫 麗

審核：殷秀峰

來(lái)源：濟(jì)南中院