近年來，很多房企都有一個痛點：房屋清算后，大量停車延誤產(chǎn)品殘留，最終不得不降價打折。(威廉莎士比亞。)。

為什么車位去化這么難？某地產(chǎn)30強調(diào)研發(fā)現(xiàn)，車位去化難，除了供大于求、定價不合理外，設(shè)計品質(zhì)高低也是關(guān)鍵要素之一。

而且，車位滯銷雖然爆發(fā)于項目后期，但很多問題都是在規(guī)劃設(shè)計階段埋下的雷，想要從根本上解決車位去化老大難問題，必須從設(shè)計階段開始介入。

地庫設(shè)計4大誤區(qū)

拖累車位價值與去化

通常來看，前期設(shè)計階段，車庫設(shè)計容易存在以下問題：

一、 車位配比不均勻，不合理

現(xiàn)在拿地越來越難，很多項目都算不過賬。為了拿地，很多項目會千方百計提高貨值，比如規(guī)劃大量車位、開發(fā)地下小開間的儲藏室等等，最終導(dǎo)致供大于求，形成滯銷。

比如有些三四線項目，客戶對車位投資需求低，但項目卻盲目規(guī)劃了兩層甚至三層車庫，有些組團車位配比最高去到1:2.6，供應(yīng)遠(yuǎn)大于需求。

還有些文旅型、養(yǎng)老型項目，入住率比較低，業(yè)主對車位需求低，車位配比卻也高達(dá)1:2。

此外，有些項目組團間車位分配不均，布局不合理，也容易造成車位配比大的組團車位滯銷。比如某項目分為AB兩個組團，A區(qū)域車位配比1：1.47，另外還有部分人防車位，B組團車位配比1：1.2左右。兩區(qū)配比不均，讓業(yè)主跨區(qū)購買基本很難。

二、為了摳成本，忽略客戶需求

有些項目為了控制成本，忽略客戶需求，影響使用體驗，導(dǎo)致客戶沒有購買欲望。具體體現(xiàn)在幾個方面：

①盡端車位過多

部分房企出于對單車位指標(biāo)的控制，設(shè)計了大量盡端車位，但這種車位使用時非常不便，泊車難度極高。

②車庫出入口不足

比如部分樓棟明明前后均有設(shè)置停車位，但為了省錢，只設(shè)了前端一個車庫出入口，導(dǎo)致樓棟后端車位業(yè)主明明離家很近，卻要繞路歸家。

③動線不合理

部分項目做了地下兩層車庫，但負(fù)一到負(fù)二層不能直接下去，而要兜一個大圈。

還有的項目做了負(fù)二層車庫，電梯卻不能直達(dá)?；蛘咴诘貛斓教庌D(zhuǎn)都找不到回家的路。

④層高不足或車位尺度小

按照經(jīng)驗值，地下室層高每增加100mm，則地下室綜合成本增加30-50元/㎡，所以部分項目為了控制建安成本，控制地庫層高，導(dǎo)致業(yè)主的高端車型進不了車庫。甚至有些項目車庫出現(xiàn)設(shè)備過低影響層高的情況，凈層高甚至不足規(guī)范2.2米。

還有些改善項目，未考慮到高端客戶的豪車停放需求，車位尺寸偏短偏小。

這倆豪車一停，誰也別想開門

三、不利因素影響多，車位價值低

車庫通常受到墻體、消防拴、管道、柱子、人防等諸多因素影響，一旦考慮不周全，很容易造成停車開門受阻，業(yè)主使用體驗差。

比如設(shè)計人員有個習(xí)慣是標(biāo)準(zhǔn)柱跨排到頭，盡端不注意根據(jù)車位排布調(diào)整柱定位，或者出于便于車身入庫的考慮，柱子放置得過于靠后，就會導(dǎo)致柱子影響車門開啟。

四、忽視地庫空間的顏值和品質(zhì)感

這主要集中在精裝和材料的使用上，比如有些車庫還存在陰暗、潮濕、通風(fēng)不暢、氣味難聞等問題，嚴(yán)重影響業(yè)主購買意愿。

設(shè)計優(yōu)化、品質(zhì)升級

提升客戶行車體驗，促進車位去化

通常來看，影響車位價值的因素包括便利度、層差、單位車戶比、車位自身素質(zhì)、精裝修等，要想車位好賣，一方面要提升高價值車位比例，另一方面要降低不利因素影響。

一、優(yōu)化指標(biāo)，合理布局，分配均勻

對于像文旅、養(yǎng)老等入住率較低的項目，業(yè)主對車位需求低，盡量在投資階段就要介入，優(yōu)化指標(biāo)。某房企指出，前期拿地階段，就要結(jié)合市場和項目需求判斷車位配比是否過高，比如可結(jié)合項目周邊是否有大量可停車的設(shè)施、競品車位去化速度、項目常住率等數(shù)據(jù)來測算合理的配比指標(biāo)。

一旦車位配比指標(biāo)確定后，各樓棟車戶比應(yīng)該均勻分配，不能出現(xiàn)有些樓棟下沒有配車位的情況。

對于車位劃分，可以以樓棟電梯間為中心，朝計算樓間距的方向取50m半徑，以此確定圓形范圍。對于重合的區(qū)域內(nèi)車位，一般劃分為距離更近的樓棟。

二、設(shè)計優(yōu)化，提升業(yè)主行車停車便利性

1、車行人行動線合理

①人車分流、車車分流

除了人車分流，還要考慮非機動車對行車的影響。比如綠城在交通流線設(shè)計上，非機動車流線優(yōu)先設(shè)計在園區(qū)外環(huán)，并將其車庫出入口貼臨圍墻設(shè)置，實現(xiàn)真正的人車分流。

綠城項目車道交通流線設(shè)計圖

②歸家距離

保利某項目采用雙側(cè)入戶設(shè)計，可切實大大改善業(yè)主歸家距離，提升業(yè)主使用感受，提高高價值車位的分布數(shù)量。

來源：poly設(shè)計匯

③出入口設(shè)置合理，避免繞路

對于設(shè)有負(fù)二層的地庫，負(fù)一與負(fù)二層車道出入口建議設(shè)置在同一端，避免負(fù)二層車輛繞路。而且出入口旁不適宜設(shè)置停車位，容易被被剮蹭，客戶抗性大。

④科學(xué)的交通標(biāo)識，確保動線流暢，行車安全

比如綠城對地下車庫的交通標(biāo)識有著非常嚴(yán)苛的標(biāo)準(zhǔn)，并劃分為車行指向標(biāo)識、柱面分區(qū)標(biāo)識、定點指示牌、停車位車牌指示、綜合類標(biāo)識等五大標(biāo)識系統(tǒng)，指引清晰，確保業(yè)主歸家動線流暢。

與此同時，綠城還要求車庫柱身設(shè)置醒目的安全防撞條，庫內(nèi)設(shè)置人行斑馬線，十字、T字路口，轉(zhuǎn)角處等視線盲點處，則統(tǒng)一設(shè)置反光鏡，保障業(yè)主行車安全。

融創(chuàng)有個項目甚至將業(yè)主車牌號直接顯示在頂部，方便業(yè)主快速找到自己的車位。

2、層高及車位尺度

《汽車車庫建筑設(shè)計規(guī)范》中規(guī)定車行出入口高度為2.2米。

綠城車庫出入口標(biāo)準(zhǔn)不低于2.4米，并考慮到房車、卸貨車、救護車通行需求，要求至少有一個出入口高度應(yīng)在2.8米以上。

如果是豪宅項目，除了考慮層高，還要考慮地面平整度、車位尺度等等?，F(xiàn)在很多豪宅項目入口高度基本做到4米多甚至5米多。

除了層高，車位尺度把握也很重要。

綠城為了滿足不同客戶需求，將停車空間細(xì)分為微型車位、標(biāo)準(zhǔn)型車位、訪客車位、充電車位、無障礙車位，一來避免車位尺寸太小，高端客戶豪車停不了，同時也避免車位太大，停車空間過度浪費。

來源：綠城官方

融創(chuàng)某項目地庫配齊7大車位類型，包括標(biāo)準(zhǔn)車位、子母車位、無障礙車位、VIP車位等。VIP車位配備了專屬監(jiān)控系統(tǒng)，子母車位解決一個家庭2輛車停放問題。

來源：陜西新樓市

還有些項目會在地庫設(shè)置女士車位以及充電停車，滿足不同客群需求。

3、停車方式

車位劃線可采用U型雙層線，更大程度避免車輛擦掛。

三、減少不利因素影響，提升車位價值

地庫受到各種構(gòu)件影響比較多，設(shè)計階段，應(yīng)盡量避免構(gòu)件對停車的影響。

比如柱網(wǎng)優(yōu)化，柱網(wǎng)位置從車位腰部移至端頭，減少柱位、墻體對車輛開門的影響。

消防栓位置優(yōu)化，減少占用車位位置或剮蹭發(fā)生。

比如距離樓棟50米內(nèi)車位行車動線建議設(shè)置回環(huán)車道，避免盡端車位。

天津保利認(rèn)為，也可以考慮將多個不利因素集中于同一車位，將不利因素車位設(shè)置集中化、最小化，盡可能減少對車位價值的影響。

來源：poly設(shè)計匯

對于確實不適合作為車位或難銷空間，可考慮改為商業(yè)、共享儲藏間、會所、超市、洗衣房等等。

來源：《車位產(chǎn)品提升專題》

四、精裝提升質(zhì)感，增強儀式感、尊貴感

除了停車便利性，客戶越來越看重地庫空間的顏值和視覺體驗。所以要舍得在地庫精裝上投入，提升地庫品質(zhì)感、儀式感和尊貴感，也能大幅提升車位價值，促進去化。

1、出入口

出入口可謂是地庫的“門面”，也是客戶敏感點，現(xiàn)在改善及豪宅項目都很重視出入口的打造。比如門頭和入口墻面，采用外立面材料裝飾，地面采用鋪裝設(shè)計，與室外景觀融合，整體更和諧、美觀。

比如融創(chuàng)這個項目出入口采用藍(lán)寶石石材與深灰色鋁板設(shè)計，讓整個入口顯得高檔，又充滿儀式感。

來源：陜西新樓市

除了在入口墻面配置氛圍照明，車庫坡道入口通常設(shè)玻璃頂作灰空間過渡，緩沖光環(huán)境變化，營造溫馨的回家氣氛。同時，也起到降噪隔聲效果。

杭州遠(yuǎn)洋上塘宸章 實景圖

入口鋪裝上，融創(chuàng)某項目選用芝麻黑小料石鋪設(shè)，凸顯品質(zhì)感，而且耐磨防滑，安全性高。

來源：陜西新樓市

2、入庫玄關(guān)

在高端項目里面，入庫玄關(guān)非常有必要，帶給業(yè)主移步換景的視覺體驗，營造儀式感。比如融創(chuàng)這個項目，進庫后，迎面便是一幅金屬格柵制成的對景墻。

保利這個項目地庫玄關(guān)，營造了強烈的回家氛圍，儀式感滿滿。

3、精裝吊頂和地面

地庫頂部很多管道和走線，如果不處理，顯得很凌亂和壓抑。一方面可考慮對頂部管線進行統(tǒng)一排布，更整潔清爽。

另一方面，對于高端豪宅項目，層高通常比較高，可以直接做吊燈對天花進行遮擋，更顯高大上。比如綠城項目地庫層高達(dá)到3.6米時，主要車行道與地下門廳前采用柵吊頂裝飾。

還有些豪宅地庫，車道采用鋁板封頂，車位采用黑格柵天花。

除了天花板，還有地面鋪裝也追求質(zhì)感。很多高端地庫，車行道采用金剛砂甚至花崗石進行鋪裝，停車區(qū)則采用環(huán)氧樹脂地坪，更能凸顯檔次。

比如瀚海觀象車庫，車行道用了金磨石，車位空間也采用了金剛砂，很舍得成本。

再比如寶華紫薇花園地庫車行道用的是花崗石，柱子墻面是大理石，投入不是一般大。

4、人性化照明

現(xiàn)在大部分地庫都采用LED條形燈帶，而且采用雙排“魚骨線”凹槽設(shè)計，能柔化燈帶光源，保證眼睛舒適性。

此外，越來越多地庫會通過天井或下沉式庭院引入自然采光，進一步增加地下車庫的通透和明亮度。比如萬柳書院地庫就配了6個尺寸為6.5米X6.5米的采光天井。

5、精裝入戶大堂

除了地庫空間提升品質(zhì)，業(yè)主從地庫歸家的入戶大堂也必須重視。有些豪宅項目地庫入戶大堂甚至比地上精裝入戶大堂還要高大上，因為豪宅業(yè)主通常都是開車回家。

6、人性化配套

萬科瑧車庫每個地庫開設(shè)了客戶雜物儲藏系統(tǒng)，而且都有自己的密碼鎖，方便且安全。

萬科臻地下車庫儲物柜

綠城部分高端車庫會設(shè)計休息室、閱讀間等空間，弱化地庫沉悶感。

綠城項目實景

金力紫御華府在車庫設(shè)計了客廳、衛(wèi)生間、影音室、淋浴間等多樣生活功能區(qū)，除了可以作為司機的等待空間、業(yè)主得休息室，也可以作為業(yè)主接待外來客戶得會客室。

重慶東原有項目在地庫為業(yè)主設(shè)置取快遞窗口，業(yè)主開車回家順便就取上快遞，不用另外跑下樓去取，非常貼心。

還有些項目，為業(yè)主解決了進入地庫后手機沒信號的痛點，以此提升業(yè)主滿意度。