坐標(biāo)北京，前幾天業(yè)主在四環(huán)邊出售了一套140.33平米的商品房，成交價(jià)為1000萬(wàn)韓元，交稅時(shí)稅金仍然是三種，增值稅A、稅金B(yǎng)、契稅C。

我一邊安排客戶刷卡繳費(fèi)，一邊接過(guò)來(lái)地稅工作人員遞過(guò)來(lái)的單子，指導(dǎo)業(yè)主在納稅義務(wù)人的地方簽字。是啊，納稅義務(wù)人是業(yè)主，繳稅的人確是客戶。

不禁想起來(lái)當(dāng)時(shí)帶客戶看房時(shí)的那一幕："王經(jīng)理，這稅費(fèi)憑什么都是我出啊，明明營(yíng)業(yè)稅和個(gè)稅都屬于業(yè)主的稅費(fèi)，我做財(cái)務(wù)的，你可別忽悠我。"很多人和客戶一樣，也有著類似的疑問(wèn)，下面小編將為您解答。

增值稅A，是以商品（含應(yīng)稅勞務(wù)）在流轉(zhuǎn)過(guò)程中產(chǎn)生的增值額為計(jì)稅依據(jù)而征收的一種流轉(zhuǎn)稅。通俗地說(shuō)，就是業(yè)主因?yàn)橘I來(lái)這套房子后，房子產(chǎn)生了增值，業(yè)主再賣它因?yàn)檗D(zhuǎn)手，增值部分需要繳納的稅費(fèi)。稅率北京為5.6%。那么問(wèn)題來(lái)了，假如開(kāi)頭業(yè)主買這套房子總價(jià)600萬(wàn)，這次交易是1000萬(wàn)，1000萬(wàn)減去600萬(wàn)等于400萬(wàn)，那么增值額是按照400萬(wàn)作為增值稅的計(jì)稅基數(shù)嗎？不是。

因?yàn)槎址渴怯袃煞莺贤?，第?）份是按照房屋實(shí)際交易價(jià)格來(lái)寫的交易合同，即1000萬(wàn)。第（2）份是按照建委統(tǒng)一備案的網(wǎng)簽合同，是458萬(wàn)。都按照網(wǎng)簽合同價(jià)計(jì)稅哈，無(wú)論哪一種稅種。這樣做有什么好處呢？省稅！按照（1)合同A1=400萬(wàn)*5.6%，（2）合同A2=【458萬(wàn)—112萬(wàn)原值（上次交易時(shí)的網(wǎng)簽價(jià)）】*5.6%。注：原值可以看業(yè)主上次交易的契稅票（這個(gè)丟了建委可以補(bǔ)辦1次，繳稅必帶的材料之一），然后國(guó)家為了鼓勵(lì)業(yè)主滿五年和滿兩年賣房子，規(guī)定滿兩年按照增值額346萬(wàn)繳稅，不滿兩年按照全額網(wǎng)簽價(jià)600萬(wàn)繳稅。那么增值稅就是滿兩年，普通征收0，非普通按照差額的5.6%。不滿兩年，無(wú)論普通還是非普通，都按照網(wǎng)簽價(jià)的5.6%征收。

再說(shuō)個(gè)稅B，即財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，就是除了增值額部分繳納的增值稅，實(shí)際上個(gè)人在倒手一次房產(chǎn)的過(guò)程中還有收入，這部分收入乘以稅率繳納的費(fèi)用。北京個(gè)稅稅率為20%。所以B=【本次網(wǎng)簽價(jià)—原值—本次增值稅】*20%。然后國(guó)家為了鼓勵(lì)業(yè)主只購(gòu)買一套房子，所以對(duì)于滿五年而且家庭又唯一的房產(chǎn)不征收個(gè)稅，即B=0。即只要不是滿五年唯一，都征收差額的20%。

最后契稅C,是在土地，房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，對(duì)新產(chǎn)權(quán)人征收的一種稅，也就是買家。北京根據(jù)房屋面積和買方首套二套計(jì)算。首套買房，購(gòu)買小于等于90平米的房子，按照網(wǎng)簽價(jià)的1%征收。大于90平米，按照網(wǎng)簽價(jià)的1.5%征收。二套無(wú)論購(gòu)買多大，都按照3%征收。

文章開(kāi)頭的問(wèn)題是，明明增值稅和個(gè)稅是由業(yè)主出，為什么客戶全出了呢？原因是羊毛出在羊身上，假設(shè)讓業(yè)主出，業(yè)主會(huì)考慮把這兩個(gè)稅加在房?jī)r(jià)里，實(shí)際對(duì)于買方來(lái)說(shuō)是一樣的購(gòu)房成本。故業(yè)主的所得就是裸房?jī)r(jià)。在業(yè)主掛牌房源時(shí)，我們也會(huì)告知業(yè)主房屋的實(shí)際稅費(fèi)。如果稅費(fèi)太高，會(huì)建議業(yè)主少報(bào)房?jī)r(jià)，溝通內(nèi)容如下：因?yàn)閷?duì)于客戶而言，假設(shè)您的房子價(jià)格報(bào)的高，稅費(fèi)又高，那么客戶同樣考慮總成本的情況下，會(huì)優(yōu)先考慮低稅費(fèi)的房子，掛牌的房源便不具有任何優(yōu)勢(shì)，只要是誠(chéng)意賣房，一般都會(huì)做簡(jiǎn)單的對(duì)比合理報(bào)價(jià)。有業(yè)主為了節(jié)約幾十萬(wàn)的個(gè)稅，選擇假離婚賣房把家庭名下房產(chǎn)變成唯一的也不在少數(shù)。

那么房產(chǎn)過(guò)戶中除了以上的稅費(fèi)，還有其他費(fèi)用嗎？

注意哦，辦理貸款北京只有一個(gè)評(píng)估費(fèi)，而這個(gè)評(píng)估費(fèi)一般是包含在中介費(fèi)內(nèi)的。

最后過(guò)戶還有一個(gè)房本的工本費(fèi)，是80元。除此以外就沒(méi)有其他成本了，如果需要走墊資那種是單獨(dú)的金融手續(xù)費(fèi)，是因?yàn)閭€(gè)人借款產(chǎn)生的，中介公司不承擔(dān)，誰(shuí)借誰(shuí)來(lái)出。

最后，簡(jiǎn)單說(shuō)一下退稅：分兩大類，一類是拆遷類，個(gè)人以及直系親屬拆遷后重新購(gòu)買新房的，可申請(qǐng)減免契稅。還有一類是公房類：個(gè)人以及直系親屬出售已有公房前后一年內(nèi)購(gòu)買商品房的，可在三年內(nèi)完成申請(qǐng)契稅減免。符合條件可辦理退稅。你符合條件了嗎？