我經常和朋友們說，公寓和“一家店鋪三大”商家一樣，都是房地產投資的大坑，絕對買不起。

第 一個原因：在我國的房地產法規(guī)里，并沒有公 寓這種說法，只有住宅和辦公樓，所謂的公 寓就是將本來應該規(guī)劃建寫 字樓、建商 鋪的40年50年產權的土地建了用來居住的房子，為了好賣，這些房子又被包裝成所謂的酒店式公 寓、住宅式公 寓等等。說白了就是化妝成住宅的非住宅，冒充李逵的李鬼。其本質還是商業(yè)用房，水電費用都是根據商業(yè)用電的標準來算，一般會比住宅的水電費貴兩倍左右，這個是無法改變的。而且公 寓沒有辦法通燃氣、煤氣、天 然氣等等，所有的日常生活都依賴電力，長此以往，相比住宅生活成本要高的多。

第 二個原因：公 寓作為商業(yè)地產，其交易稅費高到令人絕望，這就導致了商業(yè)地產的二手交易非常蕭條。導致缺乏二手交易，所以你是賺不到錢的。

買一套新的公 寓，需要繳納百分之3的契稅，100萬的公 寓，契稅大概是3萬，比住宅百分之1的契稅高出了兩個點。而買二手公 寓過戶的稅費是夸張至ji的，分別有個稅、增值 稅、土地增 值稅、城市維護建設以及教育附加費、印花稅等等，幾乎囊括了所有能叫上名字的房產交易稅費，算法ji其的復雜，整體下來大概占全額的百分之30，占差額的百分之55左右。

比如說，100萬買的公 寓過了若干年后漲到了200萬，在這上漲的100萬中，需要繳納差不多60萬的稅費，再加其他這樣那樣的開支，幾乎把漲起來的房價全部耗盡。買一手問題還不算大，二手的稅費就可怕至ji，導致了二手交易非常的冷。這部分的稅費應該誰去承擔？還得通過買賣雙方的協商，zui終還得是羊毛出在羊身上，賣方再給買方適當的讓利，zui終算下來買方承擔的稅費就很高了，整體下來還不如買套新的。

加之大多數城市的公 寓都存在嚴重的過剩，有那么多新的公 寓可以選擇，為什么還要承擔高額稅費去買你的二手？

所以，買了公 寓，zui后大概率是出不了手的，就算賣出去了，也是大放血的結果。房子能流通，才是資產；不能流通，就只是一堆磚頭水泥。賺再多的錢無法兌現，紙面富貴又有什么意義？

第 三個不能買公 寓的原因：除了稅費的問題外，還有政策的問題。

比如說一些城市的公 寓只允許公司買賣，想買個公 寓就得先去注冊一家公司，zui后賣出公 寓也得找個公司買。那么你賣給誰？另外，公 寓因為商 住的性質是無法落戶的，于是孩子上學的問題，買車的問題等等，各種城市配套資源都享受不到。還有在貸 款上，公 寓的購入門檻也有嚴格限 制。一直以來，很多地方都實行的是百分之50的首 付（住宅可以是百分之20或百分之30）加上zui高十年（住宅可以是30年）的商貸政策，購 房者利用杠桿的空間非常小，在這個層面上來說，也失去了投資的價值。

有人可能會問，公 寓現在如此雞肋，主要還是因為受政策的打 壓。那么未來某一天政策變得寬松了，公 寓是不是就能成為很好的投資品？

有這種想法，我只能說你太天真了。

公 寓放開，必然會沖擊住宅市場，而住宅是誰的市場？住宅市場的背后，站著的是銀行，是各級政 府。如果放開對公 寓的限 制，公 寓的交易稅費變低了，可以享受和住宅同等的城市配套資源，那么公 寓以總價低的優(yōu)勢，一定會成為超越住宅的投資品，這將直接分流住宅商品房的市場份額。供需關系改變了，那么城市主體的房價一定會下滑。所以為了主體市場的房價不受波動，公 寓的身份就永遠不會也不可能轉正。

公 寓不限 購，低總價，居住體驗也可以，但是千萬不要被這些優(yōu)點所迷惑。尤其是對于投資者，一定不要掉入公 寓的大坑。對于我的群友，你只要記?。褐毁I核心城市純住宅，其它一概不碰就行了。【房一哥大灣區(qū)城市發(fā)展研究部】專享