| PART 1 |

房間叔叔的后臺咨詢總是很熱門的話題，就是買不買公寓。和臨安(青山湖)能否買到海寧半斤八兩相差甚遠。(威廉莎士比亞、哈姆雷特、公寓、公寓、公寓、公寓、公寓、公寓)

許多沒有房票、或資金量較小、或是被限購的購房者，在不能購買杭州限購區(qū)住宅的情況下，自然會傾向于購買其他品類的不動產(chǎn)。

而大部分公寓由于面積小，總價都能控制在一個比較低的水平，上車門檻低，幾乎任何家庭都可以觸碰到。

其中兩種類型的購房者傾向于考慮公寓型產(chǎn)品。

第一種，沒有房票無緣住宅，而手握的資金沒有去處，只能放在銀行做定存或低回報理財，資金回報率極低。

同時在住宅大幅上漲時，不想錯過房產(chǎn)市場的浪潮，自然而然會偏向于公寓類產(chǎn)品，畢竟公寓也是房子，可見可得且回報率看似也不錯。

能夠兼顧相對高回報率的同時，公寓不動產(chǎn)的屬性似乎還潛藏著資產(chǎn)價格上漲的預(yù)期，對于這些資金無處可去、且焦慮纏身的需求，公寓恰好就是一個出口。

第二種，也是目前購買公寓最主流的群體，那就是剛畢業(yè)或工作不久的年輕人。

這些年輕人大多因為資金不多，但居住需求確實也存在，對于有一個“窩”有強烈的需求。

住宅動輒幾百萬，大部分年輕人沒有較鼓的“六個錢包”支持，注定與住宅無緣。

公寓低成本，大部分公寓門檻低至百萬，甚至百萬以下，首付三、五十萬就能買到一套屬于自己的家不可謂不是一個甜蜜的誘惑。

但在焦慮和誘惑的驅(qū)使下，大部分公寓買家都面臨踩坑風險。

因為買公寓相比住宅更考驗購房者對于標的的判斷、解析能力。

市面上值得買的公寓不是沒有。

而是普通購房者大多數(shù)沒有經(jīng)歷親身過多輪購房操盤，以及對于城市發(fā)展非常熟稔的理解，很難具備專業(yè)篩選能力。

恰好，公寓又是極為考慮購房者選盤能力的一種產(chǎn)品，所以房叔多數(shù)時間都是不建議小白型購房者選購公寓類產(chǎn)品。

為了將公寓購房的邏輯理清楚，我挑選了目前杭州市場上幾個具有代表性的樓盤作為案例，為各位讀者做具體分析，希望能給到大家一定的幫助。

| PART 2 |

根據(jù)不同時期，不同的板塊，以及不同的產(chǎn)品，我挑選了分別位于錢江新城、城北、城西，以及未來科技城的幾個樓盤。

△錢江國際時代廣場實景圖

第一個樓盤是錢江新城核心區(qū)的錢江國際時代廣場。

這個樓盤首開時間大約在2011年，開盤價大致在3.2萬元/㎡，主力起步面積為48、58方的平層一房，以及72㎡的一房一廳。

目前錢江國際時代廣場的租金，最小面積48方戶型大約在4200元/月；58方戶型大約在4300元/月；功能性更強的72方一房一廳戶型大約在5000元/月以上。

可以看到，該樓盤的整體租金并不算便宜，在杭州也屬于相對高價格的公寓，非常符合其地段價值。

但與當前該樓盤的二手房掛牌價格相比，租金卻并不高，綜合回報率只有3%上下。

這還不算夸張的，如果參照該樓盤新房售價，租金回報率甚至只有2.5%左右，不到3%。

其中的原因在于，錢江國際時代廣場新房售價極高，2011年售價竟高達3.2萬/㎡。

加上產(chǎn)品戶型面積較大，且平層的功能性相較于目前公寓loft、或雙鑰匙的產(chǎn)品類型差距過大。

樓盤的真實價值，被當初高昂的價格吃空了未來很長一段時間的溢價，導致不僅租金回報率較低，且資產(chǎn)價格不漲反跌。

這是當時錢江新城同期此類公寓類產(chǎn)品的通病。地段價值被提前透支，收益都被房開吃掉，購房者成為接盤俠。

△東方君悅實景圖

就如售價更高的東方君悅。

62方平層戶型，目前租金在6300至7500元/月之間，中位租金價格在6500元/月，按照當前二手價格，回報率在3.17%左右；
而74方戶型由于功能性明顯更強一些，租金就要高上不少，達到了8500元/月，當前的回報率在3.3%;
可以看到，由于售價過高，租金回報率也在一個相對較低的位置徘徊。
如果以2012年新房售價計算，租金回報率甚至還下降了不少，只能勉強靠近3%。
這些高價位的大面積、低功能性的公寓不僅租金回報率低，且資產(chǎn)價格相比售價還低了一些。
屬于雙輸性產(chǎn)品。
看到這里，相信許多讀者會發(fā)出這樣一個疑問，難道公寓就真的都是坑嗎？
當然不是，我們再看一個例子，位于城西的金桂大廈。

新房開售價格為約1.25萬/㎡，目前在售的二手單價大致在2.2萬至2.6萬/㎡之間。
相對新房在售價格，不僅沒虧，而且還有近一倍的漲幅。
租金回報率依舊不低，以目前的二手價格為基準，最小戶型約53方平層戶型的租金回報率在4%。
約150方戶型由于功能性比較強，能夠做到三房，租金回報率甚至超過了4%，比小戶型更高。
如果以新房售價為基準，回報率更是接近7%，功能性較強的三房戶型回報率接近8%。
歸根到底，金桂大廈能夠達到這么高的租金回報率，資產(chǎn)價格也得到不小幅度的上漲，源于購入的初始成本足夠低，新房售價僅1.25萬元。
未來的租金上漲冗余、以及板塊的預(yù)期都留給了業(yè)主，而不是在新房階段就被房企吃掉。
| PART 3 |

△歐美金融城實景圖

再看一個案例，未來科技城CBD核心區(qū)的歐美金融城。

歐美金融城首批公寓類產(chǎn)品新房售價大致在1.3萬至1.4萬上下，目前二手房在售價在2.2萬左右，資產(chǎn)價格在幾年時間內(nèi)整體上漲了約70%。

可以看到，歐美金融城公寓的初始投資者的收益率并不低，雖然跑不贏住宅，但也大幅度的跑贏了通脹率。

以目前的二手售價為基準價格，這批平層類產(chǎn)品的租金回報率也達到了約4%。

如果以新房售價為基準價格，那么租金回報率更是高達6.8%，接近7%，超過市場上一般的理財產(chǎn)品，不可謂不高。

這還是在產(chǎn)品類型未作出比較大的革新的情況下，平層的低功能性在一定程度上制約了回報率的上限。

但后期在售的loft產(chǎn)品，歐美金融城的回報率就下降的比較明顯，租金依舊達到了4%的相對高的回報率，但資產(chǎn)價格卻沒有進一步的上漲。

這明顯與較高的售價呈直接的關(guān)聯(lián)，高售價提前吃掉當下該地段與該產(chǎn)品能達到的價格溢價。

但好在產(chǎn)品本身的產(chǎn)品力很強，加上未來科技城核心區(qū)租賃需求仍在不斷的產(chǎn)生，可以預(yù)見，功能性更好的loft產(chǎn)品的租金會慢慢上行。

租金的上行，回報率則隨之上行，回報率超過一個相對高的臨界點，那么資產(chǎn)價格必然會有一定程度的上漲。

這個臨界點應(yīng)該會在5%左右。

當租金收益率能夠達到5%，那么這筆賬就算得過來了，投資和居住需求自然會推動資產(chǎn)價格上漲，然后再達到一個相對平衡的租金回報率。

所以對于歐美金融城此類的高品質(zhì)公寓依舊可以看好，雖不會有超預(yù)期的超高回報，但帳是算得過來的，板塊也是持續(xù)向好的。

| PART 4 |

△杭行道實景圖

再看一個典型案例，這兩年熱度一直不低的，位于城北萬達——北軟商圈的萬科杭行道。

與以往的傳統(tǒng)面積較大的平層類公寓相比，杭行道的產(chǎn)品類型明顯更吻合當下的購房需求。

戶型小型化，以功能性為驅(qū)動，進一步拉低門檻，進一步提高坪效比。

從上表可以看到，萬科杭行道相比以往的平層公寓，不僅面積更小了，同時產(chǎn)品也更多樣化，功能性也明顯更好了。

更小的面積，就代表著更低的總價，以往動輒百萬的總價被拉低至幾十萬，五、六十萬就能入手，極大地降低了產(chǎn)品的受眾面。

并且萬科杭行道的產(chǎn)品模式也不同于以往的公寓類產(chǎn)品。

萬科將商業(yè)綜合體和公寓類產(chǎn)品結(jié)合，生活和居住打通，加上臨近地鐵，借助地鐵的導流，租賃客群也能得到極大的拓展。

這是一個更符合時代的公寓類產(chǎn)品。從租金回報也能略窺一二。

杭行道雖新房的單價不低，但由于面積小，總價自然也低，同時功能性強，相比普通的平層公寓單位面積的租金更高。

所以可以看到，剛交付，杭行道幾乎所有類型的產(chǎn)品租金回報率都能到達3.7%以上，小面積loft、雙鑰匙類產(chǎn)品租金回報率達4%。

對于剛交付的公寓，這個真實租金回報率并不低。

隨著周邊板塊的日漸成熟，以及未來10號線通車的利好，杭行道的租金回報率繼續(xù)上漲只是時間問題。

但從不同類型的產(chǎn)品的回報率來看，也能非常明顯的發(fā)現(xiàn)這樣一個事實。

面積越小回報率越高，功能性越強回報率越高。

| PART 5 |

△歐美金融城走廊實景圖

從以上案例，可以清晰的發(fā)現(xiàn)，買公寓確實很難，稍不留神可能就遇見坑。

但也能發(fā)現(xiàn)，公寓也并非都不能買，歐美金融城、杭行道都是非常好的近期案例。

最后我們來總結(jié)一下，公寓應(yīng)該怎么選，應(yīng)該怎么避坑。

首先需要明確的是，對于大部分公寓而言，租金回報率是金指標。

因為公寓不管是租金收益還是資產(chǎn)價格上漲收益，都與租金回報呈現(xiàn)極強的正相關(guān)。

租金收益高，不僅會帶來持續(xù)的現(xiàn)金流，這是公寓的重要獲益渠道，是毋庸置疑的。

而租金收益率的持續(xù)上漲，因為有利可圖，必然將推動資產(chǎn)價格的上漲?？梢韵胂螅偃缒彻㈩惍a(chǎn)品租金回報率能夠達到5%，甚至6%、7%，高收益驅(qū)動下，這樣的公寓必然會導致需求的涌入，推動資產(chǎn)價格上行。

而決定公寓的租金回報率有以下幾點。

新房售價是多少？

假如在新房的基準價格下，租金回報率過低，那么這類產(chǎn)品就已經(jīng)在新房階段被開發(fā)商吃光溢價，以后的資產(chǎn)價格上漲空間比較有限。

錢江國際時代廣場與東方君悅就是極好的案例。

樓盤所處的小區(qū)位如何？

△歐美金融城實景圖

公寓類產(chǎn)品極為看重地段，要求所在板塊有強勁的的居住需求，城市中心、CBD、產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)便是最適合公寓的地段。

住宅產(chǎn)品少，公寓是極好的居住補充品，住宅越少，居住需求越多，公寓越有潛力。

但成熟的地段，注定公寓的價格高企，需要尋找具有強大成長潛力的、將成為核心板塊的地段。

產(chǎn)品的功能性如何？

說到底，公寓就是住宅的居住型補充品，功能性決定了坪效比，功能性越好，能住的人越多，單位面積的回報率就越高。

買公寓，雙鑰匙和loft是最佳選擇。

有沒有地鐵？是不是商業(yè)中心？

地鐵是城市流量的核心載體，有地鐵就代表有人，商業(yè)是人流的旋渦，有地鐵、有商業(yè)就代表著流量入口。

有人才有需求，有需求才會有市場，需求大量積壓，供不應(yīng)求自然租金上漲，租金上漲，資產(chǎn)價格上漲，這是一個循環(huán)。

△歐美金融城T8公寓實景圖

抓住以上幾點，溢價是不是被開發(fā)商提前拿走？板塊是不是有潛力？產(chǎn)品是不是功能性夠強，跟的上時代？有沒有地鐵、商業(yè)？

以上幾點也決定了你會不會踏坑，假如以上每項都符合購買邏輯，那么這樣的公寓一定是優(yōu)質(zhì)的，并非不能買。

缺少任意一環(huán)，風險就相應(yīng)增大一些，具體樓盤具體分析。

歸根到底，依舊是“低價是王道，發(fā)展是硬道理”。

（此文租金回報率按照一年11個月的租期計算，預(yù)先扣除一個月空置期；文中數(shù)據(jù)來源于鏈家、測算數(shù)據(jù)都為估算數(shù)據(jù)）

PS：酒店式公寓除了性價比高低的坑，另外還有原則性的坑，一定要避免：

一是沒有單獨產(chǎn)權(quán)證的，不能買；

二是土地使用年限需要關(guān)注，如果過于短，也是坑。畢竟不像住宅，土地年限到期以后大概率是自動續(xù)期；酒店式公寓屬于商業(yè)性質(zhì)，續(xù)期大概率需要不低的費用；

三是承諾回租高回報的，需要擦亮眼睛；高回報的承租方有可能因租金過高而放棄經(jīng)營，承租回報就會變成一紙空文。

四是現(xiàn)在市場上在售的酒店式公寓，基本都不能落戶，也就不存在學區(qū)，有學區(qū)訴求的不能買。

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文/荊軻 編輯/荊軻